2009- 2 0 1 4 年行业利润变化趋势(A股上市企业）
60% 40% 20% 35.3%
0% 15.4% 2009
销售毛利率
35.7%
14.4% 2010
39.5%
15.2% 2011
销售净利率
38.3%
13.7% 2012
35.1%
13.5% 2013
32.7%
11.0% 2014
11
02 客户变化
数字化 状态量化
属性编码
结构化 数字模型化
数学模型
标签化 技术模型化
生产模型
产品线
粉丝经济
20
01 城市地图
数字化
城市地图
房地产开发工具
客户地图
价值地图
营销地图
投
生
融
定
生
销

意
资
位
产
售
….
模 式
数字化 状态量化
属性编码
结构化 数字模型化
数学模型
标签化 技术模型化
生产模型
产品线 粉丝经济
01 城市地图
万科城市地图
系列一：城市发展空间分析 人口产业、规划发展、房产市场
人口产业由城市到近郊：北京南部新城计划
系列二：城市配套分级标准 商业、医院、环境设施、文化教育、健康娱乐
类别
内容
一类
主要指稀缺的自然资源，包括国家级森林公园、世界文化遗产、 江河湖海等
10
01 行业变化
企业规模与利润
TOP 10 行业集中度上升至17.19% 截至8月底，今年公布半年报的房企合计60家，平均净利润率仅为8.4%
年份 2011 2012 2013 2014
TOP10 市场份额 10.75% 12.76% 13.72% 17.19%
➢➢ 大多数开发商将被市场挤出，转型是大势所趋
移动 • 数据 • 价值
移动互联网综合数据服务平台
7万亿背后的数据故事 Part 1 无处不在的房地产 Part 2 7万亿市场的变局 Part 3 从传统开发到智慧开发
2
Part 1 无处不在的房地产
3
平均每一个人一生要花费……
其中……
居住 41年 (社区）
工作 10年 （写字楼）
消费 13年 （商场）
销售数据 从业经验
15
行业信息化程度低，关注于客户与企业的表层信息
地价
￥
售价
（房价）
利润率
（内部收益率）
电话号码
（客户营销）
Part 3 从传统开发到智慧开发
17
智慧的理解:“数据-信息-知识-智慧”DIKW金字塔
D
Data （数据）
t
I
K
e
Information Knowledge
（信息）
（知识）
消费时代的变化
从单一的、共性化的产品需求到多元的、个性化的产品需求
第一消费时代 摩登主义
第二消费时代 消费主义
购物使人幸福 共性化
第三消费时代 创费主义
为创造自己的生活 方式而消费
个性化/多样化/ 差别化
第四消费时代 共享主义
诺基亚
摩托罗拉
苹果手机
小米手机
华为手机
魅族手机
02 客户变化
需求挖掘
关注表层需求的同时，我们更需要挖掘客户的隐形需求
2014年销售规模 984.12 1642.42 826.30 403.06 956.64 2065.97 776.34 1821.05 481.15 751.46 281.15 367.46
2015年8月均价 33784 35405 17055 38093 10782 7006 14256 8409 5000 6040 8464 5250
8
01 行业变化
销售面积与销售金额
2014年，商品房销售面积12.06万亿平方米，同比下降7.6%； 商品房销售额7.62万亿元，下降6.3%。
2005-2014年全国商品房销售金额变化
销售金额(万亿）
增速（%）
10 8 6 4 2 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
13
03 行业背景小结
市场与客户
市场
出现规模增长瓶颈 走向微利时代 区域分化明显
集中度进一步加强
客户
追求特定的生活方式 商品消费倾向多元化 需要情感及精神上的满足
隐形需求逐渐释放
14
然而，房地产行业是极少数仍在使用19世纪技术的行业之一
土地资源
客户需求
房产开发
初始价值利用 景观&区位
人工记录与访谈 从业者的想象
➢➢ 经济发展模式转向技术创新，人口红利期已过，房地产增量市场进入尾声
9
80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%
01 行业变化
销售价格
一线城市增长8.55%，二线城市增长-0.6%，三线城市增长-4.72%
城市类别 一线
二线 （典型城市）
三线 （典型城市）
城市 北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 南京 武汉 银川 中山 海口 洛阳
2015年8月价格同比 3.26% 9.90% -5.35% 26.38% -1.20% -8.30% 3.06% 4.02% -2.00% -5.46% -7.74% -3.69%
整体同比平均 8.55% -0.60% -4.72%
➢➢ 市场分化明显，新一轮的市场竞争将聚焦于少数拥有优势资源的城市
技术
数模驱动世界 (开发工具)
智能技术 Intelligent
信息技术 Information 数字定义一切
(数据库)
IT 技 知科 术 识学
信息
数据
科学
Z=f(X,Y)
X=1, Y=3, Z=9
1,3,9
房地产开发智慧模型
城市地图
房地产开发工具
客户地图
价值地图
营销地图
投
生
融
定
生
销
意
资
位
产
售
….
模 式
娱乐 约8年 （休闲空间）
空间建筑在人们生活中担当着至关重要的角色 6
房地产已成为世界上最具影响力的经济系统之一
房地产对经济的拉动作用
•每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求 •每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售 •每吸纳100人就业可带动相关行业200人就业
年度
2009 2010 2011 2012 2013 2014
我国新房销售额 （亿元） 43900 52500 59119 64456 81428 76292
占同期GDP的比重 （%） 13.09 12.84 12.21 12.07 13.85 11.99
钢铁水泥
房地产
家居 家电
Part 2 7万亿市场的变局
U
Understanding （理解）
描述：是什么
指导：如何做
解释：为什么
DIKW
把事做对 过去
W
Wisdom （智慧） 什么是最好 做正确的事
将来
智慧是知识的理 解性应用，预见 性地解决问题， 从信息化角度， 是智能化充分 体现。
数据、信息与知识的关系：科学与技术的信息化(Informatics)是一种趋势 ,人工智能技术是通向智慧彼岸的桥梁