项目规划建设建议书项目名称：海南XXXX新城项目性质：合作开发建设单位：海南XXXX居房地产开发有限公司合作单位：海南农垦XX热带作物研究所目录第一章总论 (2)第二章项目建设的背景及必要性 (3)第三章建设地点及建设条件 (5)第四章项目定位和发展思路 (6)第五章环境影响与评价 (5)第六章项目SWOT分析 (14)第七章项目建设进度安排 (16)第八章投资估算与投资经济分析 (16)第九章社会效益分析 (9)第十章结论 (18)第一章总论1.1项目名称海南XXXX新城1.2项目建设单位、公司简介建设单位：海南XXXX居房地产开发有限公司合作单位：海南农垦XX热带作物研究所海南XXXX居房地产开发有限公司成立于2001年10月，为打造海南XXXX新城，由国家老干部局、哈尔滨市鼎龙路桥有限公司、黑龙江金地房地产开发有限公司、海南鑫创源投资有限公司共同投资组建而成。

公司集各家人才优势、资金优势和资源优势，强强联手，曾合作开发过哈尔滨市沿江新区、江北小区、松北小区、阿城区金都商务酒店，呼兰新城区改造等大型项目，并多次获得过省市颁发的多项荣誉。

1.3编制范围本项目建议书的范围是：项目建设背景及必要性、建设地点与建设条件、建设规模及建设内容、环境影响与评价、项目进度安排、投资估算与经济分析、社会效益评价等。

1.4建设规模和建设内容本项目规划用地390亩，容积率1.0，建筑面积约为260000m2。

拟建别墅20栋，建筑面积5000平方米；5层情景洋房54栋，建筑面积210000平方米；12层小高层9栋，建筑面积36000平方米；公用、商用建筑9000平方米。

其他建筑内容为活动水面、室外餐饮、室外活动区域，休闲健身场所和基础设施（院外道路，院内景观道路、给排水设施等）。

第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景１、未来海南的房地产发展的重点之一就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。

目前大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

目前海南旅游地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚外，琼海、陵水、文昌、万宁、澄迈、XX等二三线市县，均呈现出产销两旺的局面。

海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎指出，未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、乐东龙沐湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成，以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施，并带动XX、五指山等山地旅游发展，实现东西互动、山海并举的发展局面。

２、海南省农垦总局提出了加快垦区产业调整，促进农场经济发展的思路成为本项目的助推剂。

十二月四日，中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强在海南考察时说：“广大农垦职工为新中国建设和发展作出了重要贡献，我们要进一步推进农垦体制机制创新，使农垦企业在社会主义市场经济条件下不断发展壮大，使广大农垦职工共享改革发展成果。

”2.2 项目建设必要性１、XX新城项目的建设有助于XX的资源优势转化为经济优势XX的水资源、农业生物资源、土地资源、矿产资源丰富，且目前还没有充分有效的利用，本项目的建设将充分的利用当地的自然资源，丰富的热带雨林资源，打造优美、舒适的宜居环境。

多样化的农作物给小区提供品种丰富的地方特色食物，多样化的土地资源为游客的旅行带来多样化的视觉感受，随着旅游的开发，客流量的增加为矿产资源外销提供免费的宣传和广阔的市场。

此项目的建设为当地的资源优势提供了优越的发挥平台，是当地资源得到有效的开发利用。

2. XX新城项目的建设是国际旅游岛发展规划的必然趋势自2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，海南岛的规划建设进入正轨。

由于XX的地理、人文、资源优势，XX在助推国际旅游岛建设中占有重要位置。

本项目的建设不仅对国际旅游岛的建设有重要意义，而且将有利推动XX旅游建设的新局面，是一种新的建设思路、新的建设模式，对今后XX的旅游建设有重要的指导意义，而这种有代表意义的建设形式，又是在旅游岛建设过程中的一种必然。

3. 幅射周边，带动垦区经济发展本项目的建设包括商服建筑，综合性会所等以及完善的物业管理服务，这是解决农场职工、子女就业的好机会，对垦区居民的生活带来便利。

第三章建设地点及建设条件3.1建设地点本项目由两个地块组成（按红线图填写四至范围）本项目地块地处XX县规划的二环路以外，距离县城繁华区3公里，交通便利。

3.2建设条件1. 现有场址基本情况供水、供电、通讯等基础条件有待建设进一步完善。

2. 地质情况地块平整，地质条件良好，适合开发3. 气候条件年平均气温为21.6-24.5摄氏度之间，全县气温变化有较明显的规律，即三道地区气温最高，毛感地区气温最低，由南向北气温逐渐递减。

