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龙湖地区建筑高度布局
18米、24米、40米、45米、60米、80米、120米、240米梯次分布，由外到内 逐步降低，环带状分布
120m
60m
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龙湖区域概况
区域范围： 龙湖地区位于郑州市区东北部，是郑东新区的重要组成部分。规划范围西起中州大道，东至东四环快速路 （107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约39.3平方公里。 规划定位 综合《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》及《郑东新区概念性总体规划》，龙湖地区功能定位为： 城市旅游休闲服务中心，以生态为特色的高档居住区。
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区位及周边关系
龙湖片区
龙湖地区位于郑州市中心城区东北部 南侧紧邻郑东新区CBD商务区 西南紧邻老城区 北邻连霍高速公路 东临107辅道、龙子湖高校园区 北三环从其内部穿越
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龙湖地区、龙湖南区、CBD相对关系
龙湖地区
龙湖副CBD
龙湖南区
CBD地区
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“一心、一轴、两环、四片”的规划布局
郑政东出（2013）20号 副CBD环路南、如意西路西 郑政东出（2013）14号 龙湖金融中心C4-01号地块 郑政东出（2013）11号 龙湖金融中心C3-16号地块 郑政东出（2013）10号 龙湖金融中心C3-06号地块 郑政东出（2013）12号 龙湖金融中心C4-02号地块 郑政东出（2013）13号 龙湖金融中心C4-14号地块 郑政东出（2013）24号 龙湖中环南路南、九如路西 丰盈路北、如意西路东 朝阳路南、如意西路东
2012.09 2012.09
城镇住宅 城镇住宅
截至目前，龙湖地区住宅用地供应比较缓慢、供应量小；累计已挂牌出让3幅住宅用地，总用地面积443亩， 均于2012年成交； 已出让住宅用地均位于龙湖南侧的龙湖中环南路沿线； 分别由郑州市高择置业有限公司和郑州市轨道交通置业有限公司获得； 其中，成交单价最高的是轨道交通置业位于九如路东、龙湖中环南路北的地块，单价达到了936万元/亩，合 楼面价8260元/平米，成交时间是2012年7月份。
城镇住宅
郑州市轨道交通置业 37671 103952.11 153702.01 295325 （443亩） 1.7 1.7 2.0 ＜24米 ＜24米 ＜60米 有限公司 郑州市高择置业有限 公司 郑州市高择置业有限 公司 151015 300595 655.0 678.5 4913 5484 96680 620.0 5471 52900 936.2 8260
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龙湖区域商品房用地成交明细-商业用地
成交时间 2011.07 2011.10 2012.12 2012.12 2012.12 2012.12 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2013.10 2014.06 土地编号 郑政东出（2011）4号 位置 九如路东、龙湖中环南路北 土地 用途 商业 商业 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 住宿餐饮 住宿餐饮 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 商务金融 住宿餐饮 用地面积 （平米） 32062.79 10963.0 10003.29 10002.63 10002.63 10003.29 11214.33 9781.05 4004.95 10003 10003 3988 4249.42 12107.89 13722.3 11550.96 容积率 ＜2.0 ＜2.5 ＜7.0 ＜7.0 ＜7.0 ＜7.0 6.0-6.5 6.5-7.0 7.5-8.0 ＜7.0 ＜7.0 ＜8.0 ＜8.0 ＜1.7 <3.5 <3.0 限高 <=24米 <=60米 =120米 =120米 =120米 =120米 =120米 =120米 =60米 =120米 =120米 =60米 =60米 <=18米 等于45米 竞得方 郑州中联创郑东置业有限 公司 河南省郑州新区建设投资 有限公司 百瑞信托有限责任公司 中国工商银行股份有限公 司河南省分行 郑州银行股份有限公司 郑州宇通集团有限公司 河南东港置业有限公司 河南美洋置业有限公司 利申（郑州）置业有限公 司 –方正 中信建设有限责任公司 中原证券股份有限公司 深圳平安郑东金融大厦投 资有限公司 中原信托有限公司 河南中盟地产有限公司 成交总价 单价 楼面价（元/ （万元） （万元/亩） 平米） 27705 10100 9970 9970 9970 9970 18760 27880 4120 10060 10060 4110 4380 28830 18280 13720 576.1 614.2 664.5 664.5 664.5 664.5 1115.3 1900.4 685.9 670.5 670.5 687.0 687.2 1587.5 888.5 792.2 4320 3685 1424 1424 1424 1424 2574 4072 1286 1437 1437 1288 1288 14006 3806 3959
