租赁合同签订及日常管理工作指引一、租赁合同签订资料指引二、租赁合同签订条款注意事项1、关于合同版本原则上，公司制定有范本的，按照公司范本签订，原则上不允许修改范本条款。

如确需对范本进行修改的（如大型主力店等），可在《租赁合同》附件的特殊约定中进行修订。

对大型主力店或对方占主导的强势单位，我司被要求使用对方提供的合同版本的，商管部须提前知会法务或其他相关部门参与此合同的沟通及谈判，并提前发起相关部门会签，在会签完成后进行合同报审，报审时须提交会签表。

不管采用何种版本，报审合同时，合同的条款信息必须填写完整，不得出现空白；合同附件必须附齐，不得遗漏。

2、关于装修期原则上须把装修期纳入租赁期限，即租赁期限须包含装修期。

如遇特殊情况（如大型主力店租赁合同），装修期须独立在租赁期之外的，须在租赁合同中增加约定，对装修期的管理按照租赁合同的相关约定执行或签订装修管理协议，明确装修期间的权利义务。

3、关于免租期原则上，在租赁合同中不得体现免租期，即不得出现不收租金的期间。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第一款“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”的规定，免租期将被视为向其他单位或者个人无偿提供服务。

因免租期无具体租金约定，增值税征收无基础数据，税务局极有可能会按照租赁合同平均月租金计算取数，增加公司免租期额外的税费成本。

同时在租赁合同中进行租金分摊设置成租赁优惠的，须在合同中写明优惠前租赁单价标准，以避免履约争议。

不收租金的“免租期”可通过租赁合同条款的约定进行合理筹划。

例如：装修期及之后第1个月固定租金为优惠租金，即装修期+之后1个月固定租金=正常月租金。

如承租人发生本合同项下的违约行为，则承租人不再享有该优惠，装修期及之后第1个月的租金均按优惠前的租金标准支付。

如免租期期限很长的情形，为避免对方在享受完免租期后就退租的情况，对免租期可按照租期每年进行分摊。

4、关于通信地址为确保合同履约过程中有效送达文件，租赁合同中通讯地址务必填写详细具体，且合同中的通讯地址不得仅为租赁合同中租赁房屋所在的地址，除此地址外，还必须让承租方提供其他的可以联系的地址，以便在出现履约状况时可有效追索。

三、租赁合同流程报批注意事项按照目前总部下发的报审流程指引，租赁合同的报审流程及审批事项如下：1、招商类合同流程：2、其他类合同流程：四、租赁合同日常管理注意事项及流程：（一）在租赁期内，承租方变更主体的处理，区分情形：1、属于承租方的关联主体转让的，如原为个人签订的租赁合同，在个人设立公司后，转为公司签订等情形的，经承租方提供相关证据资料证明后，可同意此情形的变更，签订《权利义务转让协议》。

2、如属于承租方的非关联主体转让的，对此类转让行为，原则上不予同意。

确因实际需要同意转让的，须按公司权限经公司相关领导审批同意方可转让，但须注意如下事项：（1）属于代管情形的转让，此转让行为必须经小业主书面确认；（2）如主体变更同时涉及租赁业态的变更的，此类变更实际为转租，属于对原租赁合同的重大调整，须先签订《租赁合同终止协议》终止原租赁合同后，再签订新的租赁合同。

3、对出现非经我们书面同意的转租情形的，须在发现此情形后立即发函告知，逾期未整改，达到合同解除条件的，发函解除。

（二）未按期进场或装修进度缓慢不满足商业运营管理要求时：运营管理要求时，商管部须《进场装修催告函》，催促承租方进场装修或加快装修施工进度；律师函；对属于主力店商铺或其他中重要商铺，可发送《再次催告尽快进行装修催告函》次催告，催告无果后可联系法务发送律师函；同解除条件的，经请示公司领导审批同意发送<租赁合同解除及房屋交还通知书》，解除《租赁合同》，并要求承租方限期撤场，交还房屋。

