哈尔滨商业租金、物业费调研报告
哈尔滨商业租金、物业费现状的调研报告一调研目的为全面掌握哈市零售业各品类的租金、扣点及物业费的收取标准，分析各商圈经营状况，以便指导远大购物广场散售商铺的租金确定和物业费的收取标准。
安排了一次以租金和物业费为主的全面的市场调研，具体安排如下：
二项目分类本次调研包含以下细分品类：男装、女装、休闲服饰、运动服饰、基本服饰、化妆品、童装、小家电、小百货、家居用品、数码、家电、餐饮、娱乐、生活配套、等十五类。
三调研对象南岗商圈：远大购物中心、松雷商厦、秋林国际商厦、红博广场、世纪红博广场、凯德购物广场学府店、国贸服装城、奥威斯购物中心道里商圈：卓展购物中心、百盛购物中心、金安购物中心、万达广场道理店、凯德购物广场故乡店、透笼购物中心、曼哈顿商厦香坊商圈：乐松购物广场、香坊万达购物广场专业市场：船舶电子大世界、教化电子大世界、百脑汇、哈药古玩城、海城品牌装饰城、月星家居四人员分工及调研方法
本次调研采用入户当面询问的摸排调查法。
调研分为三组，每组参与人员如下：
一组：
二组：
三组：
五调研时间20 年5 月30、31 日，共两天。
六调研数据汇总及分析1 商场分析：
百货扣点类商场：含卓展购物中心、远大购物中心、松雷商厦、秋林国际、金安国际、百盛、凯德广场等。
其中远大购物中心、松雷商厦、秋林商厦、金安国际、百盛位于哈尔滨较成熟的商圈内，有着便利的交通基础，较新的装修风格，已
在哈尔滨人的心目中有良好的口碑。
但这类商业体由于位于市中心，且建成较早，停车位普遍不足，逐渐无法满足现在高档商业的经营需求。
该类商业大多体量较小，业态较单一，难以满足现代城市消费者一站式购物、娱乐的需求。
统一经营类商场：红博广场、透笼购物中心、道里万达广场、香坊万达广场、国贸服装城、曼哈顿、月星国际家居、船舶电子大世界、海城精品装饰城、百脑汇、教化电子大世界等。
其中红博广场、透笼购物中心、道里万达广场、香坊万达广场、国贸服装城、曼哈顿所经营的商业品类与本项目类似。
以上项目租金按区位或者楼层划分最低租金每米每天3.7元，最高租金每米每天22.3 元。
影响租金高低的因素主要为：a、商圈客流；
b、商铺所属楼层；
c、商铺是否位于交通动线附近。
租金高低与物业硬件水平关联性不大。
以上项目物业费每平米每天最低1 元，最高2.3 元。
卫生费每平米每天最低1 元，最高3 元。
都是管理方根据自身情况制定价格，商户没有话语权。
除以上费用以外，道里万达广场还另外收取供暖费每平米每年54 元。
以上商业经营押金在每户5000 元至10000 元之间，作为处理该商户投诉、违规行为的押金。
百脑汇、船舶电子大世界、教化电子大世界是专业电子商场。
其中以船舶电子大世界经营品类最全、经营项目最多、商场面积最大，对哈尔滨市电子市场有较大的影响力。
这类商业租金每平米每天最低3.60 元，最高70.00 元（百脑汇品牌旗舰店），商业经营押金为每户5000.00 元至10000.00 元。
海城精品装饰城、月星国际家居是专业的建材家居商场，地理环境优越有大型停车场，交通便利，装修形式较新颖。
租金每平米每天最低3.00 元，最高9.40 元，物业费1.00 元。
商业经营押金为每户10000.00 元至20000.00 元之间。
2 租金分析：
哈尔滨百货类商业租赁商业调查表序号商场名称租金( ( 元/ / ㎡/ / 日) ) 备注一层二层三层 1 香坊万达9.40-10.70 6.00-7.00 3.70-4.00 2 红博广场16.60-22.30 ------- ------- 3 国贸服装城2.30-6.40(一期) 2.00-4.50 ------- 更名费1000 元，经营押金6000 元／户4 5.00-6.00(二期) 2.00-4.50 ------- 6 道理万达6.00-20.00 ------- ------- 万达租金按购房款收益率报价8 曼哈顿7.70-21.60 7.70-21.60 5.30-6.70 广告费200 元/年哈尔滨专业市场类租赁商业调查表序号商场名称租金( ( 元/ / ㎡/ / 日) ) 备注一层二层三层1 月星国际家居3.00-5.40 ------- ------- 2 船舶电子世界4.70-5.30 （电脑家居）16.6-18.5（数码）------- 押金5000-10000元商场名称负一层一层二层 3 海城品牌广场3.50 9.40 3.00 4 百脑汇6.00-8.00 35.00-70.00 14.00-25.00 5 教化电子世界------- 26.00-55.00 5.30-10.00 扶梯广告位2～8万元／年说明：
