投资项目全寿命管理
同济大学工程管理研究所陈建国
2010年4月25日
主要内容
一、项目全寿命周期
二、项目全寿命周期成本
三、项目全寿命管理任务
四、上海虹桥综合交通枢纽开发策划
一、项目全寿命周期
4 建设工程项目的特点
——投资规模大、寿命周期长、建成以后不易更变和改造代价高、使用期远远长于建设期，等等
1.1项目生命期及其阶段划分
→从建设项目的构思、投资决策、工程设计、施工建造、投入使用直到项目报废所经历的全部时间决策阶段实施阶段使用阶段
（1）决策阶段:在有了投资建设的设想以后，需要通过一个系统的分析论证过程，对是否投资建设和如何投资建设等做出决策
建设意图：构思、构想
可行性研究
作用：决策依据
可行→通过
不可行→否定
内容：市场分析→必要
技术分析→可能
经济分析→合理
（2）实施阶段:项目投资决策做出后，一旦决定项目付诸实施，就进入建设项目的实施阶段。
实施
阶段的目的，是要形成建设项目的实物产品（资产）
工程设计
建设意图和有关控制指标→具体化为设计蓝图
工程施工
设计蓝图→形成工程实物（实现建设意图）
项目实施：构想→蓝图→现实
项目管理：使项目目标尽可能地实现
（3）使用阶段: 使用和运营是投资项目的最终目的，使用和运营阶段是建设项目的产出与投资目标实现的阶段。
设施管理是要实现投资项目的保值和增值
运营、生产
实现→获得产出效益
4设施管理
项目（设施）→有效地发挥作用；保值、增值
设施设备的维护、更新
空间管理
能源管理
资产管理
建设项目后评价
……
项目（设施）报废
1.2 影响项目寿命期的因素
（1）物理因素（磨损）→使用或闲置过程中，由于物理作用所发生的实体性磨损
主要作用源：使用磨损；
自然力的侵蚀
主要表现：
项目外观的破损；
工程内部结构的破损
（2）功能和技术因素（磨损）
使用年限增加或其他因素→无法发挥原有功能、无法满足对其功能的要求
由于技术进步→原有工艺在技术上显得落后→放弃或重置
（4）经济因素（磨损）
使用年限增加或其他因素→继续使用在经济上变得不合理
（5）社会和法律因素（磨损）
非经济性需求的变化→引起工程寿命周期变化→提前报废拆除
1.3 建设工程项目的寿命
（1）物理寿命→在正常使用的条件下，从建设项目决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足正常使用的时间(通常，建设项目的物理寿命较难以准确界定，因为其受到项目本身设计的合理性、施工质量、外界自然灾害、社会灾难等各个方面的影响)
（2）功能寿命→在工程项目的决策、实施及投入使用之后，到其功能不能满足使用需要所经历的时间(建设工程项目功能丧失受多种因素的影响，主要是物理损耗、技术进步、业主需求的变化等原因导致的。
功能寿命既取决于工程自身的内部因素（如设备、施工质量的可靠性），又取决于外在因素（如技术进步、业主要求变化），这些内、外因素具有随机性，因此，建设工程项目的功能寿命具有不确定性)
（3）法律寿命→法律上规定的工程项目的合理使用年限
我国现行法律法规，要求设计文件应对建设工程项目的合理使用年限加以明确《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满的自动续期；非住宅建设用地使用权限期间届满后的续期，依照法律规定办理。
由于住宅项目只是建设项目的一种，所以很多情况下，必须根据土地使用权的期限来考虑建设工程项目寿命
（4）经济寿命→工程项目从决策、实施及投入使用之后，到继续使用在经济上不合理而被报废拆除的时间
工程项目使用年限越长，每年所分摊的建设成本就越少；但是随着使用年限的增加，为维持工程项目原有功能，每年需要的运行费用（如能耗提高）和维修费呈现上升趋势。
因此，如果按照某一年限使用工程项目，由平均年资本成本和年运行成本构成的项目年平均使用成本最低，这一年限称为项目的经济寿命工程项目经济年限，是随着使用年限延长由运行和维护费用的提高和资本成本的降低决定的
二、项目全寿命周期成本
全寿命周期管理的目标之一，就是为了实现建设工程项目生命周期的成本最低，从而达到提高投资效益的目的
工程寿命周期经济成本→从项目设想策划到建成投入使用，直至工程寿命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入的总和，包括建设成本和运行成本
