中粮地产（集团）股份有限公司09年财务报表分析报告报告人：肖佳班级：07级商学院会计四班学号：指导老师：游新彩老师二零一零年六月二十四日目录第一部分：行业背景及公司基本情况简介（一）行业背景简介（二）公司基本情况简介第二部分：比率分析法原理第三部分：公司年报分析（一）偿债能力分析（二）营运能力分析（三）盈利能力分析（四）发展能力分析第四部分：综合评价（一）公司可能存在的问题（二）可提供建议附：资产负债表利润表现金流量表第一部分行业背景及公司基本情况简介一、行业背景简介2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头， 1～7月份，房地产开发完成投资17720.45亿元，同比增长11.6%，增速较上半年加快1.7个百分点。

但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比，11.6%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。

与同期城镇固定资产投资增速相比，去年以来二者的差距超过20个百分点，1～7月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速21.3个百分点。

由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放，加之货币流动性过多等因素影响，进入2009年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，销售额显着增长，企业资金压力有所缓解。

二、公司基本情况简介中粮地产是中粮集团有限公司（世界500强企业）旗下骨干上市公司。

地产业是中粮集团三大主业之一。

中粮地产依托中粮集团的强力支持，集中于环渤海、长三角、珠三角经济圈和沿江中西部四大区域，以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于打造全国性专业地产品牌，目前已在十多个城市拥有数十个住宅地产、商业地产项目。

第二部分比率分析法原理比率分析法是通过计算各种比率指标来确定经济活动变动程度的分析方法。

比率是相对数，采用这种方法，能够把某些条件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于分析。

比率指标主要有以下三类：（一）构成比率，又称结构比率。

利用构成比率可以考察总体中米各部分的形成和安排是否合理，以便协调各项财务活动。

（二）效率比率。

利用其可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。

（三）相关比率。

利用其可以考察企业有联系的相关业务安排得是否合理，以保障运营活动顺畅进行。

第三部分公司年报分析一、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1、营运资本=流动资产-流动负债本增加132365万元，增长46.40%。

从绝对数来看，营运资本增加，流动负债减少，流动资产增加，缓冲垫增厚，使得偿债能力上升。

从相对数来看，新增流动资产和减少的流动负债配置了的营运资本增加。

公司偿债能力上升。

从表1-3的数据可以看出：08年的流动比率为1.65，低于传统流动比率标准2。

流动比率过低意味着短期支付能力不足，可能无法如期偿还负债。

09年的流动比率上升为2，与传统标准持平，既达到了一定的安全性，又充分利用了能够利用的资金来源。

3、速动比率=速动资产/流动负债中粮08年速冻比率为50.62%，09年速冻比率为45.99%较年初下降了-4.63%，说明公司为每1元流动负债提供的速冻资产保障减少了0.0463元。

但仍与行业平均水平基本持平，表明企业偿还流动负债的能力较好，短期内债务危机风险较小。

4、现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债现金流动负债率从现金流量的角度反映企业当期偿付短期负债的能力。

中粮现金流动负债比率年初数为-79.40%，年末数为1.89%。

是由于本年商品房销售较上年增加，经营活动现金流入总额增加212.86%,而商品房建设投入较上年减少，经营活动现金流出总额较上年下降21.07%，使得经营活动现金流量净额变动幅度较大。

中粮现金流动负债比率变动幅度很大且比率较低，表明企业经营活动产生的现金净流量不稳定，存在潜在风险。

（二）长期偿债能力分析一般情况下，资产负债率越小表明公司长期偿债能力越强，国际通认60%较为合适。

中粮08年资产负债率为63.78%，09年为51.36%，09年较08年下降了12.42%，公司09年长期偿债能力较强。

2、产权比率=负债总额/股东权益权益乘数=资产总额/股东权益=1+产权比率产权比率越低，表明公司长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。

企业应在保障债务偿还安全的前提下，尽可能的提高产权比率。

权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资本的比重越小，企业的负债程度越高。

中粮08年产权比率为176.12%，09年为105.59%，09年较08年下降了70.53%。

表明09年公司偿债能力增强。

3、长期资本负债率=非流动负债/（非流动负债+股东权益）该比率表明公司承担偿还长期负债的压力。

中粮08年长期资本负债率为29.95%，09年为29.16%，09年较08年下降0.79%。

公司偿还长期负债的压力较小。

4、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付利息）/负债总额带息负债比率越低，表明企业的偿债压力越低，尤其是偿还债务利息的压力越低。