（1）红博广场租金包含物业管理费，供暖费，卫生费等所有费用，因此其租金远高于同类商业；（2）国贸服装城分为一、二两期。
一期以小百货及家居产品为主，租金较低，二期以服装为主，租金普遍高于一期业态。
二期有部分餐饮租金较高；（3）船舶电子世界东区首层为电脑家居展厅，二层以上为电子数码产品，故一层租金低于楼上租金；（4）百脑汇作为知名品牌的展示中心汇集地，首层展示面较好的铺位租金远高于市场平均值；（5）专业市场租金大多包含物业费及其他费用，哈尔滨本地市场对于此作法比较接受。
（3）对百货商场各品类扣点调研分析如下哈尔滨扣点类商业调查表商场名称商业品类单位卓展购物中心远大购物中心松雷商厦秋林国际金安国际百盛凯德广场 1 男装% 20-27 20-26 20-26 20-25 20-26 20-26 20 2 女装% 20-28 20-28 20-28 20-26 20-28 20-28 20-22 3 休闲服饰% 20-25 20-28 20-25 20-26 20-25 20-
25 20-24 4 运动服饰% 18-22 18-22 18-20 16-20 15-20 18-24 无5 基本服饰% 20-25 20-26 20-25 20-26 20-25 20-25 23-25 6 童装% 16-25 18-23 16-25 16-22 16-25 16-25 无7 小家电% 15-18 15-18 15-18 8-12 5-8 8-12 无8 小百货% 20-25 18-28 20-25 无18-26 18-26 无9 家居用品% 18-25 18-28 18-25 无18-26 18-26 每月保底任务12 万,完不成任务将收取2.3万元租金。
押金2000 元。
物业费35 元10 化妆品% 22-28 22-28 22-28 22-24 22-28 22-28 11 数码元/米/天3-4 3-4 3-4 无无无12 家电% 6-10 无无无无无13 餐饮% 无20-28 该部分为出租形式，租金为7-10元米天该部分为出租形式，租金为10-15元米天无14 娱乐% 23-28 25-28 25-28 25-30 25-30 15 生活配套% 22-28 22-28 22-28 20-24 22-28 22-28
（4）物业管理费分析哈尔滨物业管理等费用调查表序号商场名称物业费（元/ / ㎡/ / 月) ) 卫生费( ( 月/ / 元) ) 采暖费1 百盛40.00 无无 2 金安国际40.00 无无 3 秋林国际30.00 无无4 松雷商厦40.00 无无 5 远大购物中心40.00 无无 6 月星国际30.00 无无7 卓展购物中心40.00 无无8 国贸服装城1 1期无30.00 无9 国贸服装城2 2期无餐饮区每户每年1080.00 无10 香坊万达广场57.00 30.00 无11 道里万达广场69.00 无54.00元/年/平米说明：
（A）除道里万达广场是销售返租部分收取供暖费外，哈尔滨大多数物业管理费包含供暖费用，但从万达出租情况来看，租户对该项费用敏感度不高；（B）哈尔滨商业物业管理费价格区间在 1.50-2.00 元之间。
七相关建议（1）物业费收取标准市场现有租赁商业物业费用平均每天在2.00 元左右，考虑到本项目属于新兴商圈，并且初期商家进场自营风险较大，对物业
费标准比较敏感，建议本项目物业费参考市场平均值制订。
另外可以考虑通过分解费用方式将物业管理中一些非经常费用分解设置，
例如：电梯大修费、特色活动推广费、人员培训费等。
为后期物业费调整留出足够空间。
（2）卫生费收取标准现在市场卫生费收取平均在1.5～2 元，则本项目卫生费可参考制订，另可在项目入住期间适当增加垃圾处理费或装修期保洁费等。
（3）经营质保金标准为确保远大广场商业的高水平服务形象以及商业信誉，建议参考行业内标准收取商业经营质保金，如商户不按运营管理部门制订的标准提供服务，或商户与顾客发生纠纷、投诉情况后不能按法律法规进行处理，或在远大广场经营期间不符合商场的经营秩序出现时，经营管理部门有处理的主动权。
商业经营质保金标准建议为2000.00——10000.00 元/户。
（4）其它费用由于本项目为销售类物业，可以考虑单独收取供暖费，以降低物业收费标准，以便于业主与租户之间后期的费用拆分和谈判，并可以适当降低物业费标准，以降低交房时的业主抵触情绪。