2010年惠城区房地产市场分析报告一、惠州市总体环境分析城市特征惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
是客家人的主要聚居地之一。
惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
常住人口387.50万。
市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。
常见树种：红花紫荆惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。
今有惠民之州的美誉。
素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。
惠州与深圳、香港毗邻。
惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。
惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。
全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。
2．城市交通∙∙∙∙∙∙∙∙ 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。
完善的高速公路、高速铁路、城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外界的各项交流更加快捷、高效。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 公路：惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈”∙∙∙∙∙∙∙∙ 公交线路：惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 跨江大桥：惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。
3.城市经济惠州市2002-2008年GDP增长率均维持在10%以上，自2005年以来保持15%以上的增长速度。
国内生产总值呈平稳增长态势，市场发展持续，健康。
在珠三角片区，07年惠州GDP增长16%，居9市第四。
2008年惠州市的GDP再全省排名第六，较上年略有下滑。
惠州城镇人均可支配收入如下居民收入保持持续增长，人民生活水平不断提高收入的增长必会带动消费，追求更高质量的生活4.城市规划惠州总体规划中：三个核心区域：惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区为核心。
四个次区域：分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠城区经济板块——以信息、金融、房地产、科技教育、商业、服务业为主；∙∙∙∙∙∙∙∙ 仲恺高新技术产业开发区——以发展高新技术为主；∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠阳区板块——以电子、商贸、金融、房地产业为主；∙∙∙∙∙∙∙∙ 大亚湾石化产业经济板块——以发展石化及其下游产业为主。
惠州市规划空间格局规划市域空间格局将形成“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状一区：惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴。
四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用。
五轴：惠城—数码工业园—联想工业园—三和开发区—惠阳城镇轴；深圳（香港）—新圩—陈江—惠州市区—杨村—河源发展轴；广州—博罗县城—惠城区—惠东县城—稔平半岛发展轴；深圳（香港）—惠阳—惠东县城—汕头发展轴；惠城—龙门城镇发展次轴。
七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。
最新规划本次规划将全市土地按镇级界线划分为城镇工业发展控制区、城镇工业发展区、工业发展区等三大区块，进行空间利用和保护布局。
1城镇工业发展控制区该区主要由惠州北部及东北部的山区组成，水库多。
包括惠东、惠城、博罗以及龙门等共27个镇街，土地总面积约6870平方公里，占全市土地面积的61%。
主导功能是保护生态环境和涵养水源。
在龙门的龙城、平陵、永汉，博罗的湖镇、杨村、杨侨、公庄、泰美，惠东的多祝、梁化等城镇可选点建设具有特色的工业区。
同时重视利用山地、温泉等资源，发展旅游业。
2城镇工业发展区该区是指惠州东江沿岸及其主要支流西枝江中下游沿岸区域，范围包括博罗，惠阳，惠东等共29个镇(街)，土地总面积约2850平方公里，占全市土地总面积的25%。
本区以惠州市区为中心，构建全市的政治、经济、文化、交通、信息、商贸、物流中心，发展商贸、旅游度假产业和制造业。
其主导功能是建设东江沿岸经济带，建成珠江三角洲经济区的东部区域中心城市。
3工业发展区该区的范围包括惠阳、大亚湾、惠东等共14个镇(管委会)，土地总面积约1635平方公里，占市土地总面积的14%。
该区主要优势是面临南海，拥有漫长海岸线和众多海岛，建设深水港和发展临港工业有良好的资源条件。
沿海亦拥有良好滨海沙滩、温泉、近海山地风光等，是滨海休闲区建设的重要资源。
