拉升整体品质与形 象，树立产品价值， 实现最大价值化，
抢占市场空白。
市 场 未 知 的 不 可 预 见 性
周 边 环 境 的 不 明 朗 性
WT规避
以高端新形象确定市场 价值，规避周边环境等 问题，客群优化定位， 充分提高消费力，规避 市场不明朗因素。
业态分析
商业
办公楼
公寓
1、产品多样化 2、位置重要性 3、投资回报高 4、商业综合体人 气
办公定位
物管服务（有偿）
安保服务：向客户提供贵重物品出门保护(范围仅限于大厦红线内，特殊 情况例外且不负任何责任)、非贵重物品的门户暂时看护、红外线报警探 头加装、单元内临时人员控制等。
保洁服务：提供日常室内保洁服务，内容如除尘、地毯清洗、地面打蜡、 办公用品办公家具清洁等。
工程服务：加装照明、通信或其它设施，更换灯具、电器件、提供各类 维修服务等。
提供安全保障，常备不懈： 保障消防设施性能完好，消防渠道的畅通外，还要消除火灾隐患。 24小时安保工作人员巡逻，保障人员，物业整体完善安全。
要求环境整洁，舒适优雅： 写字楼内大堂、走廊、楼梯间、电梯厅等公共区域的卫生应由专业保洁 人员进行定时、定期的清洁、打扫和维护。
办公定位
物管服务
问讯服务和留言服务，钥匙分发服务 报刊收发、分拣、递送服务 个人行李搬运、寄存服务 出租汽车预约服务 提供本地旅游安排服务 各地酒店预定服务 邮件、邮包、快递等邮政服务
公寓定位
装修建 议采用 三种硬 装风格， 搭配不 同客群
公寓定位
现代简约：适用投资 客，商务办公人群。
公寓定位
田园风光：适用于年 轻人，小夫妻和投资 客群。
公寓定位
中式古典：适用于 中老年人生活养老， 投资客群和游客居 住群体。 建议梁山水浒特色 文化添加其中。
公寓定位
软
物业保障服务 清洁服务
办公定位
通信自动化系统（CA） 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放 性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板，提供以5 类线 为基础的综合布线信息通道。 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强 系统。
消防和安保自动化系统（FA） 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置。设有 智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。广播音响系统： 火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
在商务管理公司公开管理账务，登记明细，3年内租金溢价部分 的50%作为管家服务奖励，其余归业主所有。
引入商业地产回收模式进行中间运营，以“十五年”为期限，客 户购置房产十五年后，以当地政府公布的房地产销售价格回收， 3个月回款，帮助业主实现房产快速变现。
一到五楼墙面广告位和楼顶广告位的合理利用，根据客户购买情 况而定。
大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢 等材料 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或 木门套 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶
办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块 状胶垫地毯地面
办公定位
件
安保服务 便民服务
服
家政服务
务
工程维修服务 有偿商务服务
三、客群定位
核心客户
辅助客户
客群
辅助客户
争取客户
核心客户
集团企业、国有企业（增加知名度）
企业属性：大型民营企业， 国有企业，金融银行类。
需求特征：看重内在品质， 能提供良好的商务服务，品 牌物业管理，大面积的办公 空间，比较注重写字楼周边 的交通配套及基础设施，一 方面对公司的形象有正面作 用，另一方面也是很多潜在 的合作伙伴和客户。
租务代理服务：为购房投资者提供租赁代理服务，包括租务代理、收租、 租约续期等。
办公服务：提供商务服务、办公用品设备、耗材推荐
办公定位
运营建议(可促进销售）
商务公司在售出后1-5年的关键期内实行每年季度免租政策（正 常交纳物管费），为业主提供长期、多样化租赁管理服务。
可签订保底租赁协议，首期与业主签订3年期保底租赁协议，3年 依次按4%、5%、6%的回报率返还。3年后业主自主选择是否续 签协议。
办公定位
面积小 配套全 形象高
面积35㎡-55㎡，面积小，自用投 资门槛低，面积大小灵活多变。
商务配套齐全，项目综合体，各休 闲娱乐购物餐饮一条龙服务，商务 中心初具规模。
进驻公司提高企业形象，业务拓展 效率高。
办公定位
硬件
高品质装修与设施配备，打造梁山高 端商务写字楼。
地段
梁山城市中央商务区，人民北 路主干道，交通便利，人气聚 集。
3、商务休闲聚会的理想 场所。
商业 5F
1、业务拓展洽谈之地。 2、消费人群休息驻足 点。 3、写字楼工作人员的 集中地。 4、整体项目一站式消 费，一条龙服务。
