投资因素
城市形象提升， 交通时间缩短，
自住需求仍是购 房者的主要置业 目的，据统计， 17年自住需求占 6成以上成交；
价两旺，一房难
求，促使大量观 望者挤进房价末 班车
重要目标，中心
区域改动较大， 拆迁因素成为少 量客源置业目的
贵阳成为省会城
市中的房价洼 地，吸引大量省 外客群涌入
自住需求仍是置业目的主力军，特别是17-18年房价的快速上涨，促使观望者挤进房价末班车； 城市价值大幅提升，以及不相匹配的房价形成的价值洼地，吸引大量省外客群涌入； 自2014年开始贵阳市旧城改造动作较大， 为市场带来大量拆迁客群；
（南明区）中南置地龙洞堡地块
（云岩区）新城三马地块
SL〔18〕017楼面地价5038元/㎡，溢价5% G 〔18〕086楼面地价6271元/㎡，溢价7%
市场下行原因分析
政策原因
贵阳市政策环境较为宽松，贵阳市市场变化主要受全国性 下行影响
市场原因
贵阳市新盘爆发，部分区域集中大批量供货破坏市场平衡； 部分房企年底冲业绩等行为导致市场下行发酵；大多项目 到了兑付期，卖楼花时期已经结束
乌当区 67.13万㎡ 云岩区 149.28万㎡
南明区 120.19万㎡
双龙新区 110.13万㎡
经开区 35.39万㎡ 花溪区 152.34万㎡
贵安新区 36.46万㎡
大贵阳市场2018年容量达1225万㎡，双龙/清镇份额走高
双龙，成交110万㎡，占 比9%，同比上涨40%
[类别名
[类别名
称] [值]，…
41 37 33 29 25 21 17 13 9 5 1 -3
贵阳 郑州 合肥 成都 重庆 17'01 17'02 17'03 17'04 17'05 17'06 17'07 17'08 17'09 17'10 17'11 17'12 18'01 18'02 18'03 18'04 18'05 18'06 18'07 18'08 18'09 18'10 18'11
竞争原因
众多新项目扎堆，分流市场分流，助长市场观望态势
政策端：虽然全国政策严控，政策市已成，但贵阳显然不是政策市
说明目前贵阳不是政策市，市场情况不受政策影响而改变
政策原因：全国性市场的影响趋势明显
大环境因素影响，全国主要城市在下跌，尤其是2016-17年增幅最快的郑州、合肥等出现影响，
2017年01月至2018年11月70大城市住宅均价指数走势图
2018年6-8月 （观山湖）保利观山湖地块
G（18）052 楼面地价6537元/㎡，溢价79%
2018年9-12月 （云岩区）万科翡翠国际项目 （南明区）龙洞堡板块地块
G（18）073 楼面地价9779元/㎡，溢价2% SL〔18〕010楼面地价2926元/㎡，溢价2% SL〔18〕011楼面地价2947元/㎡，溢价2%
第三季
100% 90% 92% 93% 79%
第四季
98% 67% 56% 57% 44%
火爆的土地市场，自8月之后骤然转冷
土地市场正式 贵阳地价迈入 6000时代 外围地价迈入4000 全国房企开始陆续 进入贵阳 8月地价迈入7000 土地成交124亿元 历史最高 8月土地流拍8宗 （流失土地金额53亿元） 9-12月仅有5宗土地成交
其他 13%
贵阳恒大文化旅游 城 52%
6
7
5
8
6
碧桂园印象花溪 10% 美的国宾府 12%
竞争方面：三四季度入市新项目增多，市场分流，助长观望态势
白云区
1 12 8 2 13 9 7 3
三季度
1、绿地新里城 2、碧桂园云顶壹品 3、翡翠山谷
四季度
8、旭辉观云 9、融创玖境臺 10、龙湖景粼天著 11、万科溪望
但区域分布不均，观山湖及其周边区域大量新盘入市，花溪区大盘 集中供货冲击市场
观山湖区218年商品房项目成交TOP5
2017/2018年各区域开盘项目个数对比
2017年 2018年
31
其他 49%
融创九樾府 13% 碧桂园西南上城 13%
9 1
10 10 9
10 8
9 3
11
15
华润悦府 8% 中铁阅山湖
2
云岩区 花溪区 南明区
2
白云区 观山湖区
万科理想城 8% 8%
经开区
乌当区
2017/2018年各区域主力在售项目个数对比
2017年 2018年
花溪区2018年商品房项目成交TOP5
18 13 9 10 10 11 11 7 3