其主导功能是建设港口物流、临港工业、滨海旅游及海洋渔业，成为省内沿海经济带的重要组成部分。
深莞惠一体化进程加快今年以来，珠江口东岸的3个城市深圳、东莞、惠州积极打造半小时半径的“深莞惠经济圈”的步伐不断加速。
据介绍，深圳、东莞、惠州将在交通基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等方面加快一体化的步伐。
如积极编制6条城际轨道规划；强化深莞惠生态功能区的区划对接；探索劳动、户籍等政策的衔接，推动社会保险无障碍转移。
惠城区规划∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠城区城市建设将围绕两江—东江和西枝江进行，合理进行布局规划和建设。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 在未来５年内，两江四岸绿化建设地区纳入重点发展区，围绕东江和西枝江，美化城市环境。
宏观环境小结：∙∙∙∙∙∙ 有着丰富的自然资源，伴山绕水，适宜居住;∙∙∙∙∙∙ 经济发展稳定，人民生活水平不断上升，市场环境也较成熟;∙∙∙∙∙∙ 地处珠江三角重要区域，交通四通八达，周边城市的发展会起到促进和带动的作用;∙∙∙∙∙∙ 城市合理规划，充分整合和利用资源，加快城市发展步伐。
∙∙∙∙∙∙ 经济发展持续稳定，市场具有较大潜力，将成为惠州房地产发展的基础和强大动力惠州房地产市场分析1、各片区市场分析江北片区∙∙∙∙∙∙∙ 片区特征：江北片区位于惠州市惠城区的东江北面，东邻汝湖镇，北与小金口镇接壤，紧靠东江，土地资源丰富。
∙∙∙∙∙∙∙ 功能定位：惠州城市CBD区域，是惠州未来的行政文化中心、商务办公中心。
∙∙∙∙∙∙∙ 片区规划：江北片区在定位为CBD中心区域的基础上，对江北区域进行了整体规划，在“一轴十区”的原则下，对城市交通、绿化、公共实施建设都进行了详细规划。
江北地区主要有以下楼盘：佳兆业中心、金阳苑、云山名苑、中惠城之恋、中颐海伦堡、万科金域华庭、双城国际、润宇豪庭、盛世华府、光耀荷兰堡、丽格国际公寓、天一名居、富力丽港中心、佳怡花园、雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园、东江湾，水云居、汤泉半岛，卢浮公馆、佳磊华丽大厦、骏园春天、合生帝景湾、金宝山庄、金裕碧水湾、伟豪都市印记、城市绿兴、义乌小商品批发城、江畔花园。
江北楼盘数据项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态万科金域华庭89㎡两房，127㎡三房48005300二期尾房期，剩余23套老带新活动，老客户送物业管理费中颐海伦堡130-180平米的三房至五房38004800三期在售三期认筹中，5000元可直接定房双城国际55㎡一房，75-90 ㎡两房，39004600三期认筹中三期认筹，交认筹金可102-116 ㎡三房，140-172㎡四房提前订房号天一名居80㎡两房，90-120三房，130-160四房42004300尾盘销售中常规销售中盛世华府130-180平米的三房至五房48005700二期在售11月21日产品品鉴会，提前销售丽格国际公寓46㎡公寓，74-88㎡两房45185300尾盘销售中带1500元/平方米装修,尾盘销售中云山名苑50㎡一房，75-85㎡两房，95-130㎡三房，140㎡四房41004400尾盘销售中常规销售中金裕碧水湾137-230 ㎡三房至五房59006500三期临江高层常规销售中富力丽港中心写字楼150-300 ㎡，公寓50㎡一房至200 ㎡三房65008000在售精装公寓、写字楼常规销售中帝景湾帝一号286 ㎡—370 ㎡五房、六房1200011000~15000在售临江高层常规销售中水口片区∙∙∙∙∙∙∙ 功能定位：形成居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。
∙∙∙∙∙∙∙ 片区规划：规划将形成“两个中心、多功能组团”，以∙∙∙∙∙∙∙∙ 片区特征：水口位于惠州市惠城区东部，是省政府确定水口主要有以下楼盘项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态合生上观国际190㎡的5房和260㎡6房毛坯4500，精装5500均价4500一期销售率达80%常规销售鸿升世纪东方城137～148平方米的四房二厅、215平方米的五房二厅，138～668平米的别墅小高层4200临街别墅7000联排别墅8400独栋13000临街联排别墅6000，独栋8000小高层所剩20余套，别墅还有90余栋常规销售江南御都116-118平米的三房至四房38003500约80套左右在售常规销售珠光御景湾156-193平米的五房，34004000190平米的五房还余10几套推出10套特价房爵士公寓58.88平米的一房一厅（酒店式公寓）28802600全部售完（还有一套可售）常规销售宏新富苑177.56-202平米顶楼复式和111-130平米的三房，135平米的四房，30003300还有76套未卖出常规销售瑜进嘉园118平米的三房，83平米的两房，32002600还有39套未卖出常规销售合生国际新城180-300平米的别墅群72005980还有12套未售出常规销售伊世堡411-457平米的别墅未定未定近期16套推向市场未定东平片区片区特征：东平片区地处惠州中心新老城区过渡带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东江、西枝江、新开河交汇形成,也称‘东平半岛’，该片区有着较为完善的配套、交通便利。