论“借名买房合同”的效力

作者：张印富律师

“借名买房”，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。在借名买房的背后，借名人与房屋登记人签订借名买房合同，以保证自己享有所购房屋权益。所签订的借名买房合同，不属于《合同法》十五种有名合同之一，属于无名合同，实务中认定此类民事行为的效力比较复杂棘手。张印富律师总结多年的经验作如下分析，以飨读者。

借名买房行为属于合同行为，借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中，存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。名义购房人与售房人之间建立的是房屋买卖合同关系；借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时，并不以真实买房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系。这种借名买房合同的效力，张印富律师个人认为可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：

第一种情况，借名买房合同有效。

借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以

凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。

第二种情况，借名买房合同无效。

借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法院的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名

人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

【律师建议】

对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。总结以往的案例，张印富律师提醒您有意识地做好防范，注意以下几点：

1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。

2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。

3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便起诉至法院也能得到法院的支持。

4、约定严格的违约责任。即便借名买房合同是有效的，但名义购房人在房屋登记在其名下后，如果违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，借名买房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十七条“登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求

确认买卖合同无效的，不予支持……。”所以，在借名买房合同中最好约定：登记人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等情形，如果出现此等违约情况，要承担相应的违约责任。以此作为严格履行借名买房合同的法律保障。

5、委托专业律师帮助处理。一个借名买房合同，可能涉及多方主体、多个法律关系，也是司法实务中比较棘手的问题。法律问题由法律人员解决，专业问题由专业人员处理，这是取得最佳效果的保障。借名买房纠纷，对当事人来说，可能一生中只遇见一次，对专业律师来说可能是经常遇到的平常事，相对来说经常处理同类纠纷的律师经验会更丰富些，有利于维护当事人的合法权益。一旦发生纠纷，及早委托专业律师帮助，应该是聪明人明智选择。