前言
基于前期对项目的理解，我司认为“艺术河畔”作为里水镇“梦里水乡”建设的 重要工程节点之一，以“文化艺术”为发展策略，其所面对的核心问题是：
如何基于现状准确筛选文化业态、打造完整的文化生态链，从而实现 社会效益、产业效益及经济效益的有效结合？
本报告围绕此核心课题，提出我司对该项目运作的初步判断和思路：
5月
旧园区接收， 完成拆除整理
6月
完成项目设计， 改造动工开始 并对外招商
8月 正式开园， 一期招商 基本完毕
10月 一期建设完毕， 开始运营，二期 建设及招商开展
12月 二期招商超额 完成，建设施 工，抓紧交付
总结我司成功操 作该案例的启示 旧厂房改造孵化园区的成功建设体系
良好的区域规划与前景 人力资源基础好 个性化的建筑形态 环境优美 低密度建筑 招商网络、代理体系 形成核心产业与框架 政策扶植 交通较为便利 良好的商务基础 配套完善 高速信息网络 标杆企业带动 办公楼面积灵活多变
项目的整体定位为：里水首席文化艺术地标； 发展模式为：打造里水首个“文化艺术综合体”；
并针对此定位及发展模式提出 式文化艺术生态圈！
“三大中心功能 ” 和 “六大业态” 构建全链
项目发展定位
“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式
项目的整体定位为：里水首席文化艺术地标
价值意义：
> 政策推动——文化艺术是顺应国家新兴产业导向，符合政策扶持范围的重要内容。
企业发展 基地
1、6、9 2、3、4、 5、7、8
花园生态企业独 栋总部写字楼
企业孵化基地
§
文化广场
项目业态策划
1.六大功能业态运营策划——企业发展基地运营思路
企业发展基地实现两大功能：独栋企业总部基地及企业孵化基地
独栋企业总部基地 企业发
展基地
企业孵化基地
借鉴成功案例， 寻找发展方向
1.1.企业发展基地运营思路——独栋企业总部
休闲及艺术餐饮休闲娱乐区。

艺术酒吧；
艺术餐厅； 交友聚会；
拍拖约会；
娱乐PARTY； 时尚活动；
特色餐饮；………
项目发展策略
发展策略之一：引势（关键条件确立）
遵循园区成功发展规律，通过相关外力条件的运作驱动，
引进知名企业总部的进驻，从而吸附带动中小型企业园 区聚集。
成功案例的启示
艺术展览馆的成功运营离不开资源的强大整合，有我司全资打造的综合艺术机 构——尚洋艺术港，是一家集艺术策划、展览、收藏；艺术家代理与推广；艺术品投 资与收藏、拍卖为一体的专业文化机构，能为本项目展览馆提供强大的艺术支持！
艺术合作联盟
3.六大功能业态运营策划——艺术会所酒店
艺术会所酒店成功案例借鉴：
完善的服务体系
经营方式灵活
特色化的服务
1.2.企业发展基地运营思路——企业孵化基地
企业孵化基地成 功案例对项目的 发展运营启示
1. 知名企业入驻带动孵化型企业进驻； 2.针对孵化企业政府给予租金补贴（返祖）等政策支持； 3.建立较完善的服务配套体系
政策 工商财税代办 政务绿道 项目申报 人才培训 行业协会 园区网站 社交网站 公共平台建设 展示、会议 营销咨询 人才招聘 专利法律咨询 税务咨询 投资融资 供应链支持 物业管理 媒体传播 仓储物流 光纤网络
佛山市里水镇“艺术河畔”文化综合体营运分析
2015年1月20日
报告说明：
通过与政府领导沟通及对现场的踩点，结合我司在园区开发
积累的经验，该报告主要焦点仅针对“艺术河畔”经营业态选
择的初判与通过介绍成功案例提炼对本项目由益的成功经验， 并针对项目发展策略提出我司方向性建议。 我司认为一个成功园区的成功开发与政府的支持，运营资 源的有效整合及强力有效的执行力等三方面因素密切关联，因 此，在双方达成该项目运营方向后，我司将会针对项目运营具 体操作模式出具更全面细致的运营执行报告，以确保项目成功 运作。
2.六大功能业态运营策划——当代艺术展览馆
展览馆成功案例借鉴：
由我司参与操作的广州1850创意园，在运营推广手段上，我司将原园区内中心 的三大厂房变身为集跨行业时尚展示发布、当代艺术展览及交流的推广平台，获得空 前成功！
当代艺术展览
新车发布会
时尚活动
企业年会
2.六大功能业态运营策划——当代艺术展览馆
服务功能 盈利

