因此，本项目的切入点就在于凭借优势的品牌形象建立最具优势市场 地位，以王者的气势引领市场、抢占市场。
第二部分 项目定位及营销策略
客户定位（消费者/投资者）
项目目标消费群体界定
A来规划人口超10万
B、10公里主要消费圈
以XX中心城区（大良、容桂、伦教三镇）为核心，未来 规划人口超百万
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
业态布局
工程进度
XX目前商业主要特点
●档次均以中档为主
现时，绝大部分商场所经营的商品档次主要以中低档为 主，主要服务对象是当地外来工及中低收入人士。这与 XX区的整体消费水平大相径庭，此种档次无法满足本地 大部分消费者的需求，从而使当地的商业消费形成了外 流的习惯。
市场环境分析小结
• 由于XX城市化的相对滞后，XX商业的发展较缓慢，基本还处于粗放经
项目特点分析(4)
规模：
本项目一期商业建筑面积13000平方米，二期商业建筑面 积63000平方米，共计约76000平方米。一期规模小，而且一 期开盘时间与二期开盘时间非常接近，因此我们认为应该将 一、二期进行捆绑，作为一个整体共同推广，一方面可以壮 大力量，起到1+1>2的效果，另一方面将有利于控制好营销 节奏，并减少成本。
休闲消费最受XX消费者欢迎：XX消费者喜欢外出旅游休 闲，也喜欢进茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。娱乐休闲已 成为XX人工作之余主要生活佐料。
项目目标投资群体界定
●第一类投资群体：
私营业主、企业中高管理人员、公务员、高级白领、 年轻成功人士等
●第二类投资群体：
周边镇的高储蓄群体，希望通过投资商业地产获取稳 定收益；
投资者需求分析
●推崇小面积商铺
小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高， 主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数投资者投资 起点低回报收效快的购买心理，同时也能较大程度降低投资 门槛。
XXXX商业项目推广方案
目录
第一部分 专项分析
项目介绍/开发计划 市场环境分析 竞争对手分析
目录
第二部分 项目定位及营销策略
客户定位（消费者/投资者） 项目定位 项目命名 差异化的竞争策略 业态规划
目录
第三部分 营销执行方案
Logo设计及VI系统设计 营销执行计划 营销费用预算及控制 媒介投放策略
项目定位
超宽广场、旗舰店、特色 步行街和临街旺铺四大功 能分区
今年9月动工，明 年10月竣工，11月 开业
大型多功能主题购物 中心
大型百货、连锁超市、美 食世界、娱乐天地、文化 书城
预 计 明 年 3月 封 顶 ， XX城市新坐标
年中开业
多元化商业广场
购物、娱乐、饮食、游乐、 分三期开发，首期 康体、农贸市场、商务公 明年元月1日开业 寓
• 以建设大型商业物业、改善商业环境吸引消费者为第一步，以新的消
费观、价值观改造消费者为第二步，步步为营，才能根本上改变XX消 费外流的状况，才能为商业现代化建设奠定坚实基础。
竞争对手分析
竞争对手分析
根据在地段、规模、规划、目标消费群、目标客户 群等方面的特性，我们认为本项目主要竞争对手为：
商业地产发展如火如荼
由于看重XX巨大的消费潜能，自去年开始，XX一些大型 的商业项目陆续奠基，并进入建设期。其中有已部分投 入使用的XX第一个大型综合购物中心——嘉信城市广场 、计划于今年下半年开业的XX家电博览中心、在今年3月 份奠基的盈信城市广场、正在紧张筹备招商的天佑城、 即将开业的大福源超市以及预计9月份动工的XX名店坊等 ，都是投资数亿元的大型商业项目。
从表中可以看出，五大商场加上本项目基本上都在这一两年内全部推 出，无论是对消费市场，还是对投资市场，都将带来巨大压力。一场 残酷的市场抢夺战不可避免。而由于盈信城市广场、顺联广场偏居XX 边缘，嘉信城市广场屡遇挫折，因此，市场王者之战主要在本项目、 名店坊和天佑城之间展开。
名店坊与天佑城推广上的共同特点是本土化气息浓厚，霸气不足，没 有建立市场形象上的相对优势，双方的竞争处于胶着状态，难决胜负。
一期 联排别墅 1500㎡ 04-6-30 03-12
销售70%
一期 商铺、商场 13000㎡ 04-10 04-10
具备开盘条件
二期 商场
63000㎡ 05-5
05-3
规划设计阶段
二期 住宅
55000㎡ 05-12 05-10
规划设计阶段
开发进度
目前一期住宅已经竣工，一期商铺即将进入装修阶段
项目二期处在规划设计阶段，几家百货公司的合作已经 进入实质谈判阶段。
