2017年海外地产投资专题市场投资分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节周期之母，终将谢幕 (4)第二节地产投资的“全景”图 (8)第三节中国的2016，对标日本的1998 (10)一、中国的人口及结构趋势 (10)二、日本的人口及结构趋势 (11)三、韩国的人口及结构趋势 (12)四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14)第四节反弹的案例分析 (16)一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17)1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17)2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17)3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18)二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22)1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22)2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23)3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23)三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26)1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27)2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27)3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27)四、总结与展望 (29)图表目录图表1：日本建筑投资与抚养比 (4)图表2：韩国地产投资与抚养比 (4)图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5)图表4：全球，2015年抚养比见底 (6)图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6)图表6：日本地产投资的演绎 (8)图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10)图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11)图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13)图表10：韩国地产投资表现 (13)图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14)图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14)图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16)图表14：日本经济周期 (17)图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18)图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18)图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19)图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19)图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20)图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20)图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23)图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23)图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24)图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24)图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27)图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28)图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29)图表28：我们的地产投资概况 (31)表格目录表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9)表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21)表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21)表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22)表格5：反弹的驱动：降息周期 (25)表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25)表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26)表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)第一节周期之母，终将谢幕长期来看，我们都将死去。
——英·凯恩斯地产，被誉为周期之母。
有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。
研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。
另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。
以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。
探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。
在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。
逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。
核心仍是总量，而后才是结构。
进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。
这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。
抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。
本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。
图表1：日本建筑投资与抚养比资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表2：韩国地产投资与抚养比资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。
随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。
无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。
抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。
图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。
而中高收入国家的抚养比，拐点更提前与斜率更陡峭。
欧、美均同时于2010年抚养比见底。
有比较，日、美地产市场衰退，区分结构性与周期性的。
但我们认为，这只是因为两国的抚养比拐点存在20年时差，2010年向后看，两国的地产走势会逐步趋同。
图表4：全球，2015年抚养比见底资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心我们并未给出严谨的测算与证明，只是希望提供一个视角，长期来看，地产的核心驱动——人口与结构呈现趋势性（全球抚养比于2015年见底后持续回升），因而把握地产投资，趋势要强于周期。
不看反转，因为没有反转。
07年的波澜壮阔，再也回不去了。
第二节地产投资的“全景”图如果地产投资是沿着趋势行进的，那未来会呈现哪几个阶段，是我们所关心的。
人口及结构最为领先的日本（抚养比首次探底为1970年，拐点在1990）或许能给我们一定的启示。
我们选取了，日本65年至今的全国住房开工套数作为地产投资波动的指标，我们发现70年抚养比首次探底（对应我国10年）后，地产投资波动呈现四个阶段：阶段一：增速波动较大；绝对量，随抚养比，探底后再回升；关键词：第四次中东战争、石油危机、物价上涨、紧缩的财政和金融政策、经济低速增长、第二次石油冲击、新经济七年计划、“技术立国”战略、“高新技术景气”；阶段二：增速波动较大，较上期收敛；绝对量，随政策刺激，有几轮较大反弹；关键词：广场协议、日元升值萧条、内需主导型经济、平成景气、泡沫经济、泡沫破裂、长期经济停滞、“涟漪景气”、经济改革及政策萧条、亚洲金融危机；阶段三：增速围绕0轴，波动平稳；绝对量下台阶，平稳；关键词：零利率时代、量化宽松、财政改革、景气分化、缓慢经济增长、金融危机；阶段四：增速围绕0轴，小幅波动；绝对量再下台阶，小幅波动；关键词：经济急剧恶化、艰难复苏；整体来看，地产投资的呈现增速波动放缓，绝对量逐级下台阶的趋势。
图表6：日本地产投资的演绎资料来源：CEIC,北京欧立信咨询中心四个阶段，严格意义上是三个阶段，的划分依据人口及其结构。
有两个层次：总量，区分改善性需求（35-49）与刚需（20-34）：1）1975-1986，刚需下降，改善型需求上升；2）1986-2000，刚需上升，改善型需求下降；3）2000-2007，刚需下降，改善型需求上升；4）2008至今，刚需下降，改善型需求上升。
结构，抚养比：1）1975—1990，首次探底后，小幅回升再次探新底；2）1990至今，见底后持续回升；在下表中，通过四个时间段的比较，可以发现，利率一直在降、收入一直在升、城镇化率在提升，但地产的表现还是只随人口与结构。
表格1：日本地产投资四个阶段的比较资料来源：CEIC、北京欧立信咨询中心第三节中国的2016，对标日本的1998我们现在处在哪个阶段？未来怎么走？这是周期/历史比较的思路，海外比较也是如此。
中、日是否具有可比性，核心仍在驱动地产的因素在两国间是否具备可比性，即人口与结构的趋势是唯一的标准。
我们认为是有极大共性的。
总量维度，中、日、韩三国的人口可比性基于：1）国土相邻，因而经历战争类事件冲击容易较为一致，均有战后的婴儿潮；2）政策相同，均经历的最初的计划生育，过程中转向鼓励生育的政策；3）文化类同，对个人生育理念的影响；进一步，我们会发现，日本与中国的人口均呈现显著的双峰型（婴儿潮的子女造就了第二波婴儿潮），而韩国由于计划生育时点的问题（在婴儿潮的生育年龄实行），致使人口呈现单峰。
结构维度，从抚养比来看，中、日的区别在于，从左侧看，日本抚养比存在两次探底，75与90，而中国仅出现一次。
而从右侧来看，均出现了见底部拐点后的快速上升。
中、日的海外比较，有一个很大争议在于，当前的中国与70年代的日本比，还是90年代的日本比。
人口结构类似90年代，经济、产业、城镇化率可能更类似70年代。
但就地产而言，核心驱动在人口，因而我们认为人口及结构的相似度，是唯一的标准。
一、中国的人口及结构趋势基于是地产需求的分析，我们从总量（拆分成刚需与改善型需求两个维度）与结构（抚养比）来捕捉一国的人口特质的，从而找出相似的可比阶段，作为当前我国地产投资处在哪个阶段的参考。
数据来源，依旧是联合国2015版的人口展望数据，并在此基础上通过死亡率假设预测推演至2035（2015+20）。
我国已经历及未来人口的四个阶段：2010-2015：抚养比见底，劳动占比下滑；刚需继续上行，改善型需求下滑；2015-2020：抚养比提升；刚需、改善型需求同时下滑；2020-2030：抚养比提升；改善型需求上行，刚需下行；2030-2035：抚养比提升；刚需企稳，改善型需求见顶下行；图表7：中国的人口及结构特征（频度5年）资料来源：United Nations，北京欧立信咨询中心相关政策：20世纪70年代。
由于人口无计划地盲目增长同国民经济有计划发展的矛盾开始显现，在全国范围内实行了以“晚、稀、少”为主要内容的计划生育政策，推动妇女的总和生育率出现有史以来空前的下降。
因此年轻劳动力供给在90年代初期到达顶峰，之后反转向下。