城市综合体是指城市中的居住、商务办公、 购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合， 互为作用、互为价值链的空间、文化意识形 态高度集中的街区躯体。
城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体， 它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向 城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功 能集约化的结果。
城市综合体越来越多复合城市功能在空间进 行组合，并在各功能间建立一种相互依存、 相互补益的能动关系，从而形成多功能、高 效率、复杂而统一。
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
巨大的社会效应/升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将A，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
2 PART 城市综合体的发展
城市综合体产生的背景2：随着城市的发展，商业综合体应运而生。它其合理性 在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
商业综合体 商业综合体 多功能空间组合
立体交通体系
提高土地利用 率
产生机会收益 降低投资风险 满足更高效率 满足生活需求
改善区域交通
2 PART 城市综合体的发展
HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
高楼林立的景象，城市的 标志；人口密度大，昼夜 人口、工作日与周末人口， 功能不同而形成互补。
协信地产城市综合体项目研究 2011年7月
2011-06-26
服务建议书思考路径
1、什么是城市综合体
如何定义城市综合体 综合体定义的发展
2、城市综合体的发展及其基本特征
城市综合体的发展历程 如何界定它的基本特征
3、解析城市综合体的开发模式
案例卡选择说明 具体案例研究
4、解读知名综合体项目案例
探寻综合体未来发展趋势 协信地产综合体开发的借鉴点
城市综合体产生的背景3：旧城区改造或新城开发也是城市综合体发展与形成的 重要动因之一，而目前 国内70%的二三线城市政府的城市综合体都集中于规划 的新区。
特征1 地价与租金提升
特征2 最高的交通可达性
特征3 城市功能聚集中心
特征4 城市更新
经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价 分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。
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2 PART 城市综合体的发展
城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办 公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代 的巴黎
区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代 表的是新巴黎；
土地使用均衡性
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂， 促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性
城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺
城市快速发展
个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出
商业综合体产生
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪 最早出现的建筑综合体，它的开 发从1930年一直到今天，是当今 世界上规模最为庞大的私人所有 的商业、娱乐中心。
研究基础 趋势分析 总结提炼
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目录
1. 城市综合体定义及其基本特征 2. 城市综合体的发展 3. 城市综合体的开发模式 4. 综合体案例选择及分析结论 5. 综合体未来发展趋势 6. 对协信地产操作综合体项目建议
1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会 展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体
交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次 是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。
规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综 合功能 。
根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调 整，使得规划更合理。
建筑风格统一，各个单体 建筑相互配合、影响和联 系；与外部空间整体环境 统一、协调。
实现完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间 联系紧密，互为补充，缺 一不可。
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1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社 会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值
多种功能空间有机组合 与城市交通协调 各不同功能空间依存、互补 同一位置上的一组建筑群
城市综合体
城市综合体功能框架
城市活动空间 交通枢纽
公共文化设施
建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
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1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建 的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、 商业四大基本功能
法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部
大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。
写字楼 商务区 公园区 住宅区 商业中心
公园 容纳人数
巴黎市拉德芳斯基础信息 247万平方米 2155万平方米 325万平方米 1.56万套 10.5万平方米 25公顷 3.93万人
2 PART 城市综合体的发展