浅析房地产开发企业的财务风险管理摘要:本文首先分析房地产开发企业财务风险管理管理的意义,财务风险的来源,房地产开发企业财务风险的成因及防范各种财务风险的方法。

关键词:房地产财务风险管理财务风险防范房地产行业是高风险、高回报的资金密集型行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现良性的可持续发展,保持核心竞争能力,必须提高财务管理水平。

财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务风险管理的意义财务风险是指在企业的各项财务活动中,因企业内外部环境及各种难以控制的因素影响,企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离,从而使企业蒙受损失的可能性。

由于房地产项目投资大、开发周期长、不确定性强、不可逆转性等特点,因此房地产开发过程中的财务风险管理就更为重要,只有对项目风险进行有效的控制与规避,项目的收益才可得到可靠的保证。

二、房地产开发中财务风险的主要来源财务风险是一种客观存在的经济风险,包括筹资风险、投资风险、偿债风险、经营风险等。

从房地产企业的经营特点分析,一般的房地产企业面临的财务风险主要由来源于以下几方面: (一)筹资与再筹资风险企业获取开发资金过程中的风险。

具体体现如下:(1)负债过多。

房地产开发的特点决定了企业筹资金额巨大。

大多数房地产企业在开发前期阶段就以负债资金为主,在高回报利益的驱动下,很多房地产企业盲目、变相举债,提高了企业的资金使用成本,诱发了企业的财务风险。

(2)企业再筹资。

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发常使用的办法,不少房地产企业忽略从企业内部挖掘资金潜力而对外举债。

在一些大型房地产集团,往往还会出现连锁筹资担保链,一旦某一环资金链断裂,将会给企业经营带来致命的威胁,并导致原有的财务风险扩大化和连锁化。

(3)利率与市场变化。

利率和市场变化可能引起的房地产定价和定位的不确定风险,成为企业面临的诸多风险中最难控制的风险。

2010年国内与国际均认为中国房地产泡沫化程度加剧、通货膨胀的预期较明显。

为了降低通货膨胀,挤压房地产泡沫,央行不断调高存款准备金率,对于房地产企业而言,一旦贷款利率发升高,必然会增加公司的资金成本,财务风险随之而来。

(二)项目投资风险房地产企业投资过程中大多随意性强,在严格控制土地供给的背景下,一些房地产开发商认为,只要能够取得土地使用权,就会产生预期的经济效益。

因此,不少房地产企业不惜重金拿地,一时间全国各地“地王频现”。

但如房地产企业事前没有对所开发的项目从征地成本、资金来源、经济效益等方面上做出细致、科学的财务分析,那么企业就无法确立合理的目标利润,更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。

项目投资的盲目、随意性引发项目潜在的投资风险。

(三)项目的经营风险我国房地产项目经营过程大都缺乏系统的管理,一些房地产企业只注重工程的进度和质量,忽视了财务部门的监督职能,在工程项目的各项核算管理上过于简单、粗糙,没有发挥财务部门的管理、调控优势。

财务管理工作与财务核算、预算偏差过大,从而影响了企业的经济效益,造成企业的经营风险,进而引发财务风险。

(四)项目偿债风险房地产业是公认的上下产业链长、周期长和风险度高的行业。

资金是房地产开发的生命线,但房地产企业进行开发很少依靠自有资金,对外举债成为房地产开发必不可少的资金来源之一,一但出现资金缺口,企业将无法支付到期债务,财务风险爆发。

三、房地产开发企业财务风险的成因由于受到不断紧缩的金融信贷政策的影响,资本市场融资标准越来越严,房地产开发企业资金缺口需求明显加大,财务风险凸现。

(一)土地供应渠道日趋规范,土地取得成本越来越高自2004年8月31日以来,国家加强了房地产市场的调控,建设用地只能通过招标、拍卖等公开方式取得, 2010年国土资源部新发的国土字发〔2010〕34号《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称“国十九条”)更严格规范了土地出让底价,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,且土地成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款……“国十九条”无疑对房地产企业提出了更高的资金要求,使企业的财务风险增加。

(二)房地产行业“洗牌”,楼市泡沫化日趋明显随着房地产市场的日益成熟,一些规模较小的房地产企业可能在竞争中被淘汰,只有一些资金雄厚的企业在激烈的竞争和调控的严冬中得以保全。

据中国土地一级开发网信息显示,北京、广东、辽宁、重庆等城市均有别墅、住宅、商业等各类项目寻求转让、合作,可见市场竞争之残酷。

加之开发商的资金自有率普遍只有25%左右,约75%的资金都是靠银行贷款等方式获得,一些资短缺的公司纷纷出局。

自09年下半以来,我国房地产价格一路狂飙,从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看,明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势,而在投资性购房中,依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出,潜在风险巨大。

