房地产行业研究报告目录目录第一部分全国房地产行业分析 (1)一、房地产业在国民经济中的地位： (1)二、我国房地产业发展历程： (1)三、全国房地产业现状分析 (2)（一）行业主要经济指标 (2)（二）行业产品结构 (9)（三）行业内企业情况 (10)四、旅游地产现状 (13)（一）旅游地产在房地产行业中的地位 (13)（二）旅游地产的分类 (14)（三）旅游地产市场现状 (14)第二部分西安房地产行业分析 (15)一、西安房地产市场供求情况分析 (15)二、商品房价格走势分析 (17)第一部分全国房地产行业分析一、房地产业在国民经济中的地位：据专家预测中国房地产业至少还具有40年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。

中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到城市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。

预计要到本世纪中叶这种需求才能平衡。

二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。

目前，中国城市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的标准，三口之间的居住空间以不小于100平方米较为合理，而要达到这样一个要求至少要十年。

二、我国房地产业发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。

直到1979年开始经济体制改革，中国房地产也才有了发展的契机。

按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979~1991年，与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。

1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。

1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992~1997年中国房地产市场初步形成。

1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。

1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。

1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现了过热趋势。

这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近万家。

政府随即采取了一系列调控措施，房地产业也也告别了疯狂，迎来理性。

1994和1995年，中国房地产开发投资额分別只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出現了负增长，为-1.2%。

第三阶段：1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。

1998年，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，这一发展的特点是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。

三、全国房地产业现状分析2003年上半年，随着防治非典取得重大的阶段性胜利，房地产投资保持强劲增长势头，全国完成房地产开发投资3816.81亿元，同比增长34.0％。

其中，商品住宅投资比重有所下降，同比减少3.2个百分点。

上半年，房地产开发到位资金增长迅速，同比增长48.4，高于去年同期15.1个百分点。

土地供应量快速增加，完成土地开发面积同比增加40.0％。

开、竣工面积大幅度增加，同比分别增长31.0％、40.4％。

上半年，商品房销售价格增速减缓，同比增加5.4％。

（一）行业主要经济指标1．投资额90年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用，投资对经济发展的促进作用明显增强，而房地产投资又是投资增长的主力，1999年以来，每年的投资增长都高于总投资的增长，占总投资的比重在2001年达到16.9％，是前所未有的高比重（见表1）。

表1 1990-2001年我国固定资产投资和房地产开发投资资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001），中国统计出版社。

图1 1990-2001年我国固定资产投资和房地产开发投资增长率2．销售面积和销售收入表2 1991-2000年我国房屋销售面积及销售收入-0.200.20.40.60.811.21.41.61.81997 9010.2 7864.3 5233.7 1755.21998 12185.3 10827.1 7792.6 2408.41999 14556.5 12997.9 10408.5 2555.02000 16984.1 15136.9 13505.0 3572.020012002资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001），中国统计出版社。

图21988－2000年商品住宅销售面积与销售收入增长率3．新开工面积、施工面积、竣工面积图3可见，近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。

1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增长率高达45.35％，1999年新开工面积增长率有所降低，但2000年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。

新开工建设的商品房以住宅为主。

图3 全国商品房新开工面积、施工面积与竣工面积（万平方米）100002000030000400005000060000700001997199819992000新开工面积施工面积竣工面积4．价格走势近几年，全国商品房价格稳中趋升（见图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，2000年涨2.4%。

1998年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。

99年房价小幅下跌，主要受办公楼价格下跌影响。

图4 全国商品房平均价格走势（元/平方米）1900195020002050210021501997199819992000房价是市场状况的显示器，也是市场发展中的灵魂。

