五、市场建议 ................................................................................................................... 21 六、市场提示 ................................................................................................................... 21
二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 ........................................ 13 2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显......................................................................13 2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化..........................................................14
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图表目录
图表 1 2008 年金融危机使全球 GDP 增速大幅下行..............................................................5 图表 2 金融危机期间国内 GDP 增速大幅下滑.......................................................................5 图表 3 金融危机期间国内 CPI 和 PPI 迅速下降（%）..........................................................6 图表 4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%）....................................................6 图表 5 2008 年商品房销售增速大幅下滑...............................................................................6 图表 6 70 城商品房价格指数连续 7 个月下跌 .......................................................................6 图表 7 2008 年万科销售均价显著降低 ..................................................................................7 图表 8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 .......................................................................7 图表 9 2008 年地产投资开工大幅下降 ..................................................................................7 图表 10 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 ............................................................7 图表 11 2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 ............................................................8 图表 12 2008 年上市房企现金短债比降至 83%...................................................................8 图表 13 上市房企整体净负债率从 2007Q3 末的 52%上升至 2008 年末的 74% .................8 图表 14 2007-2008 年房地产收并购大幅增加.....................................................................9 图表 15 2009 年全国房企数量同比下滑 8.2% .....................................................................9 图表 16 金融危机期间地产板块与沪深 300 跌幅接近..........................................................9 图表 17 2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 ..........................................................9 图表 18 2008 危机后货币政策大幅宽松 ............................................................................10 图表 19 2009 年我国 M2 保持高增长 ................................................................................10 图表 20 2006-2009 年主要房地产政策汇总.......................................................................10 图表 21 2009 年商品房销售同比大幅回升.........................................................................11 图表 22 2009 年 70 城商品房价格指数止跌回升 ...............................................................11 图表 23 2009 年地产投资开工逐渐回升 ............................................................................11 图表 24 2010 年全国土地购置面积实现正增长 .................................................................11 图表 25 2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 ..........................................................12 图表 26 2009 年底上房企现金短债比达到 185%...............................................................12 图表 27 2009 年底上市房企整体净负债率降低至 50%......................................................12 图表 28 龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深 300.........................................................13 图表 29 2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至 2009 年末）................13 图表 30 经济及可支配收入增速放缓并未影响 2009 年市场需求的释放 ............................13 图表 31 2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 .....................................................................14 图表 32 2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点.................................14 图表 33 2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升...................................................15
三、2020 VS 2008：花相似而境不同 ............................................................................. 15 3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松...................................................15 3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 ...........................................16
四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 ........................................................................... 18 4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 ....................................18 4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升..............................................................19 4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 .................................................................20
2020年地产行业深度分析报告 2020年4月
பைடு நூலகம்
目录
一、复盘 2008 年：强刺激与宽货币带来深 V 反弹 ........................................................... 5 1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 ..............................................................................5 1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 ..............................................................................9 1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 ............................................................................11