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小产权房销售模式
•自行销售
市场最常用销售模式； 较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单； 小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家； 买家无需支负佣金。
•中介代售
二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少； 部份中介不接受推售此类放盘； 买家需支付相等楼价2%~3%佣金。
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小产权房的未来发展
小产权房未来发展
国家对小产权房产缺乏明确的处罚规定，而购房人成分又非常 复杂，小产权房产违规操作遍及全国，根深蒂固，小产权问题 不可能在短期内完善处理。 国家政策对小产权房监管日益严厉，小产权房开发商利润将日 渐减少，开发风险日益增加。 政策与宏观调控加重购房风险，大大增购房者加观望情绪，令 小产权房销售难度加大。
近年来，小产权房无 论交通、设计、质量 也普遍提升，减少了 与一般商品房之间的 差距，令大众更易于 接受。
小产权房价格一般为 周边商品房的25%至 50%，低廉价格优势 受到部份低收入者青 睐，对想拥有自己物 业的人来说，购买小 产权房也是高房价下 的无奈之举。
政策
质量
价格
小产权房的兴起与普及，成因什多，国家明令禁止也屡禁不绝，买 卖相方均愿铤而走险，必有其社会实际需要性。
拆迁补偿
信息不对称
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小产权房的投资价值（-）
支付方式单一
无产权
物业管理水平低下
房屋质量及配套设施难以满足顾客需求
投资客的关注度不高 物权权益缺失
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相关法例与动态 政府部门对小产权房有关的公布
2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作 ，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用
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案例分析 宝雅苑
宝雅苑
地理位置 产权 周边情况
宝城76区锦花路 小产权房 交通便利，人流量大，生活配套完善
项目规模
均价 周边新房价格
一栋十一层带电梯
3200~3500元/㎡ 9000~11000元/㎡
小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。
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案例分析
未开发 土地
天地楼
小产权出 售种类
单栋型 小高层 小区型 高层住宅
‘小产权房产’种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一 种城市房屋供应类型。
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产生的原因
一、 小产权房存在需求市场
由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨， 远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经 济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房 存在着大量现实的购买群。 二 、政策法律不完善 政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权 房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的 空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。 三、人民的法律意识不强 有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定， 乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。 四、农地制度安排中的不合理因素 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等
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案例分析
新华苑
新华苑
地理位置 产权
宝城76区锦花路 小产权房
周边情况
项目规模 折扣 均价
交通便利，人流量大，生活配套完善
一栋九层带电梯 毛坯房九折，普通装修原价 420012000元/㎡
的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。 2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房” 。
2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布
会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限 期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。 国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。
• 消费者“法不责众”的侥幸心理。
• 权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有 “法外容情”。 • 开发商 的利益诱惑
七、相关政策出台的间接推动作用。
中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，“应取 消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何 人出售。”这也代表一部分学者的观点
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产生的原因
五、楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会。
没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成 为此轮限购令中，不得已的另一选择。
六、巨大利益的诱惑
• 对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。
客户分析
小产权房客户结构
外村农民 本镇本 县城农民
城市居民 非本市市民
本村农民
核心买家
国土局处理过的个案中，发现购买小产权房的人，成分非常复杂。 但买家都以地源为重要考虑因素。
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小产权房普及原因分析
缺乏明确处罚规定， 成为法例灰色地带， 到目前为止，大多数 的小产权房也没有太 大风险，做成买卖相 方的付优幸心理。
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案例分析 育龙苑
地理位置 产权 周边情况 项目规模 户型 均价
福永荔丰路 小产权房 大量小产权房，以出租为主，生活配套不足 二栋三十一层带电梯 一房~三房 2080~2450元/㎡
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小产权房分析小结
小产权房分析小结
小产权房产唯一合法买家为该村村民； 买给外村村民或转让小产权房虽不合法，但仍存在一定市场； 政策对小产权房产规管制度还未完善； 小产权房发生纠纷，一般由村委处理； 小产权房价格一般为周边新房三到五成不等； 小产权房相对商品房于价格上有绝对的优势； 小产权房产买卖存在一定风险； 小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不 能按揭，反而增加了资金压力。
案例分析
平福楼
地理位置
福永下十围村福围路
产权 周边情况
项目规模 户型 均价
小产权 大量小产权房，以出租为主，生活配套不足
一栋九层没电梯 套间~三房 2100~2300元/㎡
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小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势
政策监管增加买卖相方风险，小产权房市场将逐渐缩少，其价 值与需求将逐渐回落。
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小产权房投资的机会与风险分析
小产权房定义 小产权房的定义
小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴 纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门 颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产 权房”，又叫“小产权房”。 “小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的， 并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、 契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同 备案。 “小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、 收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市 交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷， 购房者将缺少法律支持。 由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡 镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。