评估人员如何有效防范和规避房地产评估风险2016-11-09世联评估摘要：《中华人民共和国资产评估法》由2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，于2016年12月1日开始实施，放宽了从业门槛，但是相应增加可执业责任，比现行评估标准、规范、准则、指导意见等行业要求更加严苛。
房地产估价是专业的估价行为，受评估人员的专业能力、职业道德等因素的影响，往往会对最终的估价结果产生巨大影响，不严格履行估价程序，违反了公平公正的原则，也会给评估人员及其从业机构带来潜在的风险。
本文主要从评估人员的估价实操层面，帮助评估人员认识风险、防范及规避风险，能够真正从专业角度为估价委托人提供满意的估价服务。
《中华人民共和国资产评估法》中对评估从业人员及评估机构违反法律法规的行为明确了严厉的行政处罚以及公示制度，房地产估价是由专业人员及机构完成的专业性的估价，提供的是专业的意见，因此评估人员在作业过程中，要遵循独立公正的原则，按照严谨的工作流程，持以专业的工作态度，以及不断提高完善自身专业修养，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法来进行估价工作。
但是估价工作是受托于估价委托人，估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人也往往会对结果有所要求。
虽然《房地产估价规范》及相关法律法规要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能受评估人员的主观因素所影响，包括评估人员职业道德和专业能力、评估程序等层面。
而且评估人员及估价机构在出具专业意见的同时，也需要依法承担相应的法律责任。
《中华人民共和国资产评估法》对于评估人员的义务及责任进行了明确的规定，其对评估工作的要求比现行评估标准、规范、准则、指导意见等的要求更加严格，评估人员应按照资产评估法的要求来做。
所以评估人员一定要认清及了解房地产估价的风险所在，尤其是对于抵押为目的的房地产评估，只有认清风险、防范规避风险，才能“大胆”专业的开展房地产估价工作。
房地产估价风险按照产生估价风险的源头包括外部风险、内部风险，外部风险主要来自于政策、市场甚至委托人，内部风险主要有专业风险、流程管理风险、职业道德风险等。
以上各类风险又可重新划分为主动风险和被动风险，职业道德风险之外均可列为被动风险。
本文中对于由于评估人员职业道德所产生的恶意主动行为风险不在本次论述范围内，诚实守信、独立、客观、公正的从事估价业务，可以说是评估专业人员在评估活动中应当遵循的基本原则。
故本文主要从评估人员如何依照规范的评估工作程序，不断完善专业知识、提高专业技能，以及严谨的工作态度来进行风险防范的论述。
（一）评估人员未尽到尽职调查的风险评估委托人由于自身利益需求，对评估专业人员最为常见的干预就是提供虚假的权属文件、指认错误的查勘对象、涂改相关权属证件、隐瞒改造拆除等事实行为，以上行为如果评估专业人员未察觉，就会使评估结果失去基本的公正、客观性。
《中华人民共和国资产评估法》的颁布施行规范了资产评估行为，其中第二十五条：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。
”同时享有“要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助”的权利，评估师要特别关注评估活动中搜集的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，通过现场查勘核实以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉、严谨从事评估业务。
因此为了避免评估人员未尽到尽职调查产生的风险，评估人员至少应该做到以下几点：核实产权资料原件，掌握了解现行各类产权证书、证明文件等证照的规范制式、规范内容、核发单位、印制单位甚至使用的纸张、防伪等等，并做到现场核验、拍照、记录复印，后续还需到相关部门核验相关信息的真实准确性。
对于目前已经推广电子信息化的相关部门，其相关内容是可以通过官方政府公共平台进行内容校验其真伪性的。
现场实地查勘时，评估人员要重点核实相关证照与查勘物业的一致性，地理位置、物业四至、物业类型、物业规模、相关权利等情况均需一一核实。
评估人员经常会遇到由于城市建设不断发展、地域名称、门牌号等信息或有较大变化的情况，从而导致实际标示与证照不一致，此时现场可通过咨询相邻物业、当地街道、派出所等部门核实变化情况，必要时需要有关部门开具证明文件。
对于物业发生变化而未变更登记的情况，评估人员需要了解及收集相关规划文件、上级批文、设计图纸等证明文件，分析其行为的合法性、操作流程的规范性，并在工作报告中进行必要的披露和提示。
