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最新律师团物业费催收经验分享全解

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催收心态
追女孩心态:有信心,有耐心,没脾气,让对 方发泄不良情绪,经得起磨
警察心态:正立场,强气场,显专业,情、理、 法并用,动之以情,晓之以理,分析法律关系及 责任归属,作为物业公司的代表,立场坚定,有 礼有节
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(2)恐惧。 A、心理解析:对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯 和恐惧。 B、表现形式:打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答,害怕得罪业主。
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面对业主不良情绪时,如何自我心理调节? 在与不同业主沟通过程中,始终要保持平和的心情,
进行有效的沟通,面对不良情绪业主时,语气严厉与温 和交替进行,自我始终要有良好的心理,业主的不良情 绪的产生,不是业主针对你个人,而是针对某件事情, 理解业主发脾气是对事不对人,此时换位思考就好。
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❖ 情形:人在外地
❖ 案例:小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费, 黄先生每次都说他还在外地出差,只要回来就马上会来交。 经多次催告,仍没有见黄先生__
❖ 情形:家里被盗
❖ 案例:王百万先生,某晚家里被盗,损失十几万,随即报案。 公安机关至今没有破案,未找到偷窃之人。王先生认为物 业没有尽到安保义务,没有保护其室内财产安全,自此拒 绝缴纳物业费。
❖ 应对话术:关于业主室内的财物安全,如果没有与物业签 订特别的协议,物业只要按照《物业服务合同》的约定, 提供了相应的安保义务,就可免责。被盗是小偷侵害业主 财产,公安机关负责破案。
理素质偏弱)
本课程凝聚了律师团10名催费专家的工作心得,致力于有 效化解物业与小区业主之间的矛盾,达到更好的催费良好效 果,为物业公司的发展贡献自己的力量。
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课程安排
❖ 物业公司与业主法律关系分析 ❖ 催收工作三要素 ❖ 工作状态 ❖ 工作技巧 ❖ 工作频率
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❖ 情形:车辆被盗
❖ 案例:刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天 早上发现电动车丢失,因此认为物业尽到保管义务,拒交 物业费。
❖ 应对话术:(区分公共领域和车库)物业收取的为车位管 理费,物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类 问题都体现在业主的电动车被盗,大部分原因是由于业主 乱停乱放,或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。
工作技巧篇
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明晰法律责任归属
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拒交物业费对策分析
❖ 情形:跟风不交
❖ 案例:张东施女士因邻居没有缴纳物业费,因此也拒交相 应物业费。
❖ 应对话术: 业主跟风不交物业费,实际上是损害了已缴费业主的权
另一种属于质保期外的漏水,属于公共面积,需要启动维修基金。(维修 基金: 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、 共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。) b.室内漏水,通知物业维修,部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因,都是与物业无关,物业费仍要进行缴纳。
❖ 应对话术: 房屋漏水分为两种情况: a.外墙漏水。外墙漏水划分两种情况,一种属于在房屋保质期内的外墙 漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定:屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保质期为5年。五年内 出现的漏水情况,应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮 忙联系开发商,至于结果如何无法保证,物业不能对开发商采取强制措 施。
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❖ 情形:电梯故障
❖ 案例:常爬梯先生居住小区,单元楼电梯故障频发,有几 次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。
❖ 应对话术: 电梯故障原因之一:电梯本身的质量问题,物业公司联系销 售商或生产厂家进行售后服务。 原因之二:电梯过了保质期,启动维修基金。启动维修资金 的程序也很复杂,需要业主的配合也需要时间,同时需要 满足以下条件:(1)用来维修小区的公共区域,且是公 共区域的大、中修;(2)小区业主2/3以上且占小区面积 2/3以上的居民同意。
催收工作三要素
工作状态
工作技巧
工作频率
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工作状态篇
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电话催缴常见心理障碍:
(1)抵触 A、心理解析:对催缴物管费工作排斥、不主动不积极,甚 至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。 B、表现形式:应付了事,效果不佳。
物业费催费培训实务
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业主拖欠物业费吞噬企业利润,损害企业利益! 业主不缴费的理由: (1)业主不能明确分辨相应法律责任的归属。(员工法律培
训不足) (2)物业公司平时怠于催收。(缺乏整套催费措施,员工心
利,物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金 和系列诉讼费用。第一批起诉的一定会是跟风不交,恶意 欠费的业主。
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❖ 情形:房屋漏水
❖ 案例:易漏水先生因家里漏水,地板泡坏,墙面毁损,损失巨大;而物业没有采 取相应的维修措施,拒交物业费。
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物业公司与业主相关法律关系
❖法律:
❖ 《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》 ❖ 《物业服务管理条例》、《成都市物业管理条例》
❖合同:
❖ 《前期物业服务合同》 ❖ 《物业服务合同》
❖其他:《业主公约》
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