营的阶段，这与XX庞大的消费市场极不相称。正因为现有的商业消费 环境无法满足消费者日新月异的消费需求，因此导致了消费额大量外 流的现状。 近年来，XX进入了以城市化建设为主题的二次创业进程，商业化被提 升到前所未有的高度，商业现代化、商场规模化、消费本地化成为城 市化建设的重中之重。但XX消费外流严重的问题，是商业化建设怎么 也绕不过的门槛。无论是政府高层、专家学者、或是产业界对此问题 都非常关注，并进行了大量的分析和总结，主要认为这是本地商业环 境落后、对消费者吸引力不足的问题。在政府推动下，一大批大型的 商业物业迅速开工建设，规模和数量空前。
数字表明，XX城镇居民人均可支配收入比全省平均数（ 7263.51元）多出3087.38元，高42.5%.支出比全省平均 数的5257.79元多2429.09元，高46.2%。上半年XX商品 销售总额为214亿元，同比增幅达27.7%。
消费者特征分析
●消费外流严重：出外旅游休闲兼购物，已经在XX形成消费
XX目前商业主要特点
●绝大部分的商场缺乏主题包装
现时，绝大部分的商场都是进行普通的单一性统一经营管 理，没有结合自身特色进行主题性包装，没有突出风格， 商场的影响力不强，导致消费者对这些商场并没有明显的 喜好。
●商场内的经营无明显区分，经营商品无特色
不少商场的经营模式只是单纯的零售式百货，只是简单的 陈列、摆放，种类区分不明显，商品无特色，整体感觉较 为零散，档次不高，吸引力不强。
第一部分 专项分析
项目介绍/开发计划/特点分析
项目介绍
项目介绍
位 置：XX大良南国东路，顺峰公园旁。 建设用地：81200平方米 建筑面积：一期首层为13000㎡商铺;二期一至三层为大
型综合购物广场，面积63000㎡。
开发计划及进度
开发计划:分二期进行
期属 物业属性 建筑面积 竣工时间 开盘时间 备注
项目描述
本案位于XX大良南国东路，顺峰公园旁。该地块为大良 新旧城区的交界地带。
目前，城东板块飞速发展，商业与人居比翼双飞；顺峰 山板块已成为XX高档居住区的代名词。本案同时处于两 大发展区域的复合位置，交通方便，地段的升值潜力巨 大。
项目特点分析(1)
品牌：
XXXX在前期的推广中，作为高档次物业的品牌属性已经
可以预见这些大型商业项目的建成开业，将改变XX现有 的商业格局，XX商业地产将从此打开新的局面。
XX目前商业的主要特点
●街铺为主，大型商场快速崛起
目前，XX的商用物业仍然以街铺为主导，街铺是居民购 物的主要场所，也是投资者投资商铺的主要渠道。一些 中型超市、综合性百货商场缓慢发展，但总体而言，规 模不大。大型MALL式商场近年来迅速升温，但由于均处 于建设期和概念炒作期，其影响力还有待进一步显现。
深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规划上 向中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业消费 非常有利。
由于XX经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求巨
大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足XX消费者的需要，导致XX中高端消费大量外流。
本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
市场环境分析小结
• 我们认为，XX消费外流已经形成为XX人的消费习惯和消费文化，仅仅
以兴建大型商业物业、改善商业环境来吸引消费者还远远不够，而应 在根本上改变消费者现有的消费习惯和消费文化，以全新的消费观、 价值观占领消费者心智资源。这就要求政府阶层、专家阶层、产业阶 层与媒体界能够深入合作，共同造势，在市场教育工作上投入足够的 力量，制造舆论声势。
投资者需求分析
●成长型地段受青睐
在中心区的建设过程中，投资其周边商铺，已日渐成为 楼市稳健型投资客的长线投资品种之一。这种目前还处于 蓄势阶段、但将来增值空间巨大的商铺，专家称之为成长 型商铺。
住宅郊区化趋势的推进，使商业网点的建设从中心向边 缘区域转移。依附于新城建设而蓬勃发展的外围地区商铺， 由于其良好的成长性，广受XX投资客的关注。当然这类商 铺比传统商铺市场的经营变动因素相对高一些，高回报同 时也带来高风险。
习惯。每缝节假日，成群结队的XX人自驾车去到香港、澳 门、广州、深圳、佛山、中山等地休闲购物，消费额巨大。
消费者特征分析
消费国际化、品牌化、高档化：XX经济发达，人们生活 富裕，对品质生活的追求也越来越热烈，对品牌、名牌 产品的喜好度增加；XX人也经常走出过门，购买国际品 牌产品。因此，国际化、品牌化、高档化将成为XX消费 的主流趋势。
目前，投资商铺的类型中，由于投资者对客流量和消费 模式的基本判断决定了传统的沿街商铺还是主要的投资类型 ，占了投资需求的６成左右。但商场式商铺的需求增长非常 迅速。不过相当一部分投资者对商场式商铺的后期经营和租 售情况有一定的担心。总的来说，商场式商铺还处于投资引 导阶段，各大发展商都在实践中探索好的发展道路。