由于房地产是不动产的缘故，使房地产市场存在着明显甚至极大的差异性。

各地的社会、经济发展差异大，加上房地产政策措施不一，是导致各地的房地产市场差异性的主要原因。

先看北京房价，商品房平均售价２０００年每平方米４９２５元，２００１年５０５１元，２００２年４７６５元，２００３年上半年是４６３９元。

２００１年最高，２００２年降一点，２００３年又降一点。

当然，平均房价变化与商品房供应结构变化有关，但从总体上看，近两年北京房价比较稳定，给人感觉没有太大变化。

上海房价，２０００年以后的３年，房价年年上升，２０００年上升３．４％，２００１年上升７．８％，２００２年攀升１３．１％，今年一季度攀升１６％，７月份又比６月份涨了４％。

上海市２００２年房地产市场出现了有史以来“几个最高”，即投资、竣工、销售的数量以及房价等创历史最高。

４年前，北京平均房价比上海要高５０％，当时上海商品住宅的均价每平方米约３０００元，而北京约４５００元，现在，上海的普通商品住宅价格与北京的经济适用住房价格差不多，这可能是上海没有建经济适用住房的一个原因。

现在，商品住宅价格上海已经跟北京拉齐了。

广州房价，不同于上海，也不同于北京，已连续四、五年出现稳中有降，今年上半年与去年同期相比又下降５．１％。

高层住宅的均价从１９９９年每平方米５５２５元下降到２００２年的４７２７元，多层住宅从每平方米３８００元下降到３１００元。

5．盈利状况房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（见表3），若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降（见表4）。

1991－1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。

表3房地产行业的毛利率（不计土地成本）表4房地产行业经营状况（亿元）6．资产负债率房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%左右（见表5）。

房地产开发需要投入巨资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。

表5 房地产开发企业的资产负债（亿元）7．商品房空置量全国商品房空置面积近几年增长很快，但增幅趋缓，到2000年底空置面积达到9124万平方米（图5），占2000年竣工房屋面积的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。

商品房空置的原因，从宏观面看，是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足；从微观面看，主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。

近年来商品房销售面积增长很快，但销售的主要是新开发的商品房。

尽管国家也出台了不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少，每年还有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。

消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。

另外，空置率也存在很大的地区差异。

比如广东的空置率稍高，它的空置量占到全国总量的１／５到１／６，而它的开发量、竣工量只占全国的１／８。

市场经济下，房价及其升降主要是由供求关系决定的。

城市房屋的供求状况，又最终将反映在商品房空置量上。

按城市常住人口计算，２００２年底上海人均空置商品房是０．６６Ｍ２，北京是１．１６Ｍ２，广州是１．６８Ｍ２。

根据市场经济理论，当一种产品供大于求时，价格是上不去的；相反出现供不应求时，想要降价，也是不可能的。

房地产市场也不例外。

广州人均空置面积最多，供大于求明显，所以价格往下降；上海人均空置面积最少，出现供不应求，所以价格往上涨。

上海在１９９９年以前的几年中，房价也是稳中有降的，而当时的人均空置房面积是现在２倍以上。

北京处在中间状态，供求相对平稳，房价相对稳定些。

图5 全国商品房空置面积（万平方米）71558765912402000400060008000100001998199920008．土地购置土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源，2000年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增加（图6），说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景，增加土地储备。

图6 全国房地产开发企业土地购置面积（万平方米）（二）行业产品结构我国商品房开发以住宅为主（见表6），2001年住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的82.6%。

住宅中又以普通住宅占居主体，别墅和高档公寓的竣工面积一直控制在2.9%－3.8%之间。

表6 1996－2001年我国商品房竣工面积结构（万平方米）1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 合计13950 15592 15357 15820 17567 21411 25105 27303 住宅 11370 12525 12233 12465 14126 17641 20603 22544别墅、高档公寓 479 484 444 554609 646 959经济适用房919 1437 1903 2352 4063 5372普通住宅10891 11122 10352 10008 11165 12932 14272办公楼596 688 839 1058 996 979 952 891商业用房1340 1503 1571 1628 1792 2012 2562 2787其他644 876 714 669 653 779 988 1081非住宅2580 3067 3124 3355 3441 3770 4502 4759（三）行业内企业情况1．业内企业状况1999年底，我国共有房地产企业25762家，其中内资企业21422家，港、澳、台投资企业3167家，其他外商投资企业1173家。