中粮08年带息负债比率为85.96%，09年带息负债比率为69.72%，09年较08年下降了16.24%。

公司偿还债务利息的压力降低。

偿债能力分析小结：中粮偿债能力总体较好，但资产速动性不强，主要原因是存货比率过大；中粮09年长期偿债能力较08年有所增强，偿债压力减小。

主要是由于招商证券上市后，公司持有的股份转入可供出售金融资产后按公允价值计量使得09年递延所得税负债增幅高达2394.33%，使得所有者权益增幅高达97.24%，从而使得长期偿债能力增长。

二、营运能力分析1、应收账款周转率（周转次数）=营业收入/平均应收账款余额应收账款周转期（周转天数）=平均应收账款余额*365/营业收入率高表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少手掌费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。

中粮地产09年应收账款周转率与08年相比有所降低。

周转天数延长了3.58天。

说明公司的营运能力有所降低，其主要原因是平均应收账款余额的增长幅度152.08%大大高于营业收入的增长幅度85.26%。

而应收账款的增加主要源于商品房销售量增加。

2、存货周转率（周转次数）=营业成本/平均存货余额存货周转期（周转天数）=平均存货余额*365/营业成本作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响。

一般而言，存货周转率越高越好，存货周转率高，表明其变现的速度快，周转额越大，资产占用水平越低。

存货既不能过少，否则可能造成生产中断或销售紧张，；又不能过多，而形成积压。

加强存货管理可以提高投资的变现能力和盈利能力。

中粮地产09年存货周转率较08年略微提高，存货周转天数缩短了24天。

原因是09年商品房销量增加，从而减少了存货。

3、总资产周转率（周转次数）=营业收入/平均资产总额总资产周转期（周转天数）=平均资产总额*365/营业收入率较08年有所增加，周转期缩短，说明公司营运能力上升。

营运能力分析小结：从总资产周转率的角度看，公司营运能力有大幅度提升，但从应收账款周转和存货周转的角度看，公司营运能力增长缓慢。

说明公司存货管理与应收账款周转控制能力有待加强。

三、盈利能力分析1、经营能力分析营业净利率=净利润/营业收入成本费用利润率=利润总额/成本费用总额其中：成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用付出的代价越小，成本费用控制的越好，盈利能力越强。

从表3-1可以看出中粮09年经营能力较08年有较大的增长，成本费用控制能力上升，盈利能力增强。

2、资产盈利能力分析总资产净利率=净利润/平均资产总额率较08年上升了83.39%。

说明公司09年资产盈利能力就较大的增长，资产盈利能力较强。

3、资本盈利能力分析资本收益率=净利润/平均资本其中：平均资本=（（实收资本年初数+资本公积年初数）+（实收资本年末数+资本公积年末数））/2年有所增长，源于净利润的大幅增加的同时资本公积有大幅增长。

但总的来说公司资本盈利能力较强。

盈利能力分析小结：通过对中粮经营能力、资产盈利能力、资本盈利能力的分析，均表明中粮09年盈利能力有较大增长。

四、发展能力分析1、盈利增长能力分析净利润增长率=本年净利润增长额/上年净利润=172.03%营业利润增长率越大，说名企业营业利润增长越快，表明企业业务突出、业务扩张能力强，市场竞争力越强。

2、资产增长能力分析总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额=46.86%总资产增长率越高，说明企业一定时期内资产经营规模扩张速度越快，企业越有发展后劲，即发展能力越强。

3、资本增长能力分析资本累计率=本年股东权益增长额/年初股东权益=97.24%资本累计率反映投资者投入资本的保全性和增长性。

该指标越大则表明企业资本累积的越多，应付风险、持续发展的能力就越大。

发展能力小结：中粮地产的盈利增长能力、资产增长能力和资本增长能力指标都非常高，表明公司业务经营能力、扩张能力强，持续发展能力大，公司整体发展能力很强。

第四部分综合评价一、公司可能存在的问题公司存在以下几个方面的问题：一是对外部融资依赖性增加。

公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金外，主要来源于银行借款。

国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险；另一方面，银行信贷政策变化对公司财务费用影响明显。

财务费用增加压缩利润空间，而一直以来房地产行业较高的毛利率和净资产收益率导致相对较高的资本市场市值，收益能力的削弱可能进一步影响公司在资本市场进行股权融资的成本。

二、可提供建议公司资产负债率低于同行业平均值，且工业地产业务已连续多年为公司提供稳定的现金流入，确保了公司较强的偿债能力。

在传统的经营模式和良好的信贷环境下，公司面临的资金流动性比较充裕，考虑到房地产行业宏观调控政策的发展趋势，以及公司大力拓展住宅地产业务发展战略，公司应积极使用包括公司债券在内的长期融资工具，以进一步优化资本结构。

另外在经济回暖的大趋势下，应加强存货管理、稳定现金流量，优化投资结构，实现快速、稳健发展的业务战略。

附：中粮地产（集团）资产负债表。