上海市零售商业网点面积调研报告上海市商业经济研究中心 2006年3月
目录
一、调查目的 (3)
二、主要发现 (4)
三、数据分析 (7)
四、国际比较 (14)
五、调研结论 (19)
一、调查目的
当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注，有的认为上海市居民人均零售
商业面积已超过发达国家平均水平，规模过大，政府应加以控制；有的认为评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准，还要充分考虑城市功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发展的生命周期等因素。

市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发，组织对此问题进行调查研究，重点了解分析：上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题；网点迅速发展对社会和经济产生的影响；政府调控的措施。

鉴于此，上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市商业网点办等部门，完成了上海市零售商业网点面积调研。

各区县经济委员会上报了2005年-2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目，市规划院、市工商局、市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出
了各自观点。

注：本报告“零售商业面积”口径与《 2005年上海统计年鉴》表11.6“各区各类房屋分布情况”中“商场店铺建筑面积”统计口径一致。

二、主要发现
调研将定量分析与定性研究相结合，主要有以下几大发现：
1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势
2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为
1.65平方米；预计2005年达到3200万平方米左右，居民人均零售商业面积约1.75平方米；2007年
达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。

2、上海居民人均零售商业面积在国内城市中偏高，与城市地位、功能有关
上海既是全国经济中心又是旅游城市，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平，吸引外来消费等方面都排在全国前列，评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以本地居民人均零售商业面积为单一标准。

2004年国内各城市相关指标比较
数据来源:各城市商业主管部门数据和2004各城市统计年鉴；
本报告所有面积数据均为建筑面积。

本报告中城市居民全部指常驻机构住人口
3、上海居民人均零售商业面积与日本主要城市水平接
近
城市等级越高（如首都、经济中心、旅游城市等），商务
消费和旅游消费需求也越多，零售市场规模必然大。

日本主要城市（东京、大阪、京都等）居民人均零售商业
面积是日本全国平均水平的2—2.5倍；上海目前居民人均零售
商业面积水平高出全国城镇平均水平大约也是2—3倍，与日本
主要城市水平接近。

4、上海大型超市网点趋饱和，市场调节机制开始发
挥作用
上海大型超市网点发展快，竞争越来越激烈。

网点被兼
并、收购，一些实力欠缺的公司（如家美好、山
姆士）关闭闭
退出市场，说明市场调节机制开始发挥作用。

政府管理应坚持“市场调控为主，政府引导为
辅” 基本
原则，一方面充分尊重市场选择，另一方面注意
发挥保持社会
稳定及防范经济风险的作用，将市场调节的代价
降到最低。

5、上海中心城区商业网点供给紧张，要调控社区网点确保满足居民基本消费
上海市中心城区新增商业面积有限，商铺租金存在上涨趋势。

未来上海中心城区面临满足二元化消费需求的挑战。

一方面，随着商业全面对外开放，高端商业入沪首选中心城区；另一方面，中心城区满足居民日常消费需求的任务依然存在。

所以，一方面要提升中心商业区商业定位水平，不断推进上海国际购物天堂建设；另一方面也要控制中心城区社区商业成本，保证居民日常消费需求。

6、上海郊区零售商业网点发展出现一定的盲目性，要加强规划引导并推进招商
2005年-2007年上海市新增零售商业项目主要业态网点数比例分布图三、数据分析
1、总量规模
汇总调查数据，2005年上海市零售商业网点面积约3200万平方米，预计2006年、2007年平均每年增加400万平方米左右，增量基本与前两年持平。

注：1）上海市零售商业网点面积统计范围界定为零售、餐饮、生活服务业商场店铺面积；
2）图中2004年之前数据来自历年《上海统计年鉴》，2005年-2007年数据由上海市商业经济研究中心根据各区县上报数预测。

上海市零售商业网点面积的快速扩张始于90年代初期，上海居民生活水平迅速提高，消费需求增加，拉动上海商业发展；
土地供给逐步市场化，商业地产逐步发展，推动商业网点扩张。

经历了三个发展阶段：
第一阶段是九十年代前期大规模的旧城改造，上海中心城区在商业网点建设方面进行了大规模投入，网点规模迅速扩张；
第二阶段是90年代中期开始，上海通过对外开放积极引进新型零售业态，本土商业也在改革的推动下加速发展，商业规
模进一步扩大。

期间上海经济结构调整，国有工业企业转制产生大量下岗人员，商业成为吸纳就业的主要产业之一，商业网点大量增加；
第三阶段是2000年以后，上海房地产市场开始走出多年徘徊，房地产投资加速增长，“一城九镇”建设开始进入高潮，伴随着大量新增物业，商业网点再一次迅速增加。

2、区县分析
上海市各区县2005年基本情况汇总表
注：人口、社零总额统计局正式数据尚未公布。

由上海市各区县经委估算上报；购买力指数=各区人均社零额/全市平均人均社零额,
上海市各区县2005年-2007年零售商业面积预测数据汇总表
注：本表人口、社零总额统计局正式数据未公布,由上海市各区县经委估算上报；2005-2007年坪效趋势预测值=2007年零售商业坪效-2005年零售商业坪效；区县上报估计有部分漏报，表中的全市预测值根据区县合计及前几年增长速度推算。

上海市零售商业面积保持快速增长，预计总体增速快于人口、产业发展。

居民人均零售商 业面积2007年增至1.88平方米；零售商业坪效2007年略有下降，2005年0,91万元/平方米将降 至2007年0,88万元/平方米。

各区县未来两年商业面积增长规模各异，部分区县由于商业投资放量过快，末来招商及经 营存在高风险。

3
、2005年-2007年新增大型零售商业结构分析
（1）按项目规模分 ：
10000-50000平方米规模的商业项目较多，占53%；
（2）按投资商类型分：
民营企业投资占80%；
（3）按业态类型分： 大部分项目业态选择与经营定位较模糊。

四、国际比较
——与东京的比较
1、东京基本情况
东京经济起飞始于70年代初。

80年代末，90年代初泡沫经济破灭，经济进入缓慢增长期。

调研选取东京该阶段零售商业网点面积及关联指标的变化进行分析，发现东京在经济高速增长期（特别是1985年后）房地产快速发展带动了商业房地产快速扩张，其发展历程与上海情况有相似之处，但东京在零售商业网点扩张中较早的受到相关商业立法控制，发展较为有序，增长相对平稳。

资料来源：《东京都统计年鉴2002》和《东京都商业普查2002》;此处的居民人均零售商业面积不包括餐饮．。