小产权房的现状与解决罗浩文201030250520指导教师：游珍副教授学院名称：公共管理学院专业名称：土地资源管理论文提交日期：2012年6月2日摘要小产权房产生的原因是多方面的，从整体上看，小产权房有利也有弊。

要合理解决小产权房这个问题，既要权衡政府、开发商、村民和购房者的利益，又要防止投机主义者的插空。

总的来说，对现有的符合标准的小产权房一般允许其业主交纳一定费用，转为不同级别的产权房；对不符合标准的和新建成的小产权房采取强制拆除，以保证不让这种情况蔓延。

【关键词】：小产权房双轨制土地使用权出让金集体土地国有土地房地产市场The Current Situation and Solution to House with Limited PropertyLuo Haowen（College of Public Management,South China Agricultural University，Guangzhou510642，China）Abstract:The reasons to the emerge of House with Limited Property are complicated,but in general, there are both advantages as well as disadvantages about this issue.The ultimated solution to this phenomenon lies in the balance of the government,farmers,developers and buyers and the ban of the adventures.In a word,some of the House with Limited Property that suit with the government's criterion should be changed into property house in different levels.The newly builded House with Limited Property and the unqualified ones are suggested to remove in order to prevent the tendency.Key words:House with Limited Property twin-track approach charges for land use right collective land state land realestate market目录1我国小产权房现状： (5)1.1北京： (5)1.2广州： (5)2小产权房泛滥的背后 (6)2.1市场：合适的住房比完整的产权重要 (6)2.2制度：我国的土地双轨制 (6)3小产权房造成的社会影响 (7)4小产权房问题的解决建议 (7)4.1具体处理方法： (7)4.1.1首先，对不符和标准的要坚决拆除 (8)4.1.2其次，符合标准的，依法转为不同级别的产权房 (8)4.1.3最后，最有效方法在于体制的革新 (8)参考文献 (9)1我国小产权房现状：全国小产权房总面积达60多亿平方米，按照每户60平方米计算，小产权房有1亿套左右。

近年，小产权房的交易受国家明令禁止。

然而，低廉的价格始终具有其魅力，小产权房的地下交易依然“盛行”，屡禁不止。

就全国平均来讲，小产权房的均价比相同地价区的同档次的商品房要便宜1500元/平方米左右，更有甚者，只为商品房的30%。

1.1北京：2007年，北京在售的400多个楼盘当中，小产权房的销售达18%的市场份额。

就拿同在北京三级地价区的千湖庭院（小产权房）和加州水郡（商品房）比较。

首先，小产权房的开发无需缴纳土地使用权出让金和企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等各项税费，而这笔费用总额之大可以占到销售价格的60%。

千湖庭院片区别墅的平均售价是3500元/平方米，而加州水郡的价格是上者的两倍有多。

再深一层分析，我们可以认为：千湖庭院的“土地出让金”与“各项税费”包括：1、村集体农民的房屋建设费用；2、千湖庭院作为商品房销售的部分按2%的利润额与村民摊分；3、帮村集体居民购买保险、公积金等费用。

而按照当时的水平来计算，千湖庭院开发商金地雅房地产开发有限公司拿地的成本（支付给村民、村集体的费用）是750元/平方米，加州水郡开发商所要支付的成本（土地出让金+税费）为1902元/平方米，两者差距之大可见一斑。

虽然如此，成本的低廉并不意味着利润的增加，千湖庭院最终的利润率只有7%，而一般的房地产开发项目利润率则达10%（表1）。

千湖庭院加州水郡售价3500元/平方米8543元/平方米成本750元/平方米1902元/平方米利润率7%10%表11.2广州：据有关资料显示，天河区已成违建“重灾区”。

2011年3月，天河区凤凰街街道办事处村落内约有不到一半的民房正在违建，虽然在整治违章建筑之后有所收敛，但时隔半年，此处一眼望去满目都是正在建设的房屋，违建越显猖獗。

沿柯木塱坳头北西街往北中街、至中街行走一段约400米不到的路段，便发现沿路及内巷约25栋房屋中，超过21栋房子正在重新铺设新砖或铺设水泥工程，部分为重拆重建、部分为在原有楼层加建或扩阔。

