商业市场未来发展趋势研判
写字楼、商铺的需求量逐渐增大
1 随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数 量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产 品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量 逐渐增大。
公寓产品受投资客户青睐
2 公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。 沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅 限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来 公寓市场需求进一步增加。
竞争项目库存量及预计销售周期
销售情况
项目名称
库存量 （万平）
月均 去化
量 （平/
2013
2014
预计销售周期 2015 2016
2017
……
月）
佳兆业中心（住 宅）
20
2466
世茂五里河
3.9 630
在售项目
新华天玺 华府新天地
6.9 224 12 549
霍尔寓所（住宅） 3.7 3353
盛华公馆
6 3531
沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半， 星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈 阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊 势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见 沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在 经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重 要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单 一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。
竞品各面积段供应量集中在60㎡以下，销售率最高为霍尔寓所项目，公寓产品中世 茂五里河及盛华公馆去化率较高；
金廊沿线未来公寓产品潜在供应量较大，公寓目前销售价格在10000元/㎡以上，且 多为精装修交房，装修标准也越来越高；
对比其他区域，本案所在区域交通优势明显，配套齐全，为公寓产品的供应聚集区， 是多数投资客户的首选区域
产品属性
公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 住宅 住宅 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
面积区间 （平）
30-90 45-135 31-75 66-201
58-440
43-79 43-104 70-385
60-220
55-75 38-91 50-110 未定
未定
均价
装修标准
（元/平） （元/平）
开盘时间
客群定位：以沈阳市核心区域客群为主，购房目的以投资为主，客群职业多为 私企业主、企业中高层管理者
物业类别 公寓
合理回 报
8%-12%
投资临 界点
>8%
超高回报率 临
15%以上
分布区域
➢ 核心区域客户为主，部分外地客户，省外 等客户占小部分 置业目的
➢ 投资客户为主，部分自住客户，更加注重 投资回报率及居住舒适度 关注因素
项目名称 华润·悦府
夏宫城市广场
京城中心 佳兆业中心 茂业中心 世贸五里河 华强商业金融中心
推广语
项目卖点
世界顶级城市生活系统的 品牌、万象城、产品品质、
> 潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中 心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、 宝能全球金融中心、华强KING
竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面 积区间以30-90㎡为主
销售情况 在售项目 潜在项目
项目名称
华府新天地 新华天玺 盛华公馆 世茂五里河
占地/建 面（万 平） 11.2/160 2.7/30
公寓市场资料
沈阳经济概览
2013年前两季度的地区生产总值较去年增长 9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年 同期下降1%（表一）。
工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实 现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美 元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。
> 盛华公馆为现房，销售情况 较好；
> 世茂五里河后期将推出大量 公寓产品，因其价格策略， 产品性价比较高
资料来源：精图企划
购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客 户也注重投资回报率及周边生活配套
升 值 潜 位力 置
配
套
投
优
资
势
回
报
➢ 完善的生活配套对于促进销售的作用十分 明显，如沈阳天地、中海寰宇天下项目、 都是由于周边具备完善的生活配套，吸引 了众多客户及投资者的目光。
金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心 购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线 的市场竞争。
资料来源：精图企划
2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成， 以质取胜成为关键。
沈阳公寓市场
沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原 街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿 线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）， 目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈 河、和平和铁西相对集中。
——
未定 8500 17000
—— —— ——
—— —— ——
未定
——
预2014年5月
未定
——
——
资料来源：精图企划
区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60㎡以下户型产品，60㎡销售量 最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛 华公馆去化率相对较高。
各面积段供求关系对比分析
茂业金廊壹号 6.8 290
沈阳裕景中心
12 ——
夏宫城市广场 5.3 ——
潜在项目
万科春河里
10 ——
嘉里中心
15 ——
京城中心
6
——
合计
107.6
基于本案入市时间为2014年中旬之后，预计竞争区域内公寓项目未来供应体量约290万平,未来竞
争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目
资料来源：精图企划
公寓定位——客群定位
竞品项目供求关系分析
资料来源：精图企划
价格分析：区域内竞品公寓价格集中在10000-13000元/㎡，除霍尔寓所 项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/㎡
竞品项目价格与装修标准分析
竞品项目多为精装修入市
> 区域内新华天玺公寓价格最 高；
> 竞品项目多为精装修入市， 装修标准为2000-4000元/ ㎡；
资料来源：精图企划
截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短 期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。
沈阳政策分析
政策分析
1 住宅“限购令”政策。已拥有1套住 房的本市户籍居民家庭，在二环内限 购1套住房；拥有2套及以上住房的本 市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。
2 沈阳“限贷”政策。对贷款购买第 二套住房的家庭，首付款比例不低 于65%，；外地购房需提供2年以上 相关证明。
公寓市场：预计未来一年新增供应量较小，库存仍然保持高位，随 着房产调控，客户需求将有所提升，但整体价格水平将不会有所变化。
宏观市场部分
竞争区域市场研究
竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产 品属性略有不同
竞品项目分布
界定理由分析
> 区域内以青年大街为主线，根据产品属性 选取本案公寓产品的竞品；
位 置
公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士 为主，其购房目的主要是投资
客群分析
主要来源
客户年龄
职业特征
购房目的
> 公寓客户大多来源于 市内，以沈河区、和 平区及皇姑区为主；
> 以沈阳本土居民为主， 辅以部分外地客群
> 购买公寓客户大多年 龄在35-50岁之间；
> 部分小面积公寓产品， 由于总价较低，部分 客户较为年轻
13500 17000
9300
16000 清水:10000 精装:14000
10500 13000 15000
1500/2000 3000-5000
2500
2500 0
2000 0
2000 4000
未定
——
2010.10.10 2010.6.26 2012.10.20 2012年
2012.9.8
2012.7.22 2012.9.22 2013.5.10
> 由于公寓自身特征性 质导致，公寓客户以 经商人士为主；
> 部分私企业主、企业 中高层管理人员、小 型公司员工
> 购房者大多作为投资 产品，小面积产品总 价低，，精装修成为 目前市场上的主流产 品；
> 部分客户选择学区房， 其目的为子女上学或 投资
竞争压力：2013年中旬后，金廊沿线公寓供应量将持续增加，未来竞争市场 供应量约在108万平，竞争较为激烈
区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加 大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性
2014年沈阳商业市场预测
写字楼市场：预计未来一年，沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在 2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。
商铺市场：预计将有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速 商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日阳写字楼市场
2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到 460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金 167.30元/平方米。
北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000 平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影 响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域 表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级 写字楼缩减的态势。
沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平，根 据近两年的区划速度估算，目前库存需要约去化 48.8个月。
公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在 增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所 提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。