按揭情况下： 可自己还贷的情况：房东本房贷款满一年之后，房东自己到银行，填写 提前还贷申请。并需付给银行三个月利息作为违约金（如果贷款金额很 少则最低为1500元）。然后银行会安排进行提前还款排队（这个过程约 为30-60个工作日，银行有权利顺延），排到房东本人，则需准备好以 下事项：


二手房首付的正确算法： 评估价X面积X30%=本房的首付。 如一套100平的房子，成交价是50万，本小区评估价格是4800，请计算出本小区 正确的首付？ 注意：成交价≠过户价≠评估价




二手房签单前需准备的相关事项

1：成交前，让客户本人持本人身份证到中国银行，查询本人征信 信用并打印，且必须带回公司，进行征信信用查询（目前中国银 行官网已经可以进行查询）。 2：计算客户需要准备的首付，税费以及相关费用，并罗列出具体 费用的单据及费用。
3：国有资产（如军产） 此类资产，一部分可以进行买卖，但是会在原税费基础上征收 20% 个人所得。 4：户头房，房改房，拆迁安置等。


产权性质的解释

1：普通住宅以及非普通住宅（共同点是：70年产权） 144平米以下的即为普通住宅，144平米往上为非普通住宅（其本质的区 别是，税费的计算方法不一样）。 贵阳市暂定： （1）住宅小区建设容积率（注）在1.0以上 （2）单套建筑面积暂定在144平方米（含）以下的 （3）实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下 2：商住楼（50年产权） 注：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展 商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容 积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率 应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
房东无贷款 客户需要贷款的情况（商贷）
签订好三方买卖合同 房东以及客户的资料 （个税以及营业税） 房东收取定金 地税审税（2个工作日） 中介方收集齐 交税费



过户（产权的更名）同时签订银行借 （15个工作日）下新

款合同（之前未给首付的当天给予） 产权 作日）

拿到新产权当天办理土地证（现南明区需30个工 过三通 收集抵押资料 办理抵押


Biblioteka 当我们三证齐全之后，房屋即可进行市场内的买卖，交易。
二手房买卖需要准备的资料（贷款）
房东：产权证，契税证（契税完税票），土地证，产权人身份证（公 正委托以及委托人的身份证）维修基金单、并需产权人到产权交 易大厅签字。
客户：定金，首付，税费，征信证明，收入证明，银行流水或者社保， 医保，户口本，夫妻双方身份证明、婚姻证明（未婚出具未婚证 明）、无房证明（首套房契税优惠）。



２、购房合同（正本）
３、契税证或契税完税票。 ４、购房发票及复印件 ６、结婚证及复印件或未婚证明



房屋有欠费情况

1：物管费

2：水电费

3：煤气滞纳金（煤气滞纳金不会因为你不使用就不存在，每个月 2元 ，不使用也会存在）
以上情况，都是需要房东出钱处理的。
处理完这些之后....

我们会获得3个不同的证件 1：产权证。 2：契税证或契税完税票。 3：土地证。

公证：是指在交易过程中，没有产权证，只有购房合同，由双方 协商一致之后，到公证部门进行的一个具有法律效力的第三方委 托公证的过程。 所产生出来的书面说明，叫做公证书。 房屋买卖，也可以用公正的形式进行买卖。


未办理产权情况

若银行无贷款 或银行贷款已还清情况下，持以下证明协助房东到产权交易中心 办理。 1、产权人及共有人身份证或户口簿复印件、户籍证明
总结如下

1：一次性付款。 2：有贷款，无产权（可办理），客户需贷款。 3：有贷款，无产权（不能办理），客户一次性付款。 4：有贷款，无产权（可更名），客户一次性付款。 5：房东有贷款，不能自己偿还，需客户帮忙提前还贷，且客户需 贷款。 6:房东有贷款，能自己偿还，客户一次性付款或贷款。









6 ：若没有特殊要求，可由中间方适当提出，征求双方同意。
7 ：中间方需准备：合同，家具清单，印泥，签单笔，纸巾，牛皮 袋
二手房的分类

1：商品房
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按 市场规律经营的房屋。
2：经济适用房。

它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住 宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故 又称为经济适用房







名词解释：成交价，计税价，评估价以及二手房首付

成交价：成交价是指客户跟房东议定的成交价格。 计税价：为了帮助客户房东合理规避税费的过户价格叫做计税价。 评估价：评估价是银行直属部门，对某套房子进行一个综合评估的价格。 首付：一手房的首付以及二手房的区别。




一手房的首付等于成交价X30%。
二手房交易流程及相关税费计算
二手房交易流程
租房签单，以及准备的相关资料

客户看中房子后，我们预约双方进行谈判。


谈判的技巧？？？
签单租房需要准备的相关资料 1：确定好双方的价格（可以的话先收诚意金或者定金） 2 ：能当天签的，当天签，尽快约房东客户签合同，迟则生变（若 一方不方便的情况，可向其申请委托书，代签。） 3 ：确定好入住时间，要求房东结清客户入住之前的水电煤气，物 管费。 4：清点好家具家电清单，让客户房东确认签字并各执一份。 5：合同内写好房东以及客户的基本要求。


3：准备好三方合同，签单笔，印泥，文件袋，纸巾，收款收据以 及定金收条。
4：签单时需持产权人身份证原件以及3证到场（或者公证委托书 以及公证委托人身份证原件），并验证产权真假。 客户需准备好定金，以及身份证。 确认无误后，开始签单，签单过程不宜过长，长则生变。


房东房子有贷款的处理方法

1：余下贷款额，还款银行卡号。
1、携带首付款收据及与银行签订的贷款合同、公证书（注1）； 2、购房合同； 3、本人身份证、户口簿； 4、还款记录证明材料（请向银行索取） 当房东提前还贷已经完成的情况下，贷款银行10个工作日内会出具贷款 注销证明，持本证明到产权交易中心进行产权证办理。
注1的名词解释