租赁合同签订及日常管理工作指引一、租赁合同签订资料指引

二、租赁合同签订条款注意事项

1、关于合同版本

原则上，公司制定有范本的，按照公司范本签订，原则上不允许修改范本条款。如确需对范本进行修改的（如大型主力店等），可在《租赁合同》附件的特殊约定中进行修订。

对大型主力店或对方占主导的强势单位，我司被要求使用对方提供的合同版本的，商管部须提前知会法务或其他相关部门参与此合同的沟通及谈判，并提前发起相关部门会签，在会签完成后进行合同报审，报审时须提交会签表。

不管采用何种版本，报审合同时，合同的条款信息必须填写完整，不得出现空白；合同附件必须附齐，不得遗漏。

2、关于装修期

原则上须把装修期纳入租赁期限，即租赁期限须包含装修期。如

遇特殊情况（如大型主力店租赁合同），装修期须独立在租赁期之外的，须在租赁合同中增加约定，对装修期的管理按照租赁合同的相关约定执行或签订装修管理协议，明确装修期间的权利义务。

3、关于免租期

原则上，在租赁合同中不得体现免租期，即不得出现不收租金的期间。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第一款“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”的规定，免租期将被视为向其他单位或者个人无偿提供服务。因免租期无具体租金约定，增值税征收无基础数据，税务局极有可能会按照租赁合同平均月租金计算取数，增加公司免租期额外的税费成本。同时在租赁合同中进行租金分摊设置成租赁优惠的，须在合同中写明优惠前租赁单价标准，以避免履约争议。

不收租金的“免租期”可通过租赁合同条款的约定进行合理筹划。例如：装修期及之后第1个月固定租金为优惠租金，即装修期+之后1个月固定租金=正常月租金。如承租人发生本合同项下的违约行为，则承租人不再享有该优惠，装修期及之后第1个月的租金均按优惠前的租金标准支付。如免租期期限很长的情形，为避免对方在享受完免租期后就退租的情况，对免租期可按照租期每年进行分摊。

4、关于通信地址

为确保合同履约过程中有效送达文件，租赁合同中通讯地址务必填写详细具体，且合同中的通讯地址不得仅为租赁合同中租赁房屋所

在的地址，除此地址外，还必须让承租方提供其他的可以联系的地址，以便在出现履约状况时可有效追索。

三、租赁合同流程报批注意事项

按照目前总部下发的报审流程指引，租赁合同的报审流程及审批事项如下：

1、招商类合同流程：

2、其他类合同流程：

四、租赁合同日常管理注意事项及流程：

（一）在租赁期内，承租方变更主体的处理，区分情形：

1、属于承租方的关联主体转让的，如原为个人签订的租赁合同，在个人设立公司后，转为公司签订等情形的，经承租方提供相关证据资料证明后，可同意此情形的变更，签订《权利义务转让协议》

。

2、如属于承租方的非关联主体转让的，对此类转让行为，原则上不予同意。确因实际需要同意转让的，须按公司权限经公司相关领导审批同意方可转让，但须注意如下事项：

（1）属于代管情形的转让，此转让行为必须经小业主书面确认；

（2）如主体变更同时涉及租赁业态的变更的，此类变更实际为转租，属于对原租赁合同的重大调整，须先签订《租赁合同终止

协议》终止原租赁合同后，再签订新的租赁合同。

3、对出现非经我们书面同意的转租情形的，须在发现此情形后

立即发函告知，逾期未整改，达到合同解除条件的，发函解除。

（二）未按期进场或装修进度缓慢不满足商业运营管理要求时：

运营管理要求时，商管部须《进场装修催告函》

，催促承租方进场装修或加快装修施工进度；

律师函；对属于主力店商铺或其他中重要商铺，可发送

《再次催告尽快进行装修催告函》

次催告，催告无果后可联系法务发送律师函；

同解除条件的，经请示公司领导审批同意发送<租赁合

同解除及房屋交还通知书》，解除《租赁

合同》，并要求承租方限期撤场，交还房屋。

《关于限期交还房屋的

催告函》，通知承租方限期撤场，逾期未

撤场的，我司自行进行商铺内物品清理；

下：

（1）清理现场时须在公证机关的公证下或在物业公司、公

安部门、居民委员会的见证下，现场录像将该商铺内的一

切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、

设备拆除，收回商铺；

（2）对搬离的物品拍照（需显示物品的整体状态及特殊

部位）登记造册；

（3）妥善处置或安置搬离物品；

《关于物品处置的告

知函》，告知承租方我司已对搬离物的处

理方式及其应承担的搬离、保存及毁损、灭失等一切费

用及责任。

（三）承租方逾期支付租金、物业费及其他应支付的费用情形的：

承租方出现逾期支付租金、物业费及其他应付的费用后

【1~3】日内，商管部须按照合同约定发送《租赁款项催

缴函》，发函要求承租方在【3~5】天缴纳逾期款项，但对属于主力店商铺或其他中重要商铺，缴纳逾期款项的时间可以适当延长，具体时间由商管部确定。

系法务发送律师函；对属于主力店商铺或其他中重要商

铺，可发送《租赁款项催缴函（第二次）》

再次进行催告，催告无果后再联系法务发送律师函；

经我司再次催告后，承租方仍未付清逾期款项的，且达到合同约定的解除条件，经请示公司领导同意，可发

送《租赁合同解除及房屋交还通知书》，要求承租方限期撤场；

《关于限期交还房屋的

催告函》，通知承租方限期撤场，逾期未进行撤场的，我司可自行进行商铺内物品清理，进行物品搬离；

（1）清理现场时须在公证机关的公证下或在物业公司、公安部门、居民委员会的见证下，现场录像将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺；

（2）对搬离的物品拍照（需显示物品的整体状态