市政小学、体育场，商业街
竞品个案分析
个案分析 区位规划——项目一期规划为多层和高层建筑，临南边包含少量两 层底商；采取洋房与高层结合推出的策略，满足各类客户的需求
开发战略： 项目一期分为多层及高层住宅以
及商业，多层为17栋7层电梯退台
洋房，高层为26层、30层、33层建 筑，商业位于项目一期的南边，二 层底商，体量约2000㎡，二期主要 以高层为主
9
8
7
价格
2014年，橄榄城整体销售情况较好，5月17日 高层1、6、7开盘，下半年洋房开盘，整体去化 较好，15年销售以高层和洋房为主。
客户情况
竞品个案分析
个案分析
户型解析——项目高层户型多为2+1、3+1户型，赠送面积较多；多层楼栋层层退台设计； 入户花园，空中花园，阳台、飘窗等元素运用普遍，产品设计较为创新，实用性较强；
主要节点
认筹 4月
二期高层开盘 5月
高层、洋房开盘
10 月
11 月 橄榄城在推广 上渠道铺排较 广，线上报广 网络覆盖力度 较大，线下大 型高端活动较 多，下半年二 期洋房频繁认 筹开盘等活动
较为成功，总
体去化较好。
竞品个案分析
个案分析 东方今典——开封汴西新区千亩大盘项目，是东方今典集团在开封重 点打造的集多层、高层于一体的高端住宅项目。
106㎡ 2+1户型
143㎡ 3+1户型
159㎡ 3+1户型
产品设计：
项目户型打破常规，赠送面积较多，为“N+1”户型，实用面积较多，性价比高； 所有户型或为南北通透或为纯南向全明户型，户型方正，分区合理，入户花园，阳台、弧形凸窗随处可见。
营销活动 个案分析
营销解析——橄榄城2013年营销主要在下半年以洋房为主，以小规模高频 次开盘，短期积累客户集中选房进行推售，取得较好的效果。
开发商 位置 规模
河南东方今典房地产集团有限公司 郑开大道与第四大街交汇处西北角
总占地1000亩，一期地块196亩，建筑面积38万㎡，容积率2.2
物业形态 产品配比 价格策略 销售情况 配套设施
多层、高层 80-90㎡两房占45%，120-170三房占51%，160-180四房占 4% 首批推出时间2012年3月，高层均价5200元/㎡，洋房最高价 12000元/㎡，最低价4300元/㎡；按揭一次性均5个点优惠，目 前在售所有剩余房源。 一期基本售罄，二期高层95%，2015年预计推出第九大街地块
层洋房、3个单元，1梯两户11#6层洋房，3个
单元，1梯两户面积区间132-179㎡ ；共计102 套房源，6600-12000元，均价7500元/㎡。
竞品个案分析 个案分析
户型解析——两房主要以满足基本居住功能为主，三房则以提升舒适度为主，引入有入户 花园、露台、观景阳台等元素。整体来看满足基本居住需求的同时，加入少量享受需求；
会所
6 5 4
二期 住宅
15 14 13 12
11 10
3
2 1 9 8
7
整体规划： 整个沿湖开发的多为低密住宅，充分提升了低密住宅的物业及观景价值，二期开发的有联排别墅、花园洋房、高层。别墅排布 相对临湖，主要致使洋房有可观景，高层阳光度较好，布局合理，采光较好； 1.5万㎡的高端会所，内设顶级恒温泳池、全球先进运动健身器材配置、宴会厅、红酒雪茄吧、棋牌室，配备首席中原名人馆； 20万㎡的临湖商业街，拥有一站式购物中心，大型时尚休闲体验广场和数万平米特色餐饮休闲街。
上海
佛山 黄山
市场表现不佳，政府救市
市场表现不佳，政府救市 资料来源：互联网
分析：从本轮周期来看，全国取消限购新政陆续在各省市实施，各别城市根据具体情况出台相 应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。
市场回顾与展望 宏观政策
从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势
1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利 率下限为贷款基准率的0.7倍 2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请 贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 3、对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住 房，银行金融机构应根据借款人偿付能力、信用等因素审慎把我并具体确定 首付比例和贷款率水平。
洋房推出12#楼，7层，三个单元，一梯两
户，共计42套房源，推售面积125㎡-179 ㎡；高层推出25#楼30层（一层为商铺）， 两梯两户，共计58套房源，推售面积119
㎡、136㎡、138㎡、139㎡；21#楼33层，
两梯两户，共计46套房源，推售面积150175㎡。 3月份洋房开盘在售房源高层9#、10#，11#楼 共推出9#6层洋房，两个单元，1梯两户、10#7
政策点评 市场表现不佳，政府救市
