城市综合体趋势研究案例剖析
目录:1
城市综合体祥细分析
1 、城市综合体综合论述
--------------------综合体的表现形式 --------------------综合体的地理位置 --------------------综合体的特征 --------------------城市综合体发展趋势 --------------------城市综合体的优势及作用
2、城市综合体各类产品的功能划分
-------------------现金流产品 -------------------形象贡献型产品 -------------------核心的购物娱乐广场产品
3、综合体及商圈主要区域
--- -⑴大型商业购物区 ----- ⑵星级酒店区 ----- ⑶4A、5A写字楼区
-----⑷国际公寓-商住区 ----- ⑸餐饮区
------⑹视听、娱乐区
------⑺休闲、健身区 ------⑻步行街区(室内、外步行街)
------⑼会展区
------⑽金融区
------ ⑾文化广场区、
------⑿艺术长廊区
------ ⒀大型停车场区、------⒁立体交通体系区
----- ⒂高尚居住区、 -------⒃配套区[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]
综合体是高科技、高智能的集 合: 表现在: 建筑材料绿色环保; 设施设备耐用、高效、底耗; 物业管理五星级服务; 通信手段领先科技; 消防安全完备等等方面。
城市综合体的特征
①空间连续性、高通达性; ② 高密度、集约性 ③ 整体统一性 ④ 功能复合性 ⑤ 土地使用均衡性 ⑥内部、外部交通畅顺性 ⑦物业的升值潜力性
-------企业集团主攻发展的方向 -------引进的主要著名商号
6、城市综合体成功的案例
----------深圳万象城
----------日本东京六本木
----------万达广场
-----------香港太古城
---------北京“国贸中心” ----------香港新标竿——天玺
----------深圳宝能太古城 ---------上海恒隆广场
综合体的两种表现形式
一种是独幢形态: 一幢高层建筑内集合办公、餐 饮、商 业等服务场所的独栋式综合建筑体。
另一种是组合形态: 规划了办公、居住、商业设 施等多 种独立场所,并通过一个个连廊或其它各种形式将 它们联结在一起,形成新型的独立式的建筑综合 体。 比独栋式建筑综合体,显得更为经济、专业和 实用。
------------投资金额与综合体面积的对照实例
------------自持大小和操作性、租金收入的关系
5、综合体内部管理
--------智能管理系统
------综合的设施、设备配置
-------内部空间层次布局 ------购物中心:中庭的作用
-------商业规划应先于建筑规划 -------政企融洽
先进的高科技手段,以达到项目长期可持 续发展与项目效益最大化的目标。
建成后,在历经10年、20年后仍然可以成 为区域甚至城市的骄傲。这对城市综合体的 开发提出了更高的要求。
综合体地理位置
➢位于城市功能相对集中的区域,如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。 ➢拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络,是公共交通的枢纽。 ➢有完整的街区特点, 是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 ➢独享和兼具城市的自然景观(水、湖)、公共资源:如城市广场等。 ➢大城市中心已很少5万平方米以上的地块,大多数城市综合体的选址是在城郊结合部或副中心。
它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、文化、健身、 会展、高档居住、旅游、 商业贸易于一体的建筑群;是 城市名片、民众乐园、消费天堂,一个具有现代繁华都市 气质的一站式消费场所。
它天生贵胄,是人人期待,万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂,24小时不夜城, 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,因此又 被称为一座“迷你”的城中之城,它可以再造一个城 市的商业核心,成为一个城市的地标性商业圈,带动 周边地产 及物业的价值攀升。
①主题酒店(HOTL)、
②商务写字楼(OFFICE)、
③立体空中花园(PARK)、 ④购物中心(Shopping mall)、
⑤会展中心、会议中心( Convention)、
⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )
的开始字母的缩写,并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场
的高科技建筑组合。成为时尚高端商务人士聚集之地。
城市综合体的优势及作用:
对于降低公司的商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的 优势。 住宅、公寓的销售可实现资金的回笼。
酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金,能实现高投资回报。
综合优势互补的物业组合,对物业的资产评估价值能实现翻倍增长。
带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅攀高。
----------洛克菲勒中心 ----------天地系列
----------来福士广场综合体 --------拉德方斯综合体
----------长沙中信新城 -----------北京东方广场
综合体美图欣赏1/10
1、城市综合本的综合论述:
城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是
商业地产除了每年可以收到稳定的租金,还能在未来变现时享受资产升值和 土地升值的双重利益。
城市综合体发展趋势
由粗放型向集约型方向的化。
首先,以“城市—区域”一 体化、城市空 间多
中心化的发展趋势,增加了各个城市 区域中心,是城市综合体的市场需 求。 第二、城市综合体所聚合的功能将越来细 分,具有多样性。 第三、成功的城市综合体项目在其策划与 规划设计上均有超前的理念。
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4、综合体的投资收益回报分析
-----------综合体的开发面积要求
Байду номын сангаас
-----------业态布局合理,比例得当 (例子1:深圳万象城)
-----------对投资回报的要求
(例子2:万达综合体)
-----------形成强大品牌价值
-----------土地储备与综合体的开发并重
-----------综合体各功能体开发的时序 例子1、例子2、