房地产市场形势分析报告（2011 年第一季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年5 月3 日章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (9)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (15)、宏观形势分析2010 年，我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力，市场需求回暖趋旺，有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果，国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。
2011 年一季度正值“十二五”规划开局之际，在“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下，国民经济稳定增长的基础将更加坚实，GDP增速有望保持在9流右，但物价上升压力仍然偏大，预计CPI 将上涨5%左右。
必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置，应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。
（一）通胀预期明显增强对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素，一是翘尾因素，二是新涨价因素。
2011年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%, —二季度翘尾因素偏高。
从新涨价因素来看，要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0 年有所强化，也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平，在这种情况下，目前社会通胀预期较为强烈，如果不加以有效管理，预期将转化为真正的通胀压力，将会影响经济正常运行。
（二）房地产调控难度加大2010 年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，并加大了保障性住房建设力度。
尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。
然而近期，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。
房地产市场既有资本市场的属性，又与实体经济密切相连，房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落” 的矛盾，从而使得房地产调控陷入两难境地。
（三）各地方存在投资高增长冲动中央发布的“十二五”规划建议明确提出以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，经济增长速度指标被淡化。
但是从各地方规划目标来看，在确定经济增长目标时，并没有与中央保持一致，对能源，资源的承载能力考虑不足。
全国只有不到十个省份将2011年经济增速目标定为8%-9%其余大部分省份超过10%有些省份提出未来五年实现GDP翻番。
在这种情况下，一方面，地方政府的投资热情仍然难以控制。
在货币政策连续加息、提高存款准备金率释放出紧缩信号的情况下，2011年上半年可能出现地方政府投资开工与中央政策“赛跑”的博弈，为了争取得到更多信贷支持，地方政府存在集中上项目、铺摊子的倾向，这将可能导致政府投资再度膨胀，挤压民间投资规模，不利于激发投资内生增长动力。
另一方面，目前地方规划的投资项目中仍有不少属于高耗能重化工项目，有的地区甚至不问条件要在沿海建立深水港和钢铁、化工为主的临海工业区、实现“两头在外”的国际大循环，这将把污染与能耗留到国内。
这类投资不仅不利于优化结构、转变发展方式，而且将固化未来20-30年的产业结构，使中国产业结构出现“逆调整”。
二、房地产开发投资受一系列宏观调控政策影响，“国房景气指数”自去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然连续运行于100点以上的景气区间。
（一）国房景气指数小幅回落受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。
国家统计局发布的数据显示：2011年3月全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.98，比2月份提高0.08点，比上年同期回落2.91点。
这是继去年3月国房景气指数达到高点以来连续回落，不过依然运行于100点以上的景气区间。
从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.83，比2月份回落0.17 点，比上年同期提高0.25点；房屋施工面积分类指数为109.98，比2月份回落0.52点，比上年同期回落2.06点；商品房平均销售价格指数为104.50，比2 月份回落0.20点，比上年同期回落8.58点。
图1 : 2009-2011年3月国房景气指数及主要分类指数走势数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”（二）房地产开发投资增速有所放缓在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-3月全国房地产开发投资增速有所放缓，但总体上依然保持了30沖上的高增长态势。
国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846.4亿元，同比增长34.1%,增幅同比回落1.0个百分点，比1-2月回落1.1个百分点。
从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。
