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严格管理 登记法定
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基本概念
9பைடு நூலகம்
不动产
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是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 土地
建筑物 定着物
构筑物
符着物
（关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186 条） ——定着物是定着在土地上不能分离，且有独立实用价值的物。如房屋、 地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地连结，但不是土地的组成部分， 故属独立之物；

以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或 者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意 取得其他物权的，参照前两款规定。（善意取得）
不动产登记操作规范（试行）
总 则
分
7 集体土地所有权登记
依申请
依嘱托
依职权
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——一体登记
房 随 地 走
土地使用权、海域使用权首次登记、转移登 记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范 围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所 有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登 记
一体登记
地 随 房 走
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等 定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记 、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森 林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、 海域使用权应当一并登记。
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——连续登记
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记， 但下列情形除外： 1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的; 2 在建建筑物抵押权登记的;
3 预查封登记的;
4 法律、行政法规规定的其他情形。
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——属地登记
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不 动产登记机构办理， 直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动 产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 对于跨区域登记的：以后详解
2015年底，全国（除西藏外） 各级地方不动产登记职责机 构整合已基本完成！
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——登记机构
人民 政府 部门
以前
现在
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——登记机构

不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统
一负责不动产登记工作的部门。（法律地位） 如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登 记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证 加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。 各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不 动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。 国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的 不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政 职能。
不动产登记操作规范
（试行） 工作实务
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主要参考资料列表
法律
《中华人民共和国物权法》 《不动产登记暂行条例实施细则》 《不动产登记暂行条例》 《不动产登记操作规范》等 《不动产登记暂行条例实施细则》 《不动产登记操作规范》等 《不动产登记数据库标准》等 《不动产登记技术规程》等 《不动产登记数据库标准》等
无法分别办理的
不动产单元跨行政 区域且无法分别办 理的，由所跨行政 区域的不动产登记 机构协商办理
协商不成的
协商不成的，由先 受理登记申请的不 动产登记机构向共 同的上一级人民政 府不动产登记主管 部门提出指定办理 申请。
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4
登记类型
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登记类型
《条例》第3条： 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登 记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 针对《物权法》有关不动产物权的 设立、 变更、 转移、 注销的规定 首次登记、变更登记、转移登记、注销登记
以权利为线索
针对涉及不动产权利及登记的事项 以形态为补充 更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）
所有权+用益物权+担保物权
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土地所有权
国家土地所有权 集体土地所有权
所有权
建筑物构筑物所有权
森林或林木所有权
不 动 产 物 权 体 系
建筑物区分所有权 土地承包经营权
农地承包经营权
林地使用权 草地使用权
划拨国有土地使用权 出让国有土地使用权
建设用地使用权
用益物权
宅基地使用权 地役权
国有建设用地使 用权 集体建设用地使 用权 探矿权
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1
总体要求
7
总体要求
保护权益
1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根 据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行 条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。
方便群众
1.1.3 申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构 可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能 够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人 重复提交。 1.1.4 不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范 不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意 拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。
7
登记管辖
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登记管辖
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理 ，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一 办理所属各区的不动产登记
协商办理
分区域 分别办理
分区域
指定办理
登记管辖
一般 特殊
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登记管辖
跨行政区域的不动产登记
跨区域的登记
跨行政区域的不动 产登记，由所跨行 政区域的不动产登 记机构分别办理
不动产登记
2
是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和 其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 （不动产登记暂行条例 第二条）
不动产登记簿
3
由不动产登记机构依法制作和管理，用于记载不动产自然 状况（坐落、界址、空间界限、面积、用途）、权利状况（权 利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化）、不动产权利 宗海为单位编成，能够清晰展现不动产的权利变动情况，是物 权归属和内容的依据，也是有效表明权利人就不动产所享有的 源证明文件。
限制、提示的事项和其他依法应登记事项的特定簿册，以宗地、
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登记原则
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1.依申请登记
登记
2.一体登记
原则
3.连续登记
4.属地登记
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——依申请登记
1.2.1 不动产登记应当依照当事人申请进行，但下列情形除外： 1. 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权 机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的; 2.不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》 的规定依职权直接登记的。
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登记能力
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不动产登记能力
《条例》下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权; （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
A.1 不动产登记申请书
A.2 通知书、决定书、告知书 A.3 公告文书 A.4 不动产实地查看记录表
A.5 询问记录
A.6 不动产登记资料查询文书 A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书
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讲解
思路
1、总体要求 2、基本概念 3、登记原则 4、登记类型 5、登记能力
6、登记机构和人员 7、登记管辖 8、不动产登记簿 9、登记程序
法规
规章 规范性文件 行业标准 技术规范
物权法中关于登记的条款
《物权法》（2007年）： 第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。 统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、
行政法规规定。
物权法中有关登记条款
第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登 记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产物权 登记生效原则） 第 14 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当 登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（不动产物权何时生效） 第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有 权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或 者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）
涉及转移登记的情况
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注销登记
适用条件：指因不动产权利消灭而进行的登记
办理注销登记的具体情况
（一）不动产灭失的； （二）权利人放弃不动产权利的； （三）不动产被依法没收、征收或者收回的； （四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记， 所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵 押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料
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首次登记 不动产首次登记是指不动产权利第一次登记
具体规定
市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展 集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权 的首次登记。
其他
办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料， 由人民政府有关部门组织获取。
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变更登记 适用条件：不涉及不动产权属转移
界定
指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在 街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、 来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记