政策微调 9月23日，正式下发了《市政府关于取消我市商品住房限购政策的通知》，宣布武汉市自9月 24日起取消住房限购 11月14日，沈阳冬季房产交易会上推出16条优惠政策，鼓励被征收居民购买商品住房，被征 收居民自签订货币化补偿协议之日起一年内购买一套商品住房的，对新购置住房成交价格中相 当于拆迁补偿款的部分免征契税，对购房成交面积中超过部分享受其他优惠政策。另外，在房 交会期间购房还可享受30—150元/平方米补贴。 8月9日晚上20点整，经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住 房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
5000元/㎡ 5100元/㎡ /
金额 7758.2
8958.5 4568.6 21285.3
会所
6 5 4 3 2 1
15 14 13 12 11 10
推售房源 销售策略 项目 目前情 况
2014年上半年主售二期高 层房源，下半年以二期洋房 为主与剩余高层为主
高层按揭7个点，全款8个点 ，全城幸福基金计划等 联排15000-16000元/㎡， 洋房7000-10000元/㎡， 高层均价5000元/㎡ 开封市区占70%，五县区占 20%，郑州占10%；客户特 征以个体老板和市政单位公 务员为主，管委会团购
二期2014年5月17日开盘 二期销售60%左右，三期推出时间未知 高端会所，集中商业，同层排水，车位配比1:0.6（地下双层），幼 儿园、小学
竞品个案分析
个案分析 区位规划——项目分组团沿湖开发，整体上项目被两湖包围，有低密 及高层住宅，一期开发有联排别墅、花园洋房、高层住宅及高端会所
开发战略： 项目分组团沿湖开发，有低 密及高层住宅，一期开发的 有联排别墅、花园洋房、高 层住宅及高端会所，2014年 主推二期高层1、6、7#楼， 洋房11-15#楼；
市场回顾与展望 宏观政策
郑开城铁即将开始运营
郑开城铁建成通车之后，将开 行时速200公里的动车组，届时，郑 州到开封的用时将缩短为19分钟，家 在开封到郑州上班将更方便，“双城 生活”也将更加便捷。作为中原城市 群城际铁路的先头部队， 推动中原城 市群的快速发展。开城铁带来如此便 郑开城铁将于12月10日开始正式运营。从12月10日起， 郑州铁路局将实行新的列车运行图。此次调整中，郑开城际 线增开城际动车组6.5对，分为站站停靠和一站直达两种模式。 站站停模式，共设郑州东站、郑信路站、绿博园站、运粮河 站、宋城路站 5 个站点，跑完全程约需要 46 分钟。郑焦城铁 正在最后冲刺阶段，明年将会正式运营。
市场回顾与展望 宏观政策
9月30日央行新政细则
政策影响与意义： 房贷政策过严并非楼市调整主要矛盾。 限购、限贷等行政干预措施并非导致当 前我国楼市周期性调整的主要原因。政 策向好的影响下，尤其是近期央行降息 托市政策，从根本上减轻了购房者的还 贷压力，购房者入市意愿明显增加。目 前层出不穷的刺激政策，购房者入市的 积极性会继续提高，房价难以再跌，量 价齐涨的可能性非常大。楼市信贷政策 双重利好，市场重拾信心，再加上开发 商在价格上做出让步，促使刚需和改善 型购房者率先出手，此前购房者持币观 望的坚冰正在被打破。
高层住宅区
22 19 20 7层电梯洋房 1
商业
整体规划：
项目规划有多层、高层普通住宅 ，其中高层沿三面围合分布，半包 围这小区的多层住宅，小区景观采 取外部众意湖与内部龙形水系形成 外湖内湾水景主题，内部南北湾形 成景中轴。
3
7 2
6
竞品个案分析
个案分析
产品分析——项目高层供应户型以80-90㎡二房和120-140㎡三房为主；多层以120160㎡的退台三房、四房为主；客户多以改善类需求较多，郑州及县区占比40%左右。
物业形 态
产品配 比 价格策 略 销售情 况 配套设 施
别墅、多层、高层住宅，集中商业
80-140㎡两房占39%，110-150三房占46%，130-170四房占11% ，240-250㎡别墅占3%；
高层均价4850元/㎡，洋房均价8000元/㎡,高层减7万，按揭优惠2个 点，全款优惠3个点.高层按揭6个点，按时签约1个点，额外优惠1个 点，特价房多一个点优惠，购房即送车位（1-2层洋房）
利的交通，开封的房地产业无疑是最
大的受益者。城市交通的发展，是对 房地产行业最有力的支持，对房地产 项目赋予的价值增长作用是显而易见
的。交通便利在很大程度上刺激了郑
开城铁沿线楼盘的热销。
市场回顾与展望
本项目位于黄河大街与汉兴路交汇处，地处新老区核心
区位，周边项目配套完善，交通便利，西区与周边项目
林立，除了东方今典与橄榄城与本项目形成激烈竞争。 今年新起的海马公馆、西湖湾、圣桦城也成了不可小窥 的竞品项目。
产品设计：
项目户型多样，洋房户型为退台式设计，多露台和入户花园，高层户型多阳台和飘窗设计； 项目户型面积区间设置以120-150㎡三房为主，赠送面积较多，主卧及客厅均较舒适； 户型设计拥有多种创新组合，飘窗、宽敞阳台等较为常见，全明设计、注重客厅、主卧南向，符合居民居住习惯。