工程寿命周期环境成本
工程寿命周期社会成本
4生命周期成本
——按时间
4生命周期成本
——按要素
综合考虑生命周期成本→建设成本（初始成本）
→使用成本（未来成本）
4“二八定理”(帕雷托定律）
前期和设计阶段决定了项目生命周期内80%的成本
初步设计阶段决定了工程80%的投资
4建设投资应在工程实施（开工）前已经全部确定→投资的合理控制
合理投资
满足项目功能和使用要求的投资→最小
全寿命费用
三、项目全寿命管理任务
4内涵→通过项目前期的策划和设计，综合考虑建造、运营直至拆除的全寿命周期的项目优化，以及项目决策、实施、使用各阶段协调和控制，以使项目在预定的时间和投资范围内顺利完成，达到所要求的工程质量标准，满足项目投资者、经营者以及最终用户的需求→通过项目使用期对物业设施的财务控制、空间协调和运营维护，以使工程项目增值，创造尽可能大的效益从环境和可持续角度，在全生命周期的各个环节上，通过合理的规划设计，采用节能、节水的设施，采用节约型、无污染的环保材料，加强可回收物的收集和利用，实现施工废料处理、一次性装修到位等措施，全生命周期成本最小的前提下，达到环保与可持续的目的，提高工程项目建设的社会效益
4全过程管理: 在传统的管理模式中，DM、PM和FM相对独立，造成全寿命周期不同阶段用于管理的信息和决策依据割裂
- 决策阶段→开发管理（DM）
- 实施阶段→项目管理（PM）
- 使用阶段→设施管理（FM）
在传统的管理模式中：
决策和实施阶段对运营阶段的潜在影响重视不够、考虑不周；
决策和实施阶段生成的许多对设施管理有价值的内容，往往不能在运营阶段被直接、准确的使用。
由此，造成资源的严重浪费，导致预期的工程项目的寿命周期难以实现
4全寿命周期管理各阶段的任务
决策阶段开发管理→项目决策策划基本内容包括：项目环境调查与分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、风险分析
项目定义
首先，是对建设环境和条件进行调查与分析，包括对自然环境、宏观经济环境、政策环境、市场环境、建设环境（能源、基础设施等）等进行调查分析
然后，在此基础上对项目进行定义，→将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有策略性运作思路的方案→明确开发或建设目的、宗旨和指导思想，确定项目规模、组成、功能和标准，初步确定总投资和开发建设周期等
实施阶段项目管理
设计阶段
虽然设计阶段发生的费用在工程总投资中的比例较小，但是建设工程项目决策以后，设计阶段就成为工程成本控制的一个关键阶→一方面，设计对建设工程项目投资的影响程度可达80%以上，如由于设计人员对材料的认识不足，或其他原因导致有些设计的安全系数大大超过了设计规范要求，由此造成的项目投资的增加和浪费→另一方面，设计工作质量的好坏，对项目使用功能将产生长期的影响，进而影响项目运行与维护成本
因此，设计方案的优化对建设工程项目全寿命周期的影响非常重要和必要，加强设计阶段的管理是搞好项目建设的基础→以运营为导向
施工阶段
建设工程项目的施工阶段是项目全寿命周期中的一个重要阶段，它是把设计图纸和原材料、半成品、设备等形成工程实体的过程，是建设工程项目使用价值和价值实现的主要阶段→对施工阶段进行管理是为了实现建设工程项目的质量、时间、费用等目标。
在这一阶段建设工程项目管理的好坏，是决定项目成功或失败、影响项目使用成本的重要环节
使用阶段设施管理
建设工程项目使用阶段或称项目的运营阶段。
建设工程项目投入运营以后能否达到设计的要求，实现其功能，关键就在运营期的管理→使用阶段管理的目的就是维持项目的使用功能，保持高品质的工作和生活空间，控制项目运营费用，提高投资效益，改善营运能力
→设施管理的职能
设施管理者需要负责组织内部所有的与设施相关的业务，因此其所涉及的功能和职责非常的广泛和复杂。
国际设施管理协会（IFMA）所定义的设施管理九大职能如下。
长期设施管理计划（战略、策略性计划）
短期设施管理计划（日常执行性计划）
设施融资分析及财务管理不动产处置和管理
内部空间规划、空间标准以及空间管理
新建或改建项目的建筑规划和设计
新建或改建项目的建设工作设施的日常运行和维护
通讯、安保等支持服务
设施管理可能范围。