通过提供某些项目服务功能，获取盈利
推介费用

通过组织各种活动，收取推介、筹办费用
发展策略之七：运势（运作模式）
根据目前我司对国园区项目运营的实践经验建议：“艺
术河畔”项目初期需充分发挥政府主导作用，宜采用 “政府返租制”模式启动
股份公司制 产权所有人以产权作价 入股成立股份公司，市 场化运作 产权分散 收购所有权 政府返租制 政府以约定租金委托商 业管理公司进行对外统 一招商和运营管理 产权分散
休闲娱乐
休闲娱乐
“艺术河畔”文化综合体的六大功能业态
> 通过吸引里水镇强势企业进驻建立独栋企业总部，建立产业凝聚核心力，
形成产业孵化基地；
> 当代艺术馆及艺术酒店组成
该综合体的核心，并利用梦 里水乡景点及码头建立乡 水风情婚庆摄影基地， 将文化艺术与娱乐体验
餐饮
企业发展基地
商务
艺术餐饮酒吧
孵化基地
酒店、餐饮、酒吧等系列招商工作
知名企业10% 中小型及孵化型 企业30% 餐饮酒店娱乐 生活配套50% 园区配套10%
渠道一：政府引进 渠道二：商业拜访 招商 渠道三：媒体推广 渠道 渠道四：大型论坛 渠道五：同行互荐 渠道六：社交人脉
关键工作：资源整合
发展策略之六：收势（盈利来源）
租金

通过出租项目物业，征收租金
> 基于城市角度：
# 文化地标的打造为里水城市形象和竞争力的提升写下精彩一笔； # 文化艺术的成功营运有利于提升里水文化层次和文化覆盖面，为城市可持续 发展提供文化动力，增强城市凝聚力；
> 提升里水产业整体形象及“梦里水乡”旅游区附加值 > 有利于形成里水“三河六岸”景观核心展示面 > 有利于带动周边区域的发展升级，形成“典范作用”，提高就业，增加税收
综合展示体验馆
“海尔U-home”智能家电系统
办公空间 会议交流空间
广州萝岗绿地中央广场打造的花园生 态式独栋企业总部，拥有独立冠名权
著名企业海尔打造的企业总部，功能 涵盖办公商务/综合体验/会议交流等
1.1.企业发展基地运营思路——独栋企业总部
独栋企业总部成功案例借鉴：
国内一线品牌服装歌莉娅在北京路繁华区打造企业形象会
关键工作：资源支持
发展策略之三：做势（知名度传播）
利用传媒、艺术等工具放大项目对外知名度，展示艺
术与产业相结合的文化综合体（园区）风采
产业、艺术
产业：
里水产业高峰论坛 招商推介会 创业大赛 行业推介……… 艺术： 艺术沙龙 艺术河畔创 意园区风采 电视
传媒
公共传媒：
互联网 报纸 杂志
电台
园区传媒： 印刷 包装 出版
发展建议
码头
充分利用梦里水乡资源及项目码头优势，
融合现代与传统元素，打造水乡风情婚纱基 地，成为梦里水乡体验展示的重要部分。
服务选项：

水乡婚纱摄影； 西式婚纱服务；
艺术照拍摄；
古典婚庆礼俗表演； 婚庆策划 婚庆聚会…………
5.六大功能业态运营策划——艺术餐饮酒吧街
发展建议
利用江景资源，打造为里水首席集酒吧
“文化艺术 综合体” 六大业态
融合；
娱乐
水乡婚纱基地
文化
当代艺术展览馆
> 引进特色餐饮及休闲
酒吧，结合环境优势打造 为里水镇休闲聚会的首选地
艺术会所酒店
体验
旅游
“艺术河畔”文化综合体功能分区
文化交流中心
企业发展中心
休闲娱乐中心
> >
休闲酒吧区 特色餐饮
§
婚纱摄 影基地 当代艺术 展览馆
§
§
艺术会所酒店
所，集品牌展示、会员服务、展览、休闲聚会于一体；
功能分区：二楼是花店；三、四楼是展览厅及品牌展示厅；
五楼是书店和咖啡厅；顶层是花园
案例启示
1.打造“四低一高”地块优势，实现环境优势； 2.具备独栋冠名权； 3.提供多元化的复合商务功能空间； 4.突出企业品牌展示效应，打造旗舰企业展示领地；
1.1.企业发展基地运பைடு நூலகம்思路——独栋企业总部
– 与部分潜在关键驻商 的初步接洽，修改招 商引资方案初稿； – 谈判，并根据谈判情 况，进一步调整修改 招商引资方案； – 确定最终协议；

主要成果
– 综合分析结果获得的本 园区潜在关键驻商的优 先顺序名单；
– 分阶段地引进各类驻 商入驻园区
关键工作：企业需求
发展策略之五：发势（全面趁势招商）
借势关键企业入驻利好，全面铺开中小型企业、商业、
珠海中邦艺术酒店位于珠海情侣中路，是目前珠海以艺术风格为主题的最富有特色的 正式挂牌五星级酒店。
酒店入口雕塑
酒店大堂油画装饰天花
艺术化客房
酒店艺术会所泳池
艺术包装的会议室
艺术餐厅
3.六大功能业态运营策划——艺术会所酒店
成功案例的启示
里水首个以当代艺术为 主题的艺术会所酒店
艺术会所酒店风格 示意：
4.六大功能业态运营策划——水乡风情婚纱基地
5
“艺术河畔”文化综合体整体定位及发展模式
发展模式：
里水首个“文化艺术综合体
总部基地
文化交流
休闲娱乐
城市综合体，无论是对城市的影响亦或对区域的发展，都对 人流、商贸、经济起到巨大的吸附力。而以文化为核心的文化综 合体是以文化导向的区域综合开发，是以文化生产为基础、文化 体验为特色、文化休闲与文化商业为重点、创意产业为延伸、会 展商务相配合，以及行政办公、综合商业、其它服务业、总部基 地、居住等互补的泛文化产业的整合。