2小产权房泛滥的背后2.1市场：合适的住房比完整的产权重要经济的发展、城市化的进程加速、城市郊区化的扩大，从而市场出现了对房屋商品的刚性需求。

各地村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有利润可得。

其利润率虽然比开发“大产权”的开发商相对较低，但市场需求量大，量多自然利益收入大。

从广州、北京等案例可知，小产权房通常在城市的郊区蔓延，并伴随有治安、卫生等问题。

但由于其价格低廉，受到不少群体的青睐，购房者多为低收入群体。

在当今情况下，保障性用房的稀缺，商品房的高价，很多承受不起商品房价格高企且又没有资格住限价房、廉租房和保障性用房的群体会把小产权房作为他们的最后选择。

当然，其中也有小部分投机（投资）为了谋取利益，购买小产权房进行炒作。

例外，村集体的小数成员的购买也会占小部分。

2.2制度：我国的土地双轨制依据《宪法》、《土地管理法》的规定,我国的土地所有权属分为国家所有和集体所有。

土地所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。

但农村集体组织却不享有处分权，要开发建设商品房，必须先经过政府的征用（村民会有一定的补偿），才能合法地转为国有建设用地，最后才能够在市场上流转，开发商才能利用。

问题的关键是：集体用地向国有化的转换是被动的，政府才是农地征用的唯一合法主体，无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利。

随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。

市场经济的发展与土地双轨制的矛盾逐渐显现。

于是，村集体组织只得借社会主义新农村建设的旗号，将村集体土地卖给房地产开发商，小产权房应运而生。

3小产权房造成的社会影响根据《广州市住房建设规划（2006-2010）》，在2006年-2010年,每年廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量只占居住用地供应量的57.3%。

以2007年为例，该规划显示廉租房用地供应9万平方米，新社区住房用地供应84万平方米，部队和单位自建经济适用房用地38万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地156万平方米，而总住宅用地供应量为501万平方米，保障性住房比例仅占57.3%。

廉价住房的稀缺，商品住宅的高价，中低收入者陷入了进退两难之境。

小产权房的出现，解决了他们的燃眉之急。

一定程度地令到这部分群体生活的安定。

小产权房未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家、政府造成了巨大的经济损失。

另外，由于小产权房的低廉价格，一些投机主义者乘机而入，借助其价格优势进行投机炒作，谋取巨额利润，最终受害的还是村民集体和购房者。

4小产权房问题的解决建议业内普遍认同的观点是“堵”与“疏”相结合的处理方法。

“堵”即针对已建成的满足一定条件的存量房来说，只要补交一定的土地出让金和相关税费则可以升级为保障性住房甚至商品房；“疏”即对不符合标准的和新建的小产权房进行清理和限制。

商品房应当担负安居功能的“特殊商品”的属性，还是作为普通的商品流入市场并具有投资、投机的功能，决定着整个问题的能否有效解决。

考虑到我国的政策与社会的现状，政府应建立一套完整的个人住房征信信息系统，将居民不同的居住类型住房纳入统一的考核与监管，从而保证我国住房“特殊商品”的地位。

譬如：一个人购买了廉租房或其他类型的保障性用房，如不退出对其的持有，将被限定对商品房的购买或购买成本的增加。

4.1具体处理方法：综合各界的观点以及小产权房对社会各界的利弊，问题的解决不能只靠“一刀切”。

小产权房若全部转为正式商品房或保障性住房并颁发使用权证书，必然会引起房地产市场的动荡；反之，若宣布其不合法则必然要全部拆除，其结果有二：一是拆除费用必然要政府来承担，最终会耗费政府巨额的资金；二是，拆除后原来的购房者必须安置，并且安置必须合理，做的不好最终也会影响政府的形象，引起社会中低层收入群体的不满，导致社会的一些不和谐因素。

4.1.1首先，对不符和标准的要坚决拆除（1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重;（2）危害国防安全;（3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。

如，在河道内开发建设楼房、别墅等;（4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。

4.1.2其次，符合标准的，依法转为不同级别的产权房（1）对只拥有一套小产权房的，在缴纳一定土地使用权出让金后，依法转为保障性住房或商品房；（2）对之前已拥有商品房的，允许其缴纳一定的土地使用权出让金，将小产权房转为介于小产权房与大产权房间的住房（即只允许其持有，不允许交易）；（3）对之前已拥有商品房的，若不缴纳一定的土地使用权出让金，政府视其放弃对该小产权房的持有，将该房收回。

为保护中低收入群体，惩罚投机主义者，平衡各方的利益，使政策的执行公平、公正、公开，应当制定合适的不同级别的土地使用权出让金，使以上方案能补偿利益受损者（政府、村民）和警戒既得利益者（开发商、购房者）。

4.1.3最后，最有效方法在于体制的革新如今房地产市场中，商品房的高价格使社会的中低收入群体望而却步，保障性住房只能满足小部分人的需求。