问题：李先生的主张可否得到法院的支持？
答案
答案
可以。
《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告 和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划 范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影 响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房 买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。
共产风 抄家风 国家财产神圣不可侵犯 “强制拆迁”、“圈地热潮” 平等保护
三、物权法涉及的一些问题
1、私权保护 个人 集体 国家
划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租” “流动摊贩” 公法上的搜查证， “黄碟案” 证据法上的违法证据无效
2、国家征收 重庆钉子户 商业目的用地 3、确立用益物权
农地使用权 债权?物权?
4、不动产登记
不动产买卖合同的效力
谢谢大家
停车 案例
张三住在某高档社区，每月交物业管理费80元， 一天中午其将车停到楼下，第二天早上出门时发 现车辆丢失，即报案，至今未破，后其以保管不 善为由诉至法院，要求物业公司赔偿。 问题：物业公司应否承担保管不善的赔偿责任？
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宣传页案例
某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米 人工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购后发 现，人工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。 一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责 任？
• （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋 的事实。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释 》第八条
三、签约时风险防范与证据管理
1、完备认购书条款 2、合同内容风险防范 3、充分重视违约责任 4、严格履约 证据：合同文本 通知书 登记表
1、完备认购书条款
金、订金及定金、催告、救济
第二部分 销售过程中风险防范与证据管理
一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理 四、风险防范体系的建立
一、风险来源
风险来源: 1、行政机关
“规划许可证”“施工许可证”“预售许可 证”“房产证”
2、内部员工 “表见代理” 3、供应商: “甲供不到位”“付款迟延”
“定分止争” 《商君书》 国家财产
“物尽其用” 农地承包权 房地产市场
二、制定和实施物权法的意义
1、对保障市场经济的重要意义
现行制度规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无 偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行 无偿收回土地等 家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度
2、对保护公民私有财产的重大意义
而使本合同不能履行时，视为买受人对本合同的违反， 由买受人按第 条的约定承担违约责任”
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互动案例
• 某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问 题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否 承担赔偿责任?
答案
答案
• 应当承担。
• 合同法第191条: 赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的
房地产销售法律知识培训
主讲人：
主要内容
第一部分 法律在房产销售中的地位 第二部分 销售过程中风险防范与证据管理 第三部分 关注物权法——热点问题分析
第一部分 法律在房产销售中的地位
• 法律是一种规则 抵押贷款 一房二卖
• 法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障 公平规则 社会习惯
• 房产销售行为事实上是法律行为 购房合同、房产登记、交付行为、逾期违约、违约
•+
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签约过程
1、依广告产生购房的意思表示 2、与房产公司签定认购书 3、签定预售合同。
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认购书性质
• 认购书内容：
(1)当事人情况 (2)房屋情况 (3)价款计算 (4)签署正式契约的时限
• 认购书性质： 是预约合同，它约定的是当事人为将来订 立本合同而谈判的义务。
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互动案例
• 案例：郭女士与开发商签了认购书，并交定金20000元， 后郭女士不想购买。
登记的已经交付给受让人。
•
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权
向无处分权人请求赔偿损失。
•
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
按押贷款
• 按揭贷款 开发商 购房人 按揭银行 买卖合同 借款合同
问：签订按揭贷款合同后，买受人无力还款， 此时银行可否行使抵押权？
相邻关系
• 出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权 拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 风险负担 案例1 案例2
绿地归属
道路、绿地、归属?
一层赠花园案
属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外
车位归属
合同约定:车位归开发商
车位细解 法条链接
还我们车库!
建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属由当事人约定
• 问题：小王应否为多出的面积埋单？
答案
答案
• 不用。面积误差超过总面积3%，但开发商另有约定除 外。
• 有约定服从约定 意思自治在合同里面体现是契约自由 所有权包含义务、契约自由受限制 • 无约定由法定
建议
建议
• 销售合同中写入“按实测面积多退少补”。
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案例1
案例：张三卖李四了三只羊，约定羊先由李四牵走，十 日后付款，款付清后羊的所有权归李四。李四牵走后第 二天，A羊在河边吃草时不小心被狼吃了，第五天B羊被 雷击死，第九天C羊产一只小羊D 问题：AB的损失由谁承担？小羊D归谁 ？
勘查\设计\施工\采购 4、购房者 “逾期‡违约”“双倍索赔” 5、物业公司 案例
二、签约前风险防范与证据管理
1、办妥各项手续
土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许 可证、预售许可证。
2、审查购房资格 3、减少广告风险
( 案例 ) 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺 证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明
土地续期
权?
土地证到期如何处理
• 《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条:土地使用 权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使 用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共 利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续 期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付 土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限 届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准 的，土地使用权由国家无偿收回。
• (该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)
• 买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书 面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复 的,视同接受变更.
交付通知义务
• 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受 人办理交付手续。
• 双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规 定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅 的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》。
• 五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。 • 六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场
，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地 。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农 民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。
我们要阳光权 我们要通行权
相邻关系
我们要施工，必须 从你们小区通过
3、充分重视违约责任
• 明确易执行 • 相关通知必须做到位 • 重视书面证据 • 违约金要便于计算
4、严格履约
• 履行合同义务 • 保管相关证据 • 及时依法维权
四 、 风险防范体系建立
1、合同文件的风险条款审查、交底，将风 险管理的控制措施落实到人
建议
建议
• 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性 用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等 等
• 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型 及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标 准。
• 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资 料均以政府最后批准之图则为准。
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案例2
案例：甲将自有房屋一套卖与乙，二人于8月1日订立买 卖合同，8月10日甲交钥匙与乙，乙当天搬进居住。二人 相约在30日之前办理产权过户手续，尔后付房款。8月 20日晚，楼房遭雷击起火，焚于一旦。后甲要求乙付房 款，乙拒绝，遂生纠纷。 问题：乙应否付房款？
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车位细解
• 车位能否出售的惟一标准：能否办理产权证或有无预售许可证。 • 地面车位：规划范围内的车库车位由当事人约定，否则由于土地
2、合同过程的控制 3、合同变更和索赔的及时办理
第四部分 关注物权法——热点问题分析
一、什么是物权法 二、制定和实施物权法的意义 三、物权法涉及的一些问题
一、什么是物权法
1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则
物：有形财产 动产 不动产 归属：所有权
利用：用益物权
担保物权
2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
• 目前的签约过程 • 认购书性质 • 互动案例
2、合同内容风险防范
• 赠予条款 • 面积差异处理 • 变更通知义务 • 交付通知义务 • 绿地归属 • 车位车库归属 • 土地续期 • 产权登记 • 按揭贷款 • 相邻关系
赠予条款
• 互动案例
面积差异处理
• 互动案例
变更通知义务
• “经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计变更 导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的, 出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买 受人”
• 问题：请问郭女士定金能否取回？