在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。
具体来看，2011年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资6253.1亿元, 同比增长37.4%,增幅同比提高4.4个百分点，比1-2月提高2.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.6%;办公楼投资361.4亿元，同比增长19.1%,增幅同比回落24.5个百分点，比1-2月回落10.5个百分点，所占比重为4.1%; 商业营业用房投资1058.2亿元，同比增长40.2%,增幅同比提高9.6个百分点，比1-2月提高3.5个百分点，所占比重为12.0%；其他投资1173.6亿元，同比增长19.2%,增幅同比回落27.9个百分点，比1-2月回落18.2个百分点，所占比重为13.3%。
从保障性住房的供给情况来看，2011年1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%,增幅同比回落15.3个百分点，比1-2月回落7.8个百分点，占住宅投资的比重为28.8%;经济适用房完成投资146.0亿元，同比增长8.8%,增幅同比提高2.9个百分点，去年同期为下降9.1个百分点，占住宅投资的比重仅为2.3%。
现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。
表2 : 2011年1-3月不同用途房地产投资完成额及同比增长从区域分布上来看，2011年1-3月东部地区完成房地产开发投资5464.8亿元，同比增长31.2%,增幅同比回落3.9个百分点，比1-2月提高0.5个百分点；中部地区完成投资1647.1亿元，同比增长39.3%，增幅同比提高11.1个百分点，比1-2月回落0.4个百分点；西部地区完成投资1734.5亿元，同比增长39.0%, 增幅同比回落1.1个百分点，比1-2月回落7.9个百分点。
图2 : 2010-2011年1-3月不同地区房地产投资额完成情况□乐部地区口中部地区□西部地区数据来源：国家统计局（三）房地产开发企业资金来源增长幅度回落在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。
国家统计局发布的数据显示：2011年1-3月全国房地产开发企业到位资金19268.1亿元，同比增长18.6%,增幅同比回落42.8个百分点，比1-2月提高2.3个百分点。
其中，国内贷款3836.8 亿元，同比增长4.4%,增幅同比回落39.9个百分点，比1-2月回落3.3个百分点；利用外资144.0亿元，同比增长45.2%,去年同期为负增长33.7%,比1-2 月回落16.3个百分点；企业自筹资金7126.3亿元，同比增长27.2%,增幅同比回落20.6个百分点，比1-2月提高5.8个百分点；其他资金8160.9亿元，同比增长18.7%,增幅同比回落73.1个百分点，比1-2月提高2.1个百分点。
在其他资金中，定金及预收款4824.5亿元，同比增长28.7%,增幅同比回落56.0个百分点，比1-2月回落0.2个百分点；个人按揭贷款2076.2亿元，同比下降5.3%, 去年同期为增长122.8个百分点，比1-2月降幅缩小6.0个百分点。
表3 : 2010-2011年1-3月全国房地产开发企业资金来源及同比总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比均呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。
作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。
三、土地市场情况在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地产开发企业土地购置面积与1-2月相比大幅回落，但与此同时，待开发土地面积增速回升。
国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国房地产开发企业购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%,增幅同比提高2.7个百分点，但与1-2月相比回落24.4个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积22674.4万平方米，同比增长22.9%,增幅同比提高1.7个百分点，上年同期为下降12.3个百分点。
上述两个指标说明，房地产开发企业囤地现象依然严重。
图3 : 2010-2011年1-3月全国房地产土地购置与开发面积数据来源：国家统计局注：自2011年起，取消发布“完成开发土地面积”数据四、商品房销售情况（一）市场供应增速环比回落统计数据显示：2011年1-3月全国商品房累计施工面积327401.8万平方米，同比增长35.2%,增幅同比回落0.3个百分点，比1-2月回落3.8个百分点。
其中，商品住宅施工面积251713.8万平方米，同比增长34.4%,增幅同比回落1.1 个百分点，比1-2月回落4.5个百分点；房屋新开工面积39842.4万平方米，同比增长23.4%,增幅同比回落37.4个百分点，比1-2月回落4.5个百分点。
图4 : 2009-2011年1-3月全国商品房、商品住宅施工面积加曲耳2009^ 2009^ ^009^200拜201 0^ 201 0^ 201 CM ^010年201 啤1 年月"月1-了月化戸1-11^ 1-2月X月皿月1遼月MD月1-仁月12月商品房施工面称商品住宕施工鲫一裔品房同出增民——裔品住毛同比増底数据来源：国家统计局在全国商品房累计施工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速却呈上涨态势，说明开发商加快了已建项目进度，市场供应量有所增加。
国家统计局发布的数据显示，2011年1-3月全国商品房累计竣工面积12831.5万平方米，同比增长15.4%,增幅同比提高3.4个百分点，比1-2月提高1.5个百分点。