对于多宗估价对象的项目，在进驻现场查勘之前，可先收集相关的清单、区位信息、权证资料等，现场查勘时逐一核对，有的放矢；对于建成年代久远，新老物业错综复杂、数量庞大的估价对象，可索要估价对象的平面图，评估人员可要求领勘人指派了解历史沿革变更过程的相关人员介绍情况，逐一指认物业，同时要对照产权证明、规划调整文件等相关文件及平面图对估价对象逐一进行查勘，做好现场记录，绘制简易平面位置图纸，核实估价对象真实状态，以及与相关合法权证的一致性，是否存在拆除、无证扩建、加建等情况；填写查勘记录表，并要求领勘人核实内容后签字确认，做到流程规范、合法规避风险。
在实行不动产登记之前，多数地区实行的是《房屋所有权证》与《国有土地使用证》分证的情况，评估工作中需要核实《房屋所有权证》与《国有土地使用证》的对应关系，也就是我们常说的房地匹配情况，而该项内容一般可以通过两证的坐落、权证附图以及登记表内容核对，结合目前发达的卫星地图，甚至需要至相关政府登记发证部门进行核验，以免委托估价人提供的权属资料不相对应，而评估人员没有仔细核实，会给报告使用人带来损失。
除去对相关证照的收集外，评估人员还需注意了解物业的取得过程及历史沿革，这项内容主要是规避在各类证照登记核发的过程中不规范操作或者相关信息在证照中披露缺失而可能造成的权属瑕疵带来的风险，必要时需要索要不仅仅包括政府批文、缴费凭证、出让转让合同、可研报告等等相关文件，详细研读，仔细推敲，做到勤勉尽责。
（二）评估人员对于估价项目了解不透彻、估价依据缺乏支撑带来的风险尽职调查除去权属资料的调查外，还需引起注意的是市场调查，市场调查结果会直接影响评估结果的准确性，估值过高过低等都会带来评估风险。
目前的房地产估价业务中，时间要求都较为紧迫，各评估机构也通过各种管理流程、工作分工等手段提高工作效率，满足客户的时效要求，但这种流水作业也往往会导致评估人员工作的盲目而机械，导致评估人员对于评估项目了解不透彻。
例如对于在建工程的评估，没有了解清楚估价对象的实际工程进度，或以估价委托人提供的而非监理方提供的进度为主，且未对估价对象实际状况进行核实；对于估价对象建成后的影响房地产售价定价的因素了解不够详细、考虑不够全面，影响估价对象建成后价值的确定，直接导致评估结果的偏差。
1.对于这种情况，评估人员一定要努力提高自己的专业水平，认真了解每一个项目的细节、根据房地产估价规范认真做好每一个项目，避免由于自己对项目情况了解不足而导致估值偏差的风险。
2.对于估价对象是否具备基本的法律权属文件，没有关注或提示，而仅仅对价值进行测算。
对于相关权证文件，仅仅核实了真伪却没有考虑到其时效性，以及因此而带来的权属瑕疵。
比如对于在建工程的评估项目，是否已经办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，以及每个证件的办理阶段均会有相应的限制。
估价对象的合法性是评估的最基本的前提，如果估价对象没有取得合法的产权手续，评估人员是不能够出具与估价对象权利状况不一致的价值，尤其是抵押为目的的评估，评估机构也应当拒绝承接违背估价原则的估值业务。
3.对于抵押目的的评估，是否考虑了法定优先受偿权。
如对于估价对象超出规划的部分，是否已经将需要补缴的出让金进行扣除；对于估价对象为毛地的评估，是否错误的按照熟地来进行评估。
抵押目的评估的价值类型是抵押价值，与市场价值的区别包括是否考虑了法定优先受偿权。
对于包含例如拖欠工程款等等的法定优先受偿权，该优先受偿权是应当扣除的，如果由于评估人员的疏忽未进行扣除，或者因为为了单方面满足委托人对价值的需求而不按照规范对其进行考虑，估值虚高的后果就是会给金融机构带来处置的风险，使金融机构的应有权益得不到保障，起不到抵押物作为风险缓释的作用。
4.对价值内涵理解不够，评估人员在选取可比实例时，未对可比实例进行详细市调，而仅仅依据网上的报价。
网上报价，一般体现的是业主对自己所属物业的预期，而并不是市场价格，如果仅依据网上报价进行评估，会造成价值虚高。
也存在报价过低的情况，很可能是由于业主急售等原因，该类特殊情况的存在，导致报价过低，偏离市场。
如果选取类似案例，虽然可以避免高估风险，但是评估人员的专业如何体现，也损害了抵押人的权益。
评估结果是评估人员对于估价对象的专业意见的表示，如果由于评估人员的市场调查不细致，则会导致估值不准确，评估人员和评估机构的专业性如何体现？为此，认真详实的市调工作是十分必要的，而且一定要遵照房地产估价规范的要求来进行估价业务。
以上是我们结合估价经验，通过评估人员的实操层面，阐述了房地产评估工作可能遇到的风险，及如何去防范风险。
当然我们也不能仅仅通过该篇文章，囊括所有的评估风险及其对策，我们仅把我们认为最重要的，也是最容易被忽视的问题列示出来，希望对刚刚接触评估行业，或者估价经验尚浅的评估从业人员以启示，如果能够对大家的估价工作有些许的借鉴及帮助的话，也算是本文的意义所在。
喜报：2016年10月27日～28日，中国房地产估价年会在北京隆重召开。
经过专家多轮评选，最终遴选出26篇获奖论文。
其中世联评估北京分公司投稿的论文《评估人员如何有效防范和规避房地产评估风险》喜获优秀奖。
世联评估撰写的另外八篇论文入选年会论文集，为全国入选篇数最多的评估机构。
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