综合三种预估方法，本区域写字楼预期可实现吸纳量区间为86-110万平米
考虑写字楼市场20%的正常空置率，本区域商务总体量为110-140万平米
11
The End
12
老城办公空间置换 1万5平米左右办公空间 置换率30% 办公空间统计： 汇展阁：约4000平米 摩尔曼妮：约4000平米 ……
其他区域企业办公空间置换 29万左右的办公销量 40%的平均空置率 置换率60% 办公销售面积统计： 东城国际：3045平米 天地大厦：6340平米 华远国际：4003平米 …… 空间置换面积约10.4万 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ方米
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
阶段间年销 量增幅 30％ 20％ --
市场实现现状
年成交量

未来发展趋势

2005－2007年某市办公用房
参考成都发展经验，立足
13.73 10.56 8.8
年平均成交量为8.8万平米
9.5 9 8.5
面积单位：万平米
三产产值
1800
某地未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况
低容量 中等容量
大容量
1228 851
第三产业产值 (亿元)
>1200 800～1200 <800
写字楼整 体容量
大 中等 较低
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
主要阶段 2015－2017 2012－2014 2008－2011
采用不同方法对某城商务体量进行 预测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
5
需求预测法
以新经济产业为区域功能内核的某城将成为未来某地4.5万现代服务业新 增就业人士的主要办公聚集地
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
9
城市类比法
在城市经济水平发展相当的情况下，参照深圳写字楼市场发展，某城预 期可实现106.7万平米写字楼体量
2017年某地写字楼发展水平比对

城市三产经济水平同写字楼市场表现高度正相关；
新增人口数量预 估 2006年对办公空间需求较大的现代服务业从业人
员近6万人；

2008-2017年某地现代服务业从业人员增长趋势
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
空间置换面积约4500平 方米
未来10年某城可满足现有办公升级更新的置换需求为：
0.45万+10.4万+4.2万= 15.05万m2
7
通过估算新增人员办公场所和现有企事业单位空间置换需求，预期某城 可提供105万平米商务办公体量
新增产业人口 办公面积
105万平米
城市现有企业 空间置换需求 金融机构办公 空间置换需求
数据来源：2006年成都统计年鉴； 戴德梁行2007年度市场投资研讨会公布数据
基于市场实现现状和未来发展趋势，某城未来10年内预期可实现86万平 米的商务办公体量
未来十年写字楼市场容量预期增长
主要阶段 2015－2017 2012－2014 2008－2011
16 14 12 10 8 6 4 2 0
城市发展 三产产值 甲级写字 楼吸纳量
2017年-某地 1500亿 80万平米
2004年-深圳 1300亿 86.88万平米
上海 1500亿 约75万平米
通过三产产值对比， 2017年的扬州相当于2004年深圳的 三产发展水平，其商务市场发展状况也应大体相同；

2004年深圳甲级写字楼吸纳量约87万平米，可对比推算出 2017年扬州甲级写字楼吸纳量为100万平米；鉴于深圳同扬 州城市在产业结构上的客观差异，对预估的扬州甲级写字楼 吸纳量进行20％的下调，调整后吸纳量为80万平米
第三产业产值 1228－1568 851－1087 522－753
462
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
按照年增幅13％的保守增速预估未来十年某地的三产产值，根据写字楼发展水平评估模 型，推测某地写字楼容量将在未来10年内经过中等容量、进入较大容量的发展阶段 3
商务体量
根据需求预测法估算，未来10年内某城预期可实现商 务办公物业体量为105.05万m2，包括
新增产业人口办公面积90万m2 现有办公升级更新置换需求15.05万m2
8
采用不同方法对某城商务体量进行 预测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
产业格局和服务业发展规划强化了现 代服务业的发展意识：形成以先进制造 业为主体、现代服务业为支撑的产业发 展新格局，成为长三角江北地区现代服 务业中心城市

462
一产
二产
三产
2
数据来源：2007年某地统计年鉴； 某地统计局网站；
2008年某地市政府工作报告；
根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，某地未 来写字楼容量将出现一定程度增幅
某地政府今后5年工作目标：实现全市 地区生产总值年均增长13%左右

10% 5% 0% GDP增速 二产增速 三产增速
2007-2017年某地三产产值增长态势 质的提升：现代服务业较大的发展空间 城市第三产业产值占GDP比重经历了 03-05年的短期下滑后连续三年持续上 调，产业结构调整初见成效；

06、07年西区写字楼成交量占 全市总量比重
西区 72%
8.8 万m2× 4年＋10.56万m2× 3 年+ 13.73万m2 × 3年 = 108万m2
参照近年西区写字楼成交量占全市比重，估计未来广陵新城可实现全市 80％的商务销量，可实现面积为：108×0.7= 86.4万m2
4
数据来源：某市房地产市场分析报告（2006-2007年）
8.98 9.09
某地市场，保守估计未来10
单位： 万平米
8.44
未来10年写字 楼销量
年内写字楼中等容量阶段年 销售量较低容量阶段增长20 ％，高容量阶段较前一阶段 增长30％
写字楼 成交量
10.56 8.8
13.73
8 7.5 7 2005 2006 2007
某地2008－2017年写字楼销售量预估：
金融机构办公空间置换 八家国内银行某地分行 近十家金融保险机构 办公面积接近7万平米 置换率60% “某市的金融机构主要 是购买整层或多层写字 楼来满足办公需求，舒 适现代的办公空间对他 们有一定吸引力” ——搜房网肖经理 空间置换面积约4.2万平 方米
办公空间统计途径： 老城企业和金融机构办公面积 主要通过市场调研和专业人士访 谈途径获取； 其他区域办公物业销售面积通 过某地市房产网销售面积公示资 料统计及市场现状调研获取；空 置率来自市场现状调研；
采用不同方法对某商务体量进行预 测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状，考虑城市 未来经济发展趋势对商务体量进行预测
2
需求预测法
基于未来新增现代服务业从业人员办公 需求和现有企业办公置换需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同扬州三产经济发展水平相当的城 市发展阶段案例，对商务体量进行预估
1
市场趋势法
经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业 “质量并重”、持续增长的运行基调
年份 三产产值 年均办公 成交面积 阶段年均 面积增幅 2000-2002 472-620 13.4 -产值单位：亿元
写字楼的市场表现与第三产
2003-2005 710-1118 24.5 83%
2006-2007 1318-1584 31.5 28%
业发展高度相关，第三产业 总量反应了城市写字楼的整 体容量水平，根据二者的对 应关系总结出写字楼发展水 平模型
未来10年内某城可提供新增现
代服务业从业人员办公面积为： 4.5万×25 m2 /人× 0.8= 90万 m2
某地统计局网站；
办公体量区域实现集聚 度 参照西区开发经验，预测本区域集聚度可达80%
6
数据来源：2007年某地统计年鉴；
同时区域还将预留15万平米左右的办公场所来满足城市现有企事业升级 更新的空间置换需求
置换率取值原则： 城市新经济中心区的定位决定 了区域所吸引办公企业类型主要 为三产中层次较高的现代服务性 质企业，目前该类型企业多分布 于老城周边，因此老城所需置换 空间低于其他区域，置换率较低 根据访谈和市场现状调研，推 算老城、其他区域以及金融机构 办公空间置换率分别为30%、 60%、60%；
2004-2007年某地三产结构对比
2007 2006 2005 2004
0% 20% 40% 60%
单位：亿元
1800 1600
35.20% 35% 34.50% 36.60%
80% 100%
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017