南明区 经开区 乌当区 云岩区 花溪区 白云区 观山湖区
花溪碧桂园 6% 万科花溪大都会 8%
28
宝能
龙湖
中南 贵阳市
旭辉
阳光城
新城
新城
东原 清镇+贵安+双龙
当代置业
2
市场现状篇
市场三季度明显开始下行
2018年贵阳市商品房成交走势
220
250
232
242
242
258 190 190
245
Q1
Q2 2017年
Q3
Q4
Q1
Q2 2018年
Q3
Q4
2018年贵阳市商品房开盘走势
92% 80% 69% 60% 74% 79% 80% 94% 97% 96% 81% 100% 89% 80% 84% 73% 83% 73% 78%
销售面积 (万㎡)
70.23 45.03 35.68 38.60 24.83 32.57 21.55 20.69 29.08 25.50
销售额 (亿元)
71.30 49.39 47.54 44.46 30.31 29.15 27.91 26.52 25.38 24.49
占比
8% 5% 5% 5% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
2017年前
2017-2018年上半年
近三成比例的省外客户，以及投资客
2018年主城区计划改造的棚改项目754万㎡，其 中有192万㎡是2015年以前的棚改用地
支撑近年市场火热四大动力已失去其三
2017年购房客源主要置业目的
自住需求
行情压迫
近两年贵阳房地 产市场火爆，量
棚改因素
17年贵阳市旧城 改造成为主城区
70% 58%
64%
55%
min
2017'01 2017'02 2017'03 2017'04 2017'05 2017'06 2017'07 2017'08 2017'09 2017'10 2017'11 2017'12 2018'01 2018'02 2018'03 2018'04 2018'05 2018'06 2018'07 2018'08 2018'09 2018'10 2018'11 2018'12
四季度新开盘监测，改善收紧，刚需市场稳固
2018年主要项目开盘当日去化情况对比
面积段
<100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 >200
第一季
100% 92% 89% 77% 96% 100% 87%
第二季
96% 80% 73% 90% 100% 67% 21%
7 4
8
5
10 贵州金融城 3 融创九樾府
华润悦府
9 2
乐湾国际城
2 3 4 5 6 7 8
中天未来方舟
花果园
6
恒大文化旅游城
1
9 10
343.76
376.45
41%
贵阳市2018年成交处于历年中位
商品房成交走势
1065
575 1038 942 811 836 944
934
2011年
2012年
2013年
2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2018年 7月 8月 9月 10月 11月 一线 二线 三线
四线
2017年
2017年01月至2018年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动（典型城市分析）
17万㎡ ，面积占比同比下跌39% 18112元/㎡，同比同比上涨17%
企业集中度：“恒碧万中”，四大金刚
139 110 98 97 91 135
按金额排名
亿元
按面积排名
89 52 51
万㎡
84 40
32
30 28 26
头部企业 实际认购额均 超百亿
38 33 31 26 24
备注：统计结果为网签口径，实际头部企业认购金额均过百亿。
2019年
12、金科金茂九华粼云 13、梵华里 14、清秀楠庭 15、中铁阅山湖云著 16、保利大国璟 17、万科麓山
5
15 16
观山湖区
6 17
4、宝能智慧城市
5、万科翡翠公园 6、万科新都荟
14
10
4
7、碧桂园星荟
11
需求面，银行信贷压力拉高客户置业门槛，但城市基本面并未改变
2011年-2018年1-11月贵阳市金融机构存贷款余额比值
（白云）恒大未来城项目地块