外部景观配套
外部无景观
缤纷南郡
户型设计
143.5平米三居 ➢方正三房，南北通透，通
风效果好；
➢花池阳台赠送面积，提升
产品附加值；
➢全明户型，奢华客厅，配
有大尺度观景阳台；
➢干湿分离，但无玄关设计，
交通空间也存在一定浪费。 89.6平米两居
➢户型较为方正，纯南向两
居；
➢户型动静分离，干湿分离；
➢户内设有储藏室和生活阳
上限类竞品项目点对点研究小结 地段
户
规划
型
配套
园林
开发商品 牌
外部景观
物业
项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，
本项目 西港雅苑 高科尚都 缤纷南郡
但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径
竞品点对点研究
价格 基本 面类 项目 点对 点研 究
■美寓华庭 成交均价：4400元/平米
！
VS 市场现状
毛坯均价
销售成绩
万科新地城 7237元/平米 6个月实现销售额1.8亿，即每月实现3000万
缤纷南郡
5800元/平米 每月销售40余套，即每月实现2410万
9个月实现销售额2.7个亿的目标在当前市场现状下有较大难度！ 核心问题：如何实现快速销售？
[竞争研究]
竞争研究—依据市场价格裂变，对市场两类核心竞品深入研究，并采取 相应的针对性策略
外部景观配套 外部无景观
高科尚都
户型设计
133平米三居 ➢户型格局不太方正，并且
为北向客厅； ➢观景阳台赠送面积，提升
产品附加值； ➢全明户型，奢华客厅； ➢室内存在长走道，交通空
间存在一定浪费。
102平米两居 ➢户型较为方正，纯南向两
居； ➢观景阳台赠送面积，提升
项目品质； ➢缺陷是餐厅无采光，无玄
关设计，并且客厅采光较
户型设计具有赠送面小；积，各功能空间均满足居住需求。
户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质
高科尚都
社区配套
高科尚都： 项目内设有幼儿园，并配有写
字楼、酒店、公寓、商业等业态 。
物业服务 高科尚都：
物业：
高科物业
物业品质较高
项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高 品牌物业，高品质的服务。
价格 上限 类项 目点 对点 研究
↑缤纷南郡 成交均价5800元/平米
↑ 高科·尚都 成交均价5800元/平米
↑西港雅苑 成交均价5700元/平米
西港雅苑
地理位置
整体规划及景观设计
西港雅苑
占地82.6亩，其中住宅面积22.862 亩，小区绿化率为35.5%，小区总 户数仅为636户。小区拥有完美的 配套如五星国际航空酒店、西安
居； ➢南向主次卧，阳光餐厅； ➢赠送大面积观景阳台，提
升产品附加值； ➢暗卫降低居住品质。
户型设计均较方正，具有赠送面积，实现基本居住舒适
户型普遍存在暗卫，并且客厅采光普遍不佳，降低居住品质
西港雅苑
社区配套
西港雅苑：
小区拥有完美的配套如五星级国际航 空酒店、西安第一座城市候机中心、小 区自用的双层地下停车场 。
本项目的核心竞品依 据价格梯度，可分为 两大类：
价格上限类：实现均 价为5600-5800元/平米；
市场基本面类：实现 均价4400-4800元/平米
■美寓基华本庭面市场版图■龙天名郡
■缤纷南郡
基本面市场
■高科尚都
上限市场版图
上线市场
■西港雅苑
对以下两类竞品进行深入研究，并采取针对性的竞争策略
竞品点对点研究
台；
➢花池阳台赠送面积，提升
户型设计均较方正，➢具项缺目陷有品是赠质室送；内存面在积长，走道干，湿分离，品质较高。
户型普遍存在室无内玄交关设通计空；间浪费，降低居住品质
缤纷南郡
社区配套 缤纷南郡：
内建有2000多平米的幼儿园； 2.3万平米的配套商业 。
物业服务 缤纷南郡：
物业： 中铁第一太平戴维斯 物业品质较高
崛起中的地段，未来成熟高端生活区
基础指标+产品
本项目产品分类：
中小规模、低容积率；90平米以下产品占50%，其中2居 为主力
本体属性定位
项目区位
紧邻高新核心区，周边发展成熟，但自身区域相对落后
区域交通
丈八八路尚未开通，交通单一
配套条件 基础指标
周边配套较为缺乏 中小规模，低容积率，较为舒适的产品
物业服务
西港雅苑：
项目特有的与国际航空服务标准接轨 的的物业服务，让业主充分感受到生活 的无比尊贵。
项目自身配套完善，居住便利度高 特色物业，高品质的服务。
缤纷南郡
地理位置
缤纷南郡
地理位置：
高新 西安市高新区丈八四 路六号
整体规划及景观设计
缤纷南郡 项目占地212亩，总建筑面积 49.5万平方米，建筑密度仅为 18.6%，规划总户数4867户， 是由13栋高层建筑、特色商业 街、商业内街、中心景观区及 会所构成的生态异域风情社区。
第一座城市候机中心。
外部景观配套 外部无景观
西港雅苑
地理位置：
高新区锦业大道绿地世纪 城西200米
西港雅苑
户型设计
130平米三居 ➢纯南向三房、户型较为方
正，但通风不好； ➢赠送大面积观景阳台，提
升产品附加值； ； ➢客厅采光较差，无玄关设
计； ➢暗卫降低居住品质，且交
通面积略有浪费。 97平米两居 ➢户型较为方正，纯南向两
项目自身配套完善，居住便利度高 品牌物业，高品质的服务。
高科尚都
地理位置
高科尚都
地理位置： 西安高新锦业路与丈八五路交 汇处向北100米
整体规划及景观设计
高科尚都
总占地150亩，总建筑面积约40余万 平方米，由住宅、写字楼、酒店、公 寓、商业五种业态组成，建筑密度 35%，绿化率35%。首期开发的20万 平方米的住宅部分由5栋高层、7栋小 高层组成。
[本体分析]
区域位置
高新核 泛高新区 心区
唐延路
内城
内环 二环
三环
➢位置：隶属于雁塔区，紧邻高新核心区，周边发展尚未成熟，城
市居住氛围正逐步建立；
➢交通：项目紧邻西户路，丈八八路正在修建中； ➢配套：
•购物：爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花； •学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学； •医院：军工医院、民航医院 ； •银行、中国银行、商业银行； •公园：木塔寨遗址公园，唐城墙遗址公园。
项目属性定位：
城市准稀缺地段、中小规模、低容积率、综合质素较 为优越的精品住区
[目标及核心问题界定]
2010年阳光对于此项目的任务是：
2.7 2010年12月31日之前，实现销售额 亿！
目标解析：
2.7 2010年12月31日之前，实现销售额
亿！
2.7 3000万 9个月实现销售额
亿，即每月实现销售额