2018年物业行业现状及发展趋势分析报告正文目录1. 研究框架 (5)2. 行业政策 (5)2.1 行业发展初期 (6)2.2 行业规范期 (7)2.3 行业市场化和多元发展期 (7)2.4 行业仍然面临的压力 (8)2.4.1物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度 (8)2.4.2 营改增后税负压力有增有减 (9)3. 商业模式 (9)3.1 物业管理的定义及分类 (9)3.2 盈利模式 (10)3.2.1基础物业服务 (10)3.2.2增值业务 (13)3.3 社区O2O模式，开启物管新纪元 (16)4. 行业发展现状与趋势 (18)4.1 行业规模持续扩大，集中度逐步提升 (18)4.2 初步完成全国化布局，城市深耕是方向 (21)4.3 兼并收购成趋势，发力平台扩规模 (24)4.4 开源节流双向发力，提高利润率 (26)4.5 资本关注度上升，板块估值持续走高 (30)5. 未来空间 (31)6. 海外案例——FirstService Corporation (34)6.1 业务模式 (34)6.2 增长策略 (36)6.3 财报表现 (37)7. 相关建议 (39)8. 风险提示 (40)图目录图1 物业服务行业政策发展过程 (6)图2 百强企业基础物业服务营业收入均值占比 (12)图3 百强企业基础物业服务收入及同比增速 (12)图4 百强企业基础物业净利润均值占比 (13)图5 百强企业基础物业服务净利润及同比增速 (13)图6 2017年百强企业增值服务收入构成情况 (14)图7 百强企业增值服务营业收入均值占比 (15)图8 百强企业增值服务营业收入及同比增速 (15)图9 百强企业增值服务净利润均值占比 (16)图10 百强企业增值服务净利润及同比增速 (16)图11 社区O2O模式 (17)图12 互联网与物管公司融合历程 (17)图13 行业管理面积持续增长 (18)图14 行业企业数量持续增长 (18)图15 物业从业管理人员稳定增长 (19)图16 百强企业管理面积均值及增长率 (20)图17 百强企业管理项目数量均值及增长率 (20)图18 百强企业市场份额及增长率 (21)图19 TOP10企业市场份额及增长率 (21)图20 2016年百强企业管理项目数量城市分布情况 (22)图21 2017年百强企业城市群管理面积占总管理面积比例 (22)图22 百强企业进入城市数量均值及增长率 (23)图23 百强企业单位项目数均值及增长率 (23)图24 百强企业管理项目数量城市分布及占比情况 (23)图25 彩生活平台输出模式图 (26)图26 2016-2017年百强企业营业成本构成情况对比 (27)图27 物业管理全行业销售利润率和净资产收益率 (27)图28 百强企业人均产值变化情况 (28)图29 百强企业人均管理面积变化情况 (28)图30 2016-2017年百强企业基础业务外包项目数量占比 (28)图31 彩生活收入结构 (29)图32 彩生活分部溢利结构 (29)图33 百强企业经营成本及营业成本率 (29)图34 AH市场物业管理公司上市情况 (30)图35 AH市场物业管理公司市值走势情况（亿港元） (31)图36 AH物业服务公司PE（TTM）情况（倍） (31)图37 2000-2017年商品房销售面积vs房屋竣工面积情况 (32)图38 2013-2017年不同类别竣工面积占比vs2017年百强物业服务企业管理面积占比 (33)图39 2016-2017年百强企业各物业类别平均物业服务费（元/平米/月） (33)图40 FirstService Residential 辅助服务 (35)图41 FirstService历年营业收入 (38)图42 FirstService调整后EBITDA (38)图43 2017年营收与利润构成情况（%） (39)图44 ServiceService历年利润率情况 (39)图45 FSV历史PE（LYR）（倍） (40)表目录表1 各地物业限价政策 (9)表2 各物业类型管理服务内容及特点 (10)表3 包干制与酬金制的对比 (11)表4 2015年以来物业管理公司兼并收购部分案例 (25)表5 FirstService Brands八大品牌 (36)表6 市场可比公司估值情况 (40)1. 研究框架物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。
真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。
1908年，芝加哥摩天大楼所有者乔治A·霍尔特先后成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织、全美第一个业主组织——建筑物业主组织、建筑物业主与管理人协会。
此后，这一模式为香港借鉴学习，于1989年成立“香港物业管理公司协会”。
我国对物业管理的探索和尝试起源于1981年，那年深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。
在宏观经济平稳增长、城镇化逐步推进、居民人均可支配收入稳步增长的背景下，居民对于物业服务市场的需求也快速增长，对服务的质量和多样化要求也日渐提升，我国的物业管理行业因此快速发展同时产生巨大变化。
行业政策从初期探索向规范性、鼓励性演变；商业模式从传统微利的收取物业管理费模式到乘上互联网的快车，构建社区O2O模式，打开全新盈利增长极；行业规模快速壮大，马太效应显著，龙头集中度提升。
目前物业板块已获得资本市场关注，市值估值持续提升。
