青岛房地产市场分析
一、青岛市居住格局及类型分布
ﻭ至解放前夕,青岛市的主要居住区大致分为以下三类:一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区,这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区,主要是平民区,建筑较为简陋,亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。

自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整,但改变甚微。

九十年代青岛市实施“跨越式”大发展,在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区,该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展,该区的购买力大大提高。

经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区,崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。

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二、重点投资与建设区域
城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源,集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心,其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。

当前该区大部分地区已开发完毕,土地供应量将很少,只有部分旧城改造项目可供开发,土地资源十分稀缺。

ﻭ崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区,近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。

2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨,商品房平均售价达至499０元/平方米，涨幅达34．8％，商品房空置率较上年下降了４4％。

ﻭ三、办公写字楼市场状况
20０２年中国加入世贸,青岛市作为沿海开放城市,在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势,许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入,对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大,空置面积大幅减少。

受中国加入ＷTO和北京申奥成功的影响,商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.4６亿元,增长８8.93%；新开工面积也大幅上升,全市共20.１9万平方米，增长了72.7%。

从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。

国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面,２0０2年全市办公楼出租面积达7．21万。