由于地势高低不平，境内气候差异较大，日平均温差在2摄氏度以上。

年平均日照1900-2000小时，日照百分率为45%左右，年平均太阳辐射量为每平方厘米1150千卡，终年无霜雪。

境内雨量丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。

年平均降水量1900毫米，年平均雨日为140天以上，但全年雨量不平衡，4-10月为雨季，雨量占全年雨量的85%-91%。

11月份至翌年4月份为旱季。

XX属于热带季风性气候区，但因地形的影响，全年多吹东北至东南风，风力较小，常年风速平均小于2米/秒，阵风大于8级以上的大风年平均4-5次，多发生于台风之时。

冬季常有山风，最大风力6-7级。

台风经过XX县年均3.9次。

4. 公共设施条件给水：市政管网DN800，能满足给水要求。

排水：接入市政DN800污水管进入污水处理厂。

供电：据项目地点900米处有新建的35KV变电站，是本项目建设用电的能源设施。

通讯：场区内要求提供通讯配套设施，项目建设时可向电信部门申请。

5. 施工条件项目地块内供水、供电、通讯等基础条件有待市政进一步完善，但交通非常便利，运输方便。

第四章项目定位和发展思路４.1项目定位定位的目的就是要充分明确我们产品和其他产品的“差异”，鲜明的区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。

“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。

（一）产品定位对于越来越趋于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，产品单个的卖点突出已经不足以吸引其购买。

现在的房子不止是钢筋混凝土构筑的实体，更是一种寄托，一个身心完全放松的空间。

阳光、健康的海南岛作为理想的第二居住地的概念已经深入人心，在海南购房的消费者都是把休闲度假、养老投资作为主要目的，在高压工作后的彻底放松场所。

卖房子等于是在卖一种生活方式，每个新城：强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称和新兴城区的双重含义。

新生活：强调规划新，规模新，环境新和全新的生活方式。

进行这样的定位突出项目全方位的配套、服务、生活方式和前景。

在项目的规划和营销的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态，对本项目的配套、园林、物业管理、智能化等各个细节方面着重设计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目的“新生活”和“服务”形象更加突出，让买家留下深刻的印象。

（三）目标客户定位从对旅游房地产调查和本区域的市场实际出发，我们初步认为该项目的目标客户群定位为：岛外度假养老的家庭、部分享受兼长线投资型的群体。

1、岛外纯度假养老家庭一般为中产阶级富裕阶层，购买能力强，迅速落定。

他们需要的是海南优越的自然环境给老人贻养天年，及分时度假居住之用。

他们买房不仅是在乎房子本身，更在乎的是“生活方式”，在他们眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身体的蔽所，他们追求的是一种休闲的生活方式：完全放松心情，回归、亲近自然。

这类人需要用产品力进行说服，对价格抗性小。

2、享受兼长线投资型的群体，这类人群看中的是产品的综合潜力（位置、品质、配套及未来发展前景等）。

虽然这类人群对价格也具有一定的抗性，如果本案能创造出更多的附加值，相信会减小这类购买人群对价格的抗性。

4.2发展思路鉴于该地块地理位置、项目周边环境与在售楼盘品质，结合XX房地产市场特点，我们认为实现产品差异化、高性价比是项目成功的关键所在。

因此，坚持高起点规划、高标准建设，以小环境唯美为先导，以生态园林结合环保、节能为特色，建成花园式电梯洋房为设计理念，构建精致、品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更亲切宜人的生活居住环境，成为城区精品楼盘，争夺XX房地产市场制高点，可取得项目开发和快速营销的成功。

4.2.1开发方向和档次建议以面向岛外市场，打造适宜休闲度假和吸引外地人养老居住的楼盘为理念，锁定项目的开发方向和档次：1、建设成上规模的各项服务设施配套齐全、独具特色的精品住宅区。

只有上规模才能提高管理水平，才能降低物业管理成本，才能对外地人有吸引力。

2、建设成名副其实的花园住宅区。

要用新科学发展观来指导，立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局，不仅要保证开发建设的住宅小区质量合格，而且要把人性化设计，适应未来发展，升值潜力等方面因素结合起来，体现科学，健康特色。

要从本地实际出发，完善小区配套设施建设，不断改善小区生态环境，做到水面、草坪、花卉、灌木、乔木合理配置，讲求整体绿色效果。

此外，还要提倡亲和式布局，小区规划要方便老人、少儿、残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于邻里的亲和度，力求建设精品小区。

3、中高档住宅应从两方面体现：一是硬件，包括所有建筑材料质量、相关配套设施设备、大堂装修档次、公共走道、外墙色彩、室内装修、园林绿化等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果、安全等因素；其次是管理服务方面，需向买方提供完善、优质的服务信心和保证。

4、建筑风格:本项目宜采用热带建筑风格融合其它建筑特色。

然而，建筑风格作为建筑范畴的组成部分，其首要因素就是要与周边环境产生和谐美的视觉效果。

从消费者心理来看，希望自己购买的物业保值增值，在建筑风格上体现中高档住宅的定位。

要选取清新明快的色调，线条简约、流畅，视觉效果优雅，体现健康主题的现代主义建筑风格。

外墙采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃选用浅绿色．4.2.2园林景观思路1、园林风情建议如今XX房地产项目的规划设计，已经从只注重项目的外部环境逐步转移到内外环境并重，客户挑选满意的小区购买，在外部大环境大体相同的条件下，只会让眼光挑剔小区内部的园林绿化等。

有一定特色的园林绿化，可增加项目的市场炒作空间和广告噱头，吸引目标客户的关注。

首选方案为海南热带黎苗风情园林上考虑，此类园林特色明显，与海南热带气候相呼应，养护简易，成本低。