本文从行业政策、商业模式、行业现状和趋势、未来发展空间、海外成熟案例五大方面出发，详细描述物业管理行业的基本情况，从多方面帮助投资者对行业有全面认识。
2. 行业政策我国对物业管理的探索和尝试起源于1981年。
深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，标志着我国物业服务行业的诞生。
历经三十七载岁月，国家和地方政府等部门出台一系列的法律法规、管理办法等，为我国物业管理服务行业发展确定方向。
我国物业管理服务行业的政策环境历经大致三个阶段：一、行业发展初期（1981-2006）；二、行业规范期（2007-2013）；三、多元发展期（2014-至今）。
图1 物业服务行业政策发展过程2.1 行业发展初期1981年，深圳物业管理公司在学习借鉴香港物业公司管理模式与经验后正式成立，成为全国第一家物业管理公司，标志着中国内地物业服务行业的诞生。
1994年，建设部33号令颁发《城市新建住宅小区管理办法》，指出“住宅小区应该逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，文件明确了物业管理公司的职能并规定了住宅小区业委会和物业服务公司的权利义务以及违规后的处理措施。
1996年，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场。
改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务”。
同年建设部发布《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。
1998年，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。
”2000年10月，在北京举行第一次全国会员代表大会，会上通过了《中国物业管理协会章程》，会议宣告中国物业管理协会成立，中物协在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府加强行业管理。
2003年6月，物业服务行业迎来里程碑式的一页，国务院通过了《物业管理条例》，正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
《物业管理条例》标志着物业服务行业在我国内地进入法制化管理的新阶段，业主和物业服务企业的合法权益得到了的政府纲领性文件的支持与维护。
物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上规范化道路。
2.2 行业规范期2007年，第十届全国人大五次会议通过并出台了《物权法》，于10月1日开始正式实施，使得物业服务行业有了基本的法律依据。
根据《物权法》的规定，物业管理企业在表述上正式改为物业服务企业，业主的甲方地位得到突出，业主的满意度成为物业服务企业竞争力的重要评判标准。
2008年，《劳动合同法》生效，标志着我国逐步走上劳动关系法律化道路，物业管理作为劳动密集型行业受到深刻影响。
合同法对于用人单位经济补偿和使用期的规定导致物业管理企业经营成本增加，对人力资源管理要求更高，企业为了减少成本将业务外包，大批专业化企业涌现。
2012年3月，国务院在《政府工作报告》中提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，物业服务业的发展被提到了国家工作层面。
同年12月国务院在出台的《服务业发展“十二五”规划》也提到了“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制”。
此后从浙江省开始，各省直辖市都相继出台了地方性的《物理管理条例》与相关规范性文件，进一步推动了行业规范发展。
2.3 行业市场化和多元发展期2014年12月国家发展改革委印发通知，要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等7项商品和服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费，促进相关行业健康发展。
物业公司在服务、收费和业主关系等方向开始逐步走上市场化道路。
2015年11月国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，促进和带动其他生活性服务业领域发展。
2016年3月，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，将建筑业、金融业、房地产业和生活服务业四大行业纳入试点范围，该政策将自5月1日起全面施行。
2016年，住建部发布《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，提出“进一步扩大物业管理覆盖面……健全物业服务市场机制，完善价格机制，改善税收政策……转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平……”、“放宽住房公积金提取使用条件，允许提取用于支付自住住房物业费”。
2017年1月，国务院发布2017年7号文件《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业二级及以下资质认定，并于同年9月取消一级资质核定。
物业资质全面取消后，住房城乡建设部研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管。