第一章片区旅游市场调查分析 (2)一、罗浮山旅游配套分析 (4)1. 宝田大酒店： (4)2. 高尔夫球场： (5)二、区域地产市场分析 (6)1、宝田地产 (6)2、罗浮山度假中心 (8)3、度假村案例——逍遥宫木屋别墅 (9)三、片区旅游市场调查分析结论 (11)第二章消费者调查分析 (11)一、消费者描述 (11)1、酒店客户 (12)2、高尔夫客户 (13)3、地产客户........................................... 错误!未定义书签。

4、度假村客户 (12)5、游客 (13)二、问卷调查分析 (16)1. 问卷调查背景说明 (16)2. 问卷调查结论分析 (17)第三章旅游地产项目介绍 (33)一、从化地产市场分析 (33)1. 从化市场概况 (33)2. 从化市场典型项目 (34)二、青城山地产市场分析 (40)1. 青城山旅游度假地产发展轨迹 (40)2. 青城山旅游度假地产发展的支撑体系 (41)3. 青城山旅游度假地产的产品形态 (41)4. 青城山旅游度假地产消费人群与需求特征 (42)5. 青城山旅游度假地产销售状况与售价 (44)6. 青城山主要楼盘信息................................... 错误!未定义书签。

第一章片区旅游市场调查分析罗浮山是我国道教十大名山之一。

史学家司马迁把罗浮山比作“粤岳”，所以罗浮山素有“岭南第一山”之美称。

它位于博罗县境，地处岭南“旅游休闲走廊”的中心地段，南接、，毗邻港澳与东南亚。

罗浮山景区距离博罗县城35公里，市区51公里，70公里，90公里，100公里。

表1 罗浮山交通线路及行车时间表出发具体线路行车时间地梅观高速-机荷高速-惠盐高速-小金口-博罗--1小时45长宁-罗浮山分梅观高速-塘夏出口-桥头-龙溪--长宁-罗浮山景区规划总面积260平方公里，有大小山峰432座，飞瀑名泉980多处，洞天奇景18处，石室幽岩72个。

罗浮山不仅自然风光雄伟秀丽，而且文化底蕴深厚，被誉为“道教十大名山”，拥有冲虚古观、黄龙古观、九天观等众多道观。

罗浮山周边的配套设施主要是以旅游相关的吃、住、行、游、购、娱为主。

旅游景点有登山索道、冲虚古观、黄龙观、洗药池、朱明洞、华首寺、罗浮山军事漂流景区、高尔夫球会等。

住宿方面有逍遥宫木屋别墅、嘉宝田大酒店、嘉宝田度假别墅等。

部交通上以盘山公路、登山小道和索道为主。

休闲娱乐餐饮方面主要是罗浮山风景名胜区和嘉宝田乡村度假俱乐部所提供的相应服务，如天然山水游泳池、特色客家菜肴、18洞高尔夫球场、网球场、水疗馆、大型演艺中心等，从而形成地产、旅游、高尔夫、休闲、娱乐产业链。

下面将详细景区的住宿配套和嘉宝田国际会议中心。

一、罗浮山旅游配套分析嘉宝田国际度假会议中心占地1300亩，投资3亿元人民币，是一个集住宿、会议、度假、高尔夫、餐饮、康体、休闲、娱乐、休闲为一体的大型五星级综合度假会议型酒店，还拥有国际标准18洞高尔夫球场、两座度假公寓、游泳池、网球场、夜总会、桑拿等康体娱乐设施，精心打造地产、旅游、高尔夫、休闲、娱乐产业链。

1.宝田大酒店：1)酒店按国际五星级标准建造，建筑面积达5万平方米，属于旅游会议度假型酒店，共八层，设有各类客房312间；2)酒店拥有一支专业的会议服务团队，酒店会议功能达到了世界领先水平，拥有十余种不同规格的会议室可供选择， 7个不同功能、配备先进多媒体系统的商务会议室，可容纳600人。

3)酒店附设露天泳池、健身中心、桑拿中心、水疗SPA（建设中）、大型演艺中心（建设中）、美容美发、卡拉OK、棋牌室、网吧、桌球室、乒乓球室、儿童娱乐室、精品商店、高尔夫专卖等。

