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中低档 写字楼
创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住 • 商住公寓
成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象
与本项目匹配
发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
成长型企业
•实力一般 •对使用成本和租金很敏感
•对改善环境较急迫
•资金实力弱 •要求性价比高的楼宇 •形象要求一般 •产业区域较近 •政府政策
创业型企业
•对使用成本和租金很敏感
•无法承受市区的高价位写字楼
•生活、工作配套完善
•24小时办公
•周边区域投资客户
•地段交通
•江浙私营业主的先期投资
•总价
•升值潜力 •区域发展前景和规划
商务感较强，为销售型办公市场
的主流产品
保证产品力，控制成本 同时符合企业要求；
普通项目附加值不高，使用成本也是中小企业的问题；
商务别墅办公
新兴产品，私密性强，企业形象 佳
提高产品附加值，提升产品形象及价值，合理控制面积段；
提升附加值，控制总价段
与准甲级办公差异化竞争，符合个别企业需求
案例借鉴1 华商时代广场
稳定型企业 人数：50-100人 物业要求：高形象、商务配 套服务可以接受高价格。
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企业发展阶段
客户研究
客户
•有一定实力
特征
•形象要好，
关注点
发展型企业
•对租金和物管费较敏感
•公司处于快速发展期 •规模不大，对办公面积要求不高
•价格中等，要有商务配套，
•区位要好，交通便利 •高性价比 •形象贴近写字楼、商务配套齐全 •户型空间可变，能自由组合
投资客
•易于出租 •租金回报
总结：交通便利、配套齐全、性价比高、办公自由
•按揭方式
•产权年限
区域、产业因素的定位
1、产业园、工业园的区域——服务型中小企业聚集； 2、城市外围的区域——服务与大型企业及跨国公司的中小型企业的需求；
3、非中心区域的大型综合体内——多物业配比，考虑风险分散；
较为符合本项目 的区位、产业情况以 及项目自身
华商时代 北岸长风I座
准甲+LOFT
LOFT+准甲 公寓式办公
53840
25710 14760
汇银铭尊
国浩长风 绿洲中环双塔
总部型办公
公寓式办公 准甲
28622
49655 28990
华宜大厦
莲花国际 漕河泾总部区
准甲
准甲+LOFT 总部型办公
26567
29459 57049
江桥万达
财富108 九久青年城
物业类型
物业特点
与本项目的拟合度 灵活性较强，适合小企业购买；
商住两用 SOHO办公
小户型、配备卫生间与厨房间， 亦商亦住，24小时办公
擦边球产品，不适合大规模开发
可以增加层高至4.5米，提供更多的使用功能，提供附加值； 整个项目品质下降，目标客户主要会以居住功能使用，不利于
塑造形象和实施政府楼宇经济；
149035 116485
160650
85671
各类产品在上海西区都有广泛需求，尤其以公寓式办公及标准写字楼为主 7
客户研究
商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求
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办公物业需求
顶级 扩张型企业 人数：100人以上 物业要求：高形象品质、 企业品牌、价格敏感度低
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中高档
定位篇
产品分析
上海西区代表性旺销项目
中环 内环
外环
1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年）
人民广场
上海西区
5、汇银铭尊（08、09年）
6、国浩长风（08、09年）
中山公园 徐家汇
7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年）
万科 35B项目定位报告
2012.2
市场篇
区域市场概况
产业规模雄厚
全区共有经济园区（含产业基地）10个，其中4个国家级、6个市级 2010年，闵行区完成地区生产总值全市排名第2位，产业基础雄厚
区域供应量少
平均每年仅有不足8万平米的办公供应量 相对于优越的产业环境与基础，供应量明显偏少 优质项目热销 区域内高品质项目（莲花国际、银七星商务楼、华商时代）均实现热销 销售单价与销售速度均已赶超住宅 企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
提升项目的性价比，增加产品附加值，符合中小企业需求；
LOFT办公
5米以上层高，小户型复式，花 一层的价格，用两层的面积
2008年开始办公产品层高的限制在4.5米以下，只有通过商业 方案报建不能通过
性质的方法来实现5米以上的层高； 消防报建难以通过；
形象佳、利于提升项目形象，符合政府的要求；
准甲级写字楼
10、九久青年城（09年）
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
06年以来上海西区不乏旺销办公项目；主要集中在普陀中部以及闵行中北部； 5
产品分析
项目 绿地和创
产品类型 准甲
成交面积（平方米） 40584
绿地蓝海
公寓式办公
准甲 LOFT
52070
9595 94940
旺销项目的年去化量可以达到3万平米
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产品分析
17% 29% 标准办公（准甲） 公寓式办公 LOFT 31% 23% 总部办公
根据历史数据统计： 标准办公（准甲）、公寓式办公、 LOFT、总部型办公各类产品在上 海西区都不乏旺销项目。
200000 150000 100000 50000 0 标准办公（准甲） 公寓式办公 LOFT 总部办公
整体规划：大虹桥概念的商务办公
办公面积：2..4万平方米
LOFT产品：1.8万平方米 标准办公：6000平方米 主力面积：LOFT产品（80-120）5M层高 标准办公（200-300）3.4M层高 销售价格：LOFT--20000元/平方米 标准办公—17000元/平方米 销售周期：12个月 客户类型：周边区域中小企业客户 投资类只占到10% 产品特点：得房率80% LOFT产品，1层价钱2层面积 标准办公产品，赠送露台，品质稍有提高
中档办公（准甲级）、别墅办公 以及LOFT办公,SOHO办公的物业
市场因素的选择
热销产品的类型
区域市场的 物业差异化
产业环境下的办 公需求
中小企业需求
定位的选择： 1、小面积的中档办公楼（准甲级）
2、具有企业私密性及形象感的商务别墅办公 3、小面积LOFT办公以及SOHO办公
三种类型办公物业的特点及拟合度