《关于限期交还房屋的催告函》，通知承租方限期撤场，逾期未撤场的，我司自行进行商铺内物品清理；下：（1）清理现场时须在公证机关的公证下或在物业公司、公安部门、居民委员会的见证下，现场录像将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，收回商铺；（2）对搬离的物品拍照（需显示物品的整体状态及特殊部位）登记造册；（3）妥善处置或安置搬离物品；《关于物品处置的告知函》，告知承租方我司已对搬离物的处理方式及其应承担的搬离、保存及毁损、灭失等一切费用及责任。

（三）承租方逾期支付租金、物业费及其他应支付的费用情形的：承租方出现逾期支付租金、物业费及其他应付的费用后【1~3】日内，商管部须按照合同约定发送《租赁款项催缴函》，发函要求承租方在【3~5】天缴纳逾期款项，但对属于主力店商铺或其他中重要商铺，缴纳逾期款项的时间可以适当延长，具体时间由商管部确定。

系法务发送律师函；对属于主力店商铺或其他中重要商铺，可发送《租赁款项催缴函（第二次）》再次进行催告，催告无果后再联系法务发送律师函；经我司再次催告后，承租方仍未付清逾期款项的，且达到合同约定的解除条件，经请示公司领导同意，可发送《租赁合同解除及房屋交还通知书》，要求承租方限期撤场；《关于限期交还房屋的催告函》，通知承租方限期撤场，逾期未进行撤场的，我司可自行进行商铺内物品清理，进行物品搬离；（1）清理现场时须在公证机关的公证下或在物业公司、公安部门、居民委员会的见证下，现场录像将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺；（2）对搬离的物品拍照（需显示物品的整体状态及特殊部位）登记造册；（3）妥善处置或安置搬离物品；在完成商铺内物品搬离后，发送《关于物品处置的告知函》，告知承租方我司已对搬离物的处理方式及其应承担搬离、保存及毁损、灭失等一切费用及责任。

（四）存在其他违约情况的，按照如下方式处理：承租方出现其他违约情形后的3日内，商管部须按照《租赁合同》约定发送《违约行为整改函》）指出违约行为并要求整改；律师函；对属于主力店商铺或其他中重要商铺，可发送《违约行为整改函（第二次）》（，再次进行催告，催告无果后可联系法务发送律师函；条件的，经请示公司领导同意后，发送解除函，解除及解除后相关处理方式按照本条上述违约情形的处理步骤执行。

五、日常履约发函管理对租赁合同履约过程中所发送的函件，商管部必须严格按照合同约定通讯地址进行书面发函，关于发函的注意事项，如下：（一）、关于申请用印函件的数量要求经办人员申请用印的函件（原件）数量至少2份，一份给对方，我方留存一份。

（二）、关于直接送达应注意的事项如我方采取直接送达的，应由合同中约定的对方有效签收人直接在函件下方空白处签字确认，内容可填写“已收到此函件原件”，并须注明签收日期，我方应保存对方有效签收人签字确认的函件原件，另一份函件原件交给对方。

（三）、关于邮寄送达应注意的事项1、在合同履行过程中向对方发出重要函件，应采用邮政特快专递即EMS邮寄送达。

2、特快专递邮件详情单的填写要求（详见附图）：A、收件人详情:（1）收件人姓名栏应当准确填写租赁合同中约定的对方联系人的姓名或法定代表人姓名。

（2）收件人联系电话栏应当准确填写租赁合同约定的联系方式，可在邮寄送达前应事先通话测试，确保所填写的电话号码处于正常使用状态。

（3）收件人单位名称栏应当填写合同约定收件人，如为公司的，应填写对方公司营业执照上的全称。

收件人地址栏应当是合同约定的地址或收件人变更后的地址（收件人变更通知地址的，须由其提供书面的关于变更地址的资料）。

（4）在“内件品名”空白处，务必清晰填明内装函件的名称及其主要内容，如“要求于**年**月**日前完成****事项”、“绿地中央广场项目X号商铺催款函”“关于解除**号楼**房租赁合同的通知函”等；在“信函”、“文件资料”、“物品”的可选项处选择“信函”。