4)二期将加建600多间客房的酒店、演艺中心、网球场等配套设施。

5)酒店入住率平均在80%左右。

因为是会议度假型酒店，所以季节性较强，每年5-10月和春节前后是旺季，在节假日和周末经常爆满，要提前订房。

在淡季时主抓旅游团队和会议团队市场。

2.高尔夫球场：1)嘉宝田高尔夫是十八洞72杆半山地国际标准高尔夫球场，由加拿大设计师Mr.Gary Read设计。

前九洞起伏大，非常险峻；后九洞较平缓，总难度在名列第三位。

2)嘉宝田高尔夫最大的卖点在于其自然的环境、空气和文化。

3)球会采用会员模式。

现有会员700余人，主要是来自、、、，其中台商占60%左右；4)会籍权益：每年无限次、可携带3位嘉宾、附带两附卡、终身会籍。

5)打球收费标准：散客平日全包720元，假日全包920元；会员平日、假日全包220元；嘉宾平日全包620元，假日全包820元。

目前收费不太高，主要是用来促销。

6)球场一般在周末和节假日较旺；7)球场平均有15%的会员经常前来打球（每月来打8场左右）。

（一般球场地理位置好的话，常来打球的会员占30%左右。

）8)目前球场无灯光，影响、等较远客户前往，正计划增设灯光。

并计划多加一个球场，建成36洞的国际标准高尔夫球场。

二、区域地产市场分析1、宝田地产嘉宝田国际度假会议中心除宝田酒店外还有仙居别墅和度假公寓。

别墅已于6月1日动工，原定是要推出50余套度假型私家别墅，开发面积达2万平方米，现重新规划定位。

在客户的要求购买下，售出10套左右，均价为12000-15000元/㎡，别墅面积为300-700㎡。

度假公寓，总建筑面积约2万平方米，目前已入伙。

仙居别墅共发售十余套，剩余的目前处于重新定位阶段。

酒店式公寓：1)总建筑面积约2万平方米，由两栋6层联排单体建筑组成；2)购买酒店式公寓的业主可获得价值12.8万的高尔夫球业主会籍卡一；3)共5种户型：41.88-46.31㎡的一房一卫、71.67-73.1㎡的一房两厅一厨一卫、76.63-105.22㎡的两房两厅一厨一卫、81.84-86.75㎡的两房两厅一厨一卫、109.87-119.7㎡的三房两厅一厨两卫；4)一期嘉逸阁全部售謦，已步入酒店式经营管理的正常轨道；二期嘉安阁07年5月1日正式推出，现已基本销售完毕，还剩有若干套。

均价5720元/㎡，最高价7000元/㎡。

5)公寓建设时并没有打算用来销售，只是想当做酒店的附属产品做纯粹的酒店式公寓，后来有了足够的市场需求所以改为销售。

2、罗浮山度假中心罗浮山度假山庄位于罗浮山景区围。

原为一部队基地，部队撤退后逐渐将土地出租给私人老板建设度假酒店。

目前该区域的度假酒店较为零散，尚处于自发建设状态。

政府已开始有意识的将其分片区的统一包装统一对外形象，已小有规模。

1)度假山庄多为多层或独栋别墅形式。

2)罗浮山周边共有度假山庄100家左右，每家客房数在10-30间左右，大致共有客房2000间；3)度假村房价较低，档次不一，主要分三档：100元以/晚、100-200元/晚、200-300元/晚；4)从度假村服务员得知，曾有若干客人提出想在此买房，主要是用来度假、招待和养老。

龙湖山庄后面有三五栋别墅原打算建为度假酒店用，但后来改为销售，已销售给即将退休的人士。

5)这些度假山庄有一个特别之处在于，很多度假村的老板并非以赢利为唯一目的。

他们很多都是在外地经营着规模较大的企业或工厂，在外地也已拥有若干房产，在罗浮山建度假酒店一方面是用来出租，同时也可用来做家庭度假、招待朋友、开展商务活动的场所，更大程度上是利用罗浮山独特自然环境的一种享受生活的方式。

