我国现行房产税制度评价研究
摘要：房产税和房地产税是两个既有联系又有区别的概念。

房产税是指，以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税；而房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税，房产税也包含在此。

本文分析我国现行房地产税和房产税的特点及不足，以及沪渝两地房产税改革试点情况。

分析表明，我国已建立起较为完备的房地产税，但房产税尚处于起步和探索阶段。

关键词：房产税；制度；评价
一、房地产税内涵与现行税制分析
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。

国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，部分东南亚国家使用“物业税”的概念。

在我国香港，这种针对于房地产保有环节的税收称为差饷。

其实，在我国房产税并非一个新税种，现行的房产税是第二步“利改税”以后开始征收的。

从1986年10月开征，是为了调节企业和个人的财产收入。

它以在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人为纳税人，其中个人所有非营业性住房免征房产税。

要求纳税人必须按照房产余值2或房产租金收入3依法纳税。

表面上看物业税和房产税只是名称不同的同一税种，但实质上它
们还是有所区别的：物业税主要是针对土地、房屋等不动产为征税对象，它是房产和地产的统一；而房产税是以房产为主要征税对象。

由于我国土地不能自由转让，征税对象只拥有土地的使用权，而没有土地的所有权，因此脱离了地产私有因素，只涉及房产和土地使用权并不能称为完整意义的物业，所以房产税更符合目前的实际国情。

房产税作为一种财产税，兼具直接税与间接税的双重属性。

一方面，征收房产税相当于房产价格的上升，造成房产资本投入和社会其他资本投入之间的替代效应和收入效应，有利于调节收入分配和资源的有效配置。

另一方面，由于税收具有杠杆调节机制，使得征税不但可以调节房产所有者收入，还有利于促进房产监管、提高房产的使用效率、改善居民的居住条件等。

随着经济的快速增长，个人财富的不断积累，贫富差距越来越大，房产税的征收就显得更加重要，房产税的调节作用也将更加凸显。

但是，经过二十余年社会的变迁和发展，现行房产税条例已经无法适应当前经济形势，房产税的征管有必要进行调整和完善。

我国自2003年首次提出“研究开征物业税”到2010年提出“逐步推进房产税改革”，从物业税到房产税，可以看出我国房地产税制改革的思路越发清晰。

不管以后在正式实施时名称为何，改革的核心内容都是：这一此前只针对营利性房产的税种，也将针对符合条件的居民自用住房。

其实质都是一种房地产保有环节的财产税，能够作为调节房地产市场、稳定地方财政收入的工具。

1.未体现效率原则——税种设计、税率设置、计税依据、征管成本等方面存在的问题
（1）税种设计不合理，存在重复征税和“重流通，轻保有”。

（2）税率设置不合理，存在税率畸高畸低和税率设置缺乏灵活度的问题。

（3）计税依据不合理，缺乏税收弹性。

（4）征管成本较高，影响税收行政效率。

（5）征税范围过小，税基狭窄。

（6）税收政策不一致，房产税从价计征与从租计征存在不公平性。

两种计税依据可能导致最后所缴税款产生较大的差距。

2.影响财政原则——房地产税收收入低，占地方政府财政收入比重小
二、当前房产税试点情况分析
1.重庆、上海房产税改革试点方案的比较分析
（1）从征收对象的范围来看
按照重庆的征收方案，其征收目的主要有两个：打击投资性购房和高端住宅。

而上海的征收方案则更侧重于打击投资性购房。

相比之下，重庆的方案更具税收的公平原则，也能更有效地发挥财产税调节收入差距的作用。

（2）从税率来看
重庆的征收方案采取的是多档累进税率，而上海则采用了较为简单的两档税率。

单从调节贫富差距的角度考虑，多档累进税率的调
节作用更好，更能体现量能征收原则，但在实际征管过程中势必要付出较大的征管成本。

因此，在改革初期，对于制度和方法都不尽完善的房产税征收，采用上海的较为简单的税率设置方法可能更具效率性。

另外，从二者的税率可以看出，征收初期的税率不宜过高，以免使群众产生反感情绪。

（3）从计税依据来看
两地都不约而同地将房产市值作为计税依据，但考虑到目前房产市值的评估还存在较大困难，因此，在征税初期都只能将房产交易值作为计税依据。

从长远来看，建立健全完善的房地产评估制度是大势所趋，也是能否将房产税改革进行到底的关键环节。

此外，上海的征税方案中还涉及了“二套房及以上”问题，这也从另一方面说明：强化房产产权登记制度的迫切性。

（4）从税收优惠来看
两地的征税方案除了可以直接利用税收减免条款给予纳税人税
收优惠外，还可以利用计税价值变相给予税收优惠。

这些税收优惠把征税的普遍性与特殊性结合起来，考虑到了特殊人群的特殊需要，而且，变相优惠的部分又能够使纳税人以较为平和的情绪接受房产税改革。

2.重庆、上海房产税改革效果分析
（1）个人住房房产税的征收规模
由于数据的缺乏，粗略估计重庆1年来所征收的个人住房房产税仅有1亿元，与年初预期可征得2亿元左右的目标相去甚远。

上海具体征税额迄今尚无官方数据披露。

根据上海市财政局所公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%，然而，官方给出的超额完成的主要原因是“本市经济保持平稳增长，部分企业购置和租用房产增加，带动房产税增长高于年初预期”，与个人住房房产税的征收并无多大关系。

可见这部分的税收规模必然很小。

专家估计：两地加总，实际征得的这部分房产税收入最多不会超过10亿元。

主要原因是征税范围较小，税率较低。

（2）房产税改革的效果
2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元，同比增长19.4%；同期，重庆地方财政收入超过2900亿元，增幅46.1%。

相比而言，两地不超过10亿元的个人住房房产税收入对地方财政贡献甚微。

另一方面，在与土地出让金的替换关系来看，2011年重庆土地出让收入为1309.3亿元，增长47.2%；同期，上海土地出让金收入为1491亿元，再次位居全国各城市之首。

而且，两市土地出让金对地方财政的贡献率仍然居高不下（重庆为28.2%，上海为43.5%）。

可见，从现实改革效果情况来看，房产税并未让地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。

究其原因，这主要是因为应税面窄、税率低，所以导致目前房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入的效用也不大。

但在重庆房产税改革的效果还是有所体现，调查显示，房产税实
施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%～50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向，高档商品住房成交量较2010年下降了4.1个百分点。

如此来看，根据现阶段沪渝两地房产税改革试点的成效，改革的实际作用很有限，但作为未来对两地试点方案的调整以及试点的扩大都有不少可借鉴之处。

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作者简介：
姓名：万军、出生年1968年、性别男、民族：汉、籍贯：江苏省泰兴市、学历：本科、职务：局长、职称：中级、研究方向：政治经济学）。