在山东海滨城市乳山,其位于银滩旅游度假区的“海景房”面向全国推广销售,其购买者半数以上来自乳山以外的地方。

与外来购买者增多的趋势相比,本地投资性购房增多的态势更加明显,“炒房”与“放贷”已经成为当地居民的两大投资方向。

这些利益驱使下的投资及投机极大程度上促使楼市泡末化,也进一步加大了企业的财务风险。

4月中旬地产股领跌股市,单日跌幅普遍在7%-10%左右,这些迹象表明当前房地产行业的系统风险和非系统风险均很高。

(三)降价促销,回笼资金;违规操作,加大风险2009年底到2010年一季度,国家调控房价的决心日趋坚定,土地、金融、税收等多种手段兼施,楼市观望气氛的进一步深化,市场上变相降价促销的现象开始凸现,不少开发企业通过降价促销的方式加快销售进度,缓解资金压力。

同时一些以天价“顶风”拿地的企业,为了缓解资金的压力不惜以身试法,在没有取得预售证的基础上,以团购、内部认购等方式变项预售,这些违规行为进一步加大了企业的开发风险。

(四)开发企业普遍采取高杠杆运作模式,经营活动现金流净值多为负值由于房地产项目投资大、开发周期长等特点,很少有房地产企业完全依靠自有资金完成全程开发,绝大部分前期资金是通过融资取得,且融资幅度大多在60%-70%以上。

高杠杆的财务结构也就意味着高风险。

下面进一步对房地产行业各项财务指标进行分析:从上表可以看出:1.行业资产负债率平均为60%以上, 流动比率为1.8,显示了我国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险。

2.从近两年公布的房地产上市公司年报中可以发现,在经营性活动现金流净值指标中,沪深股市96家房地产上市公司中,有53家企业为负值,从一定程度上显现出当前房地产开发企业的开发普遍紧张的态势。

3.多数房地产企业在2009年现金流开始增加,虽短期财务安全有所提高。

但财务策略上比较激进,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。

(五)贷款政策趋紧,筹资风险加大房地产开发企业财务风险最主要的来源之一是筹资风险,金融信贷政策的持续紧缩,房地产开发企业融资难度和风险加大。

具体表现如下:1.金融信贷政策的持续紧缩。

2010年3-4月陆续推出了史上最严的贷款政策,中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,禁止对开发商发放项目贷款,个人贷款2套房首付比例为50%,利率在基准利率的基础上上浮10%,三套住房在一些“一线”城市禁止贷款。

这些政策有效控制了银行的贷款规模和资金的流动性。

金融信贷的持续收紧使房地产开发企业融资异常困难,财务风险不言自增。

2.融资渠道单一、融资政策趋紧。

一直以来中国的房地产企业融资渠道非常单一,大多依靠银行贷款,近两年虽然一些公司通过股市融资,但中国对房地产公司上市基本一直从严,自2007年10月以来,对上市及再融资用于买地的企业暂不审批。

而海外上市也同样不容乐观,原本有超过30家内地开发商在排队等待香港上市,但是金融危机后,海外上市的地产公司市值大幅缩水,海外投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎,这加剧了房地产上市公司的资金紧张的状况,也促使一些房地产企业的财务风险提前爆发。

(六)加强税收监督措施,控制企业现金流量国家税务总局下达的国税发(2006)31号文及(2009)31号文《关于房地产开发业务征收所得税预缴问题的通知》明确规定:房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入,须按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税,这对开发商的现金的流动性及流动量要求更高。

一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分企业将因资金链的断裂而淡出楼市。

四、防范和应对房地产开发企业财务风险的措施在宏观调控政策频出、金融信贷一再紧缩的情况下,规避风险房成了地产开发企业生存与发展的关键。

房地产开发企业财务风险防范的一般方法有:风险规避、风险控制、风险分离、风险分散和风险转移等,具体从以下方面入手:(一)筹资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。

1.应该收集相关企业的信息,比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,找到房地产行业最佳的资本结构,降低公司的综合资本成本。

2.企业应对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。

3.公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金的筹集活动,合理评估和控制财务风险。

(二)投资风险的防范。

1.做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。

为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析:对收入、费用、利润、资金来源、资金运用、现金流量、净现值、内含报酬率、风险系数等进行预测和分析,以便合理确定不同项目的优劣。

2.制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。

此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度、通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。

在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费等措施,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

(三)日常资金运营风险的防范。

1.加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。

由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。