3、度假村案例——逍遥宫木屋别墅逍遥宫木屋别墅原建于上世纪50年代初期，与罗浮山大会堂、十大将军楼、朱明洞别墅等是经当年国家总理周恩来亲笔批示建造。

逍遥宫木屋别墅重建于2003年，整个重建设计方案由中国岭南派艺术建筑大师负责设计、督导。

设计理念以迎合现代人所追求的绿色、生态、自然、健康为主题，结合罗浮山特有的宁静、清新及天然山水环境，是中国最具特色的木屋别墅。

当中有木屋别墅：独立套房、一厅二房、一厅三房、一厅四房、一厅六房及豪华贵宾商务套房（二厅四房），同时别墅区配套设施齐全，有小型会议室、中型会议室、中餐厅、根雕茶艺雅座、乒乓球、桌球室、泳池、自动麻将、烧烤场等。

名称节假日价格非节假日价格木屋别墅独立套房500 元六折木屋别墅一厅二房1080 元六折木屋别墅一厅三房1580 元六折木屋别墅一厅四房2080元六折木屋别墅一厅六房3080 元六折木屋别墅豪华二厅四房2380 元六折三、片区旅游市场调查分析结论1)罗浮山景区开发处于初级阶段，配套不完善，档次不高。

2)罗浮山景区旅游开发结合了当地文化、休闲娱乐和地产开发。

罗浮山景区的主要吸引点是自然资源、休闲和文化。

3)景区人流量小，知名度不高，并且淡旺季尤为明显。

节假日和周末的人流量明显高过平时。

罗浮山景区07年10月1日至3日共接待游客8万多人次，同比增长9.4%。

4)景区对外交通通达性不强，主要的游客来自于周边地区、、、和。

对外的辐射性不强。

5)罗浮山游客主要目的是周末节假日度假、祈福和会议。

停留时间短，一般为当天往返或逗留两日。

第二章消费者调查分析一、消费者描述根据消费者的消费特征，对消费者进行分类可以分为：➢短暂住宿的消费：酒店客户和度假村客户➢休闲度假的消费：高尔夫和游客类➢地产持有类消费：别墅类客户、公寓类客户和少部分持有度假村类客户以上是以三个纬度对客户进行的划分，存在着三种客户互相重叠的部分，单一每一类客户并不能完全涵盖罗浮山的客户。

1、短暂住宿类消费1)酒店客户➢酒店客户主要是旅游团体、会议团体、高尔夫会员和散客。

➢旅游团体客户主要时间是节假日和周末，其中客户较多。

➢会议团体客每年来消费次数在1-3次之间，时间集中在年中和年尾，主要来自和。

➢散客来源于、、。

、的比例比较大。

户籍是人、日本人、国人，主要都是企业主。

散客一般主要时间是在周末和节假日。

➢在平时散客比例会多一点，在旺季（周末、黄金周）团队和散客大致相当。

2)度假村客户➢客源主要来自、、，的人较少。

主要是家庭型、企业小团体型、老年修养等。

他们的活动主要是爬山、烧香、会议、修养等。

➢从度假村服务员得知，曾有若干客人提出想在此买房，主要是用来度假、招待和养老。

龙湖山庄后面有三五栋别墅原打算建为度假酒店用，但后来改为销售，已销售给即将退休的人士。

2、休闲度假消费1)高尔夫客户➢高尔夫客户分为：球会会员、商务人士和政府人员。

➢球会采用会员模式。

现有会员700余人，主要是来自、、、。

其中台商占60%左右；人过来罗浮山一般是为了打球。

人一般周末过来，来这边一般是打球和上山。

政府人员来这边一般是招待客人和度假。

➢球场平均有15%的会员经常前来打球（每月来打8场左右）。

（一般球场地理位置好的话，常来打球的会员占30%左右。

）➢目前球场无灯光，影响、等较远客户前往消费；➢球会会员购买当地别墅等类型房产的需求较大，此类人群在购房时尤其需要圈高端人士的交流与互动，从而形成资源的共享。