办公定位
6F-15F 单层面积：983.9 ㎡ 办公楼总面 积：9839㎡
银座主要以小型 办公物业为主， 促进快速销售， 可根据客户情况 进行面积调整。
风险小、回报高。
商业定位
楼层 业态
业态种类
5F
3F-4F
餐饮
文化休 闲娱乐
时尚小吃，咖啡馆，西餐厅，主题餐 厅等
大型游乐场，儿童主题乐园，3D4D 影院，KTV，健身馆，生活馆等
2F 超市 综合型超市，茶叶，名烟名酒等
1F
百货商 服装，首饰金店，化妆品，专卖店， 城 家电电器等
商业 1F
1、城市购物消费集 中
龙城广场7#营销方案
一、 分析 二、 定位 三、 客群 四、 策略 五、 推广
走进龙城商务时代
升汇事责执独睿 值聚业任行立智 地地地地地地地
（ 非 常 明 确 的 预 见 升 值 空 间 ）
（ 各 界 商 务 精 英 汇 聚 于 此 ）
（ 让 你 名 利 双 收 ， 更 上 一 层 ）
（ 九 巨 龙 提 供 优 质 物 业 服 务 ）
1、市政规划清晰，受周边商业区及CBD影响，位置极佳。 2、具备写字楼开发基本条件，如交通、人流量、商业氛围。 3、商务办公，居住，餐饮，休闲，会议召开，会所等于一
体的大型商务服务场所（综合性办公楼） 4、九巨龙品牌效应提供了良好的市场前景。
SWOT分析——劣势
1、工程进度缓慢，整体形象无法对外展示。 2、公司无同类产品开发经验。 3、项目周边建筑群普遍陈旧，拉低项目档次。
温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小 时以上 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台，候梯 时间不超过30秒钟 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统
办公定位
装修标准
外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为
SWOT分析——机会
1、市场空白，抢先进入市场，梁山目前无商务写字楼与商业 综合体。
2、充分展示升值空间和投资回报率高，吸引投资客群。
SWOT分析——威胁
1、梁山无同类产品，无参照性，对市场有着不可预知性。 2、梁山房地产行业的不成熟性，城市需求量缓慢。
SO优化
城 市 新 中 心 概 念
利 用 公 司 品 牌 效 应
较好的市场切入点。
出版印刷业：发展趋势已整合为统一工业园区，其工厂现零散分 散，网络销售渠道发展缓慢，公司形象提升缓慢，整体书业市场
需要提高形象力。
3、第三产业服务行业：梁山县小型第三产业服务类行业以散户， 小型创业型企业居多，整体发展趋势缓慢，各企业形象薄弱，导 致目前最大的难题是双方的互不信任，导致合作不长久，现在多 数趋向于多功能综合体发展，前景普遍看好。
公寓定位
公寓内部面积为28.98 ㎡到52.83㎡，每层18 套，前期出售套数为新装修，设施齐全，拎包入住。 商务办公型：自用办公，注册公司。 理想投资型：面积小，总价低，回报大。 多变型公寓：面积灵活多变，大小随意分割。 酒店式服务：家政服务、安全服务、交通服务
辅助客户
城区及各乡镇自用型企业（体现项目价值）
企业属性：熟悉项目周 边，本区域的自用型企 业（成长型）
需求特征：需要提升办 公空间是小型企业，提 升企业形象，看重物业 外在形象，地理位置优 越，交通便利，配套齐 全，有较高的实用率， 现代的办公配套。
办公自动化系统（OA） 以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系 统。
办公定位
硬件设施
办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间 标准层高：室内净高2.6m以上 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内
办公定位
5A智能化系统
楼宇设备自动化系统（BA） 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和 电梯、自动扶 梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为辅。 （空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系 统）
安全防范系统（SA） 闭路监视系统：停车出入口，首层大厅设彩色变焦摄象机。楼内各层出 入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定 黑白定焦摄象机，停车场内设黑白带云台变焦摄象机。 防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。 停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机 的方式。
合 型
16F-22F
公寓
1、注册公司，成本低 1、置业门槛低 2、居住舒适，酒店服 2、集中性强
务