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“环形+放射”的路网结构
龙湖地区规划多条城市快速路，由新龙路、107辅 道、中州大道、北三环构成的“井字形”城市快速路 路网骨架，形成“环形+放射”的路网结构。 围绕龙湖规划外环、中环、内环3条环路，解决组 团之间的交通联系； 在北部区域规划多条东西向的放射性主、次干路， 与新柳路、沙门路等城市主干路衔接，加强与老城区、 龙子湖地区联系； 规划众意路、如意西路、如意东路、九如路等南 北向城市主干路，联系CBD主中心与CBD副中心。
郑东新区龙湖片区市场调研报告
营销策划中心 2014.06.25
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前言
龙湖地区规划定位为结合CBD区及其副中心地区统一配套的综合性居住区， 是现郑东新区仅存的尚未全面开发的功能片区。近几年来，随着龙湖的开挖及配 套交通设施等的建设，区域商品房用地陆续入市，也成为市场关注的焦点和各实 力开发商角逐的重点区域。为了更好地认识区域市场的现状、把握未来的趋势， 为公司在该区域的取地决策提供支持，近期对该区域的土地市场、商品房市场相 关数据进行了系统梳理。
2014.07 郑政东出（2014）4号 2014.07 郑政东出（2014）5号
河南黄河明珠置业有限责 任公司 河南黄河明珠置业有限责 等于30或40 任公司
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商服类用地成交分析
截至2014年7月14日，龙湖地区累计出让商服类用地16幅，总用地面积173662.5平米（260.5亩），最大建 筑面积85万平米；其中包括： 龙湖副CBD（龙湖金融中心）商务金融、住宿餐饮用地11幅，总用地面积139.9亩，总建面65.9万平米；土地 获取方多为知名企业或集团总部、高端酒店，其中又以金融类（银行、证券、信托等）行业区域总部为主；容 积率在6.0-8.0，限定高度内环60米、外环120米； 龙湖以南商服类用地5幅，总用地面积120.6亩，总建面19.5万平米；获得方分别为中联创、郑州新区建投公司、 河南中盟地产、河南黄河明珠置业；其中河南中盟地产地块于2014年6月成交，每亩单价达到了1588万元，创 郑州市土地成交最高单价水平。
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龙湖地区用地功能布局
龙湖中心为CBD副中心商务区，土地用 途主要为商务金融用地、住宿餐饮用地； 龙湖沿岸为高端居住带，用地性质以低 密度住宅用地为主； 沿龙湖中环路为生活居住服务带，除低 密度住宅用地外，还布置有商务用地、学 校用地、行政机关用地等； 龙湖地区外围为居住环带，但建筑高度、 密度等有所提升，用地性质包括城镇住宅 用地、安置房用地、保障房用地等。
一心——CBD副中心。 主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等 设施，以高层建筑为主； 一轴——商业休闲服务轴。 以运河为纽带联接CBD中心及副中心，形成 商业休闲服务轴，主要安排商业、现代服务业等 公共服务设施，以高层建筑为主； 两环——生态旅游休闲环、生活居住服务环。 生态旅游休闲环：沿龙湖周边主要安排滨水商 业、文化娱乐和体育休闲等公共服务设施用地， 结合森林公园和大量的滨水绿地共同形成生态旅 游及休闲服务功能； 生活居住服务环：沿中环路两侧主要安排住宅 及与其配套的生活服务设施，形成生活居住服务 环。 四片——由主要河流水系分为四个以居住功能为 主的城市片区
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龙湖地区已出让土地分布
轨道
河南黄河明珠置业
河南中盟地产
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龙湖以南区域已拿地项目分布图
住宿餐饮用地 17.3亩，792万/亩 商务金融用地 20.6亩，889万/亩 56.5亩，936万/亩， 龙湖雅郡 亚新总部中心 48亩，576万/亩 郑州新区建投公司 16.4亩，614万/亩
230亩，容积率2.0， 655万/亩 156亩，容积率 1.7，620万/亩
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地铁4号线、环形轻轨、公交等构成便利的公共交通
龙湖地区大力发展公共交通系统，区内规划12处公共交通场站，结合轨道交通4 号线站点规划设置公交枢纽站，龙湖地区内部规划环形轻轨线路(LRT系统)。 为满足规划区内停车需求，共规划机动车地面停车场26处，总用地面积13.9万 平方米。规划水上交通网络，开通水上巴士，游艇码头附近规划停车场方便换乘。 龙湖地区将形成以LRT轻轨系统、地面公交、水上巴士等共同构成的公共交通网 络，短途交通提倡利用自行车等出行方式，打造独具特色的绿色交通体系。
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轨道交通与快速公交线路
地铁——龙湖地区有“两横两纵”4条城市轨道交通线 路经过： 两纵： •轨道交通6号线：冯湾——马寨 •轨道交通9号线：金水北区——陈垌 两横： •轨道交通4号线：安顺路——龙子湖（白沙） •轨道交通8号线：梧桐街——祭城路 轻轨——规划2条龙湖地区的轻轨线： 在龙湖地区和CBD地区，规划有两条轻轨，分别为连接 CBD与副CBD的轻轨线路（小环线）和沿龙湖中环路的环 线（大环线）。 •连接CBD和副CBD的轻轨1号线 •沿龙湖中环路的轻轨2号线 快速公交 •在规划轨道交通线网基础上，以龙湖地区为中心，形成联 系老城区、交通枢纽区、龙子湖地区，形成中心城区的快 速公交通道。