B、寄件人详情（1）我方单位名称应填写全称，地址应准确，寄件人应当填写全名并填写有效的联系电话，确保对方及邮递信息的联系和反馈。

寄件人应当在交寄时签名并注明邮寄时间。

C、附加服务：建议对于重要函件，在邮寄时勾选“实物返单”选项。

勾选此选项，快递公司会返回邮寄送达回执。

4、特快专递邮寄送达的函件应当是原件，按照公司用印审批制度，用印资料须经法务审核的，须经法务审核后方可对外发出。

5、特快专递邮件寄出后，应当在预计可能送达的时间拨打快递服务电话或在快递公司官网，查询邮寄送达情况并截图保存，如邮寄异常（如查无此人，对方拒收等）应当及时采取其他补救措施，及时联系法务寻求有效方式进行送达。

6、邮寄函件如因拒收或无法联系收件人等原因被退回的，应原样保存，禁止拆件。

附：邮寄单填写样板附：流程图1、逾期进场装修或装修进展缓慢的情形处理：2、承租方逾期支付租金、物业费及其他应支付的费用情形的处理方式：3、其他违约情形处理方式：附件1：租赁合同主体变更协议甲方（出租方）：有限公司乙方（原承租方）：丙方（现承租方）：☐个人，身份证号/护照号：联系地址：邮编：联系电话：传真号码：☐企业，营业地址：邮编：法定代表人：授权代表：联系电话：传真号码：鉴于：甲、乙双方之前就市区路号__________项目内号商铺（下称“该商铺”）签订了《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定租赁期自【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止。

现乙方申请将其在租赁合同项下的权利义务转让给丙方，经各方协商一致，达成如下协议：一、权利义务的转让1.自【】年【】月【】日（下称“变更日”）起，乙方在租赁合同项下的权利义务全部转让予丙方，丙方予以接受。

2.关于租赁合同项下承租人的权利、义务及相关责任：在变更日前，由乙方享有和承担；在变更日后（含本日），由丙方享有和承担。

二、款项支付及发票开具1.乙方应在租赁合同约定时间内付清变更日前租赁合同项下承租人应支付的租金、物业管理费等各项费用；自变更日起，由丙方按照租赁合同的约定支付租金、物业管理费等各项费用。

2.对于变更日后丙方支付的租金等各项费用，由甲方向丙方开具发票或收据。

三、租赁押金及质量保证金等乙方已向甲方支付的□租赁押金□质量保证金□_______视作丙方已向甲方支付的相应款项，甲方无须向乙方退还，乙丙双方对此自行结算。

租赁合同终止后，甲方按照租赁合同的约定将该等款项退还给丙方。

四、乙丙双方同意：相互对另一方在租赁合同及本协议项下义务的履行承担连带保证责任。

五、本协议未尽事宜，由各方共同协商解决，协商不成，各方均同意由该商铺所在地人民法院管辖。

六、本协议自各方签署（如非自然人，则加盖公章；如为自然人，则本人签字）之日起生效。

本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准；本协议未涉事宜，仍按租赁合同的约定执行。

（《租赁合同主体变更协议》之签字页）甲方（签署）：乙方（签署）：丙方（签署）：签署日期：年月日签署地点：附件2：租赁合同终止协议甲方（出租方）：有限公司乙方（承租方）：☐个人，身份证号/护照号：联系地址：邮编：联系电话：传真号码：☐企业，营业地址：邮编：法定代表人：授权代表：联系电话：传真号码：鉴于：鉴于甲、乙双方于【】年【】月【】日就市区路号__________项目内号商铺（下称“该商铺”）签订了《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定租赁期自【】年【】月【】日起至【】年【】月【】日止。