雕塑公园 欢乐谷 世界之窗 民俗村 锦绣中华
深圳华侨城
案例启示
本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以：
1.平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚 集的地方来。
2.先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。
3.制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能持续吸引别人过来，让旅游资 源活起来，最好的办法是注入文化元素
物业类型
成熟开发模式
针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性
1.以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源（自然的、人 文的或二者兼有的）条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。
2.以旅游度假为目的的房地产开发
1.从市场需求来看，旅游地产实现了人们旅行生活 中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双 重追求，因此具有充分的市场潜力。 2.从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游 逐步渗透，旅游对房地产更加依赖的结果，是两个 行业逐步融合的需要。 3.从政府管理来看，旅游地产的管制较宽松，是发 展的利好因素 4.从外部环境看，汽车在家庭的普及、城际高速列 车公交化的发展，廉价航空产品的推出、高速公路 的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城 际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观 外部条件。
深圳华侨城
以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主 题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈
何香凝美术馆 华夏艺术中心
酒吧一条街 铜锣湾 沃尔玛
暨南大学 中旅学院 华侨城中小学 华侨城第一幼儿园
中旅广场 湾厦花园 锦绣花园 新浦江城 天鹅堡 华侨城 医院 汉唐大厦
房地产开发与配套服务软硬兼施
·除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变为旅游地产 ·旅游地产是一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒 店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和 硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经 营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
休闲度假的第二居所，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风 景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备， 营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者的度假休闲为目的。
3.以旅游接待为目的的商业、酒店等开发
以旅游接待为目的，具有商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。
高度人性化 人本主义思想是旅游地产的核心 价值观。倡导心情的释放与自然 属性的回归。用建筑陶冶人、尊 重人的鲜明主张。
较高的附加值 成为政府的形象工程和主要窗口 工程。体现一座城市的鲜明属性 和文化特色。发展前景和市场预 期非常看好。
规划上更多功能 从单一居住带休闲，赋予住宅的旅游 性、休闲型，使业主的生活更加丰富 多彩。使住宅成为多功能的生活载体。
低资源 低卖点 低价值 高风险
后期投资地 产，地块成 熟，顺利取 得高利润。
1985年——2002年
2001年——
据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产反哺旅游”的良性循环模式
旅游：“白地造景”吸引游客；创造“亚洲之最”和“世界之最”的而主题公园吸引全国游客。鸿篇巨制，留住游客； 《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。 地产：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力，制造概念，形成强大品牌 认知，以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品味、面子”的居住选择。
世界性旅游地产 产生区域 市场构成 功能定位 居住构成 特色资源区域 以全球游客为主 休闲、度假 第二居所为主
全国性旅游地产 特色资源区域，离城区较远 以全国为主，吸引世界游客 旅游、度假、产品能自我完善 第一、第二居所的度假为主
区域性旅游地产 特色资源区域，离城区不远 以区域性市场为主 旅游、休闲、度假，产品能自 我完善 第二居所向第一居所过渡
典型开发案例
杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得 了较大成功
项目类型 开发模式 投资开发商 旅游度假地产 以大盘形式出现的综合性旅游房地产 开发 杭州宋城集团有限公司（民营）
解读宋城
1.开发思路：先旅游项目，提升版块土地价 值，然后投资景观地产。 2.获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经 济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和 地产项目的获利比例约为5:3。
总占地面积
旅游/地产占 地面积
32万名方米
旅游（专指宋城）占地约 万平方米
开发背景
1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和 人气，以大宋文化为主题，“清明上 河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公 园
主题公园、度假别墅、配套
发展回顾
从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的商务、居住、度假等地产模式
1.旅游房地产的起源
旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假的欧美中产家庭买 得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者 再一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。
旅游地产类别
通常意义上，旅游地产划分为四个大类
旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理 等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。
类型
概念描述
特点
增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提 升其它旅游地产的价值。 以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店以及与旅游相关的 写字楼等均属此类。 “第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中 城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游 资源突出的旅游目的地城市，依托现有旅游资源，投入休 闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。 提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大 中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品 质，增加休闲功能，提高生活质量。
典型案例
上海新天地、宋城 集团的宋城主题公 园等。 海南博鳌等。
在旅游区内为游客的旅行活动提供的各 旅游景点地产 种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及 关联空间。 在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的 旅游商务地产 商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空 间。 为游客或度假者提供的、直接用于旅游 旅游度假地产 休闲度假居住的各种度假型建筑物及关 联空间。 与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及 旅游住宅地产 关联空间。
功能要素
第一居所 第二居所……
素 营销要素
产权 时权
投资者 休闲消费者
旅游地产具备行业两大特征、四个要素——
养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合
特 征 描 述
·不是简单解决居住问题，要解决更多的其它问题。旅游房地产是不但让热游还要住，多 种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 ·如：一些人开始在香港或其它一些地区购房，外省市一些地区的人跑到“两南”去购房， 这样就带动了“两南”房地产的提升。
从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品类引爆市场， 做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气 的发展思路，是值得借鉴的宝贵经验。
2：旅游（居）小镇开发模式
成熟开发模式 开发基础条件
ห้องสมุดไป่ตู้
典型开发案例
问题及发展
业态关系
旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定
典型开发案例
华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后座地产，取得了成功
项目类型 开发模式 投资开发商 总占地面积 旅游/地产占 地面积 开发背景 旅游住宅地产 以大盘形式出现的综合性旅游房地产 开发 深圳华侨城控股股份有限公司（国有 大型） 4.8平方公里 旅游（四大主题公园）占地约103万 平方米 1985年，经国务院批准，华侨城集团 开始规划开发深圳西边的一块荒地。 主题公园、别墅、度假酒店、多层、 小高层、高层、写字楼、配套（艺术 中心、广场湿地等）
发展思路
代表项目
依托自然资源带动
美国夏威夷黄金海岸
依托规模化的度假设施
美国棕榈泉、美国隐居谷
以旅游休闲带动居住，逐渐形 成主题新城
美国十七英里卡帕鲁阿度假村
旅游地产要结合地方产业，依托资源，发挥功能延伸，处理好营销环节
产业要素 四 个 要 资源要素
旅游业 房地产业
紧密联系相 互依托
利益因子
可利用地产 旅游资源 家生活延伸
提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利
开发基础条件
资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件
天生的资质 (旅游风景资源)
良好的题材 (历史积淀、浓郁文化)
完善的规划 (市政设施规划、 可开发地产规划)
成功开发 旅游地产项目
持续的投资 (依市场需要扩展新的景观、 新配套硬件等)
完备的后期运营 (再营销的网络、“经理人”式 的经营模式)
2.我国旅游房地产
我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候， 以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早 在我国出现是分时度假的概念。 21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐 增多，有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类型的 景观资源，打造不同类别的旅游地产。