租赁合同无效处理
篇一：租赁合同无效的情形
一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效
理由：房屋建设不能任意而为事前及事后都不能取得规划许可的房屋是违章建筑违反了规划许可的禁止性法律规定法律是不会保护的对这种房屋的租赁活动也是法律所禁止的因此租赁合同也当然是无效的
二、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效
租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效
理由：为了规范房屋建筑的建设秩序临时建筑也需要审批事前未经批准以及不按照批准内容建设的临时建筑事后也未得到相关部门批准显然违反了法律的强制性规定也不受法律保护禁止其出租也是理所当然的
三、属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋
理由：法律规定需要验收而没有经过安全验收的房屋是禁止投入使用的这样的房屋出租违反了法律的禁止性规定依法应无效附：根据公安部第106号《建设工程消防监督管理规定》下列房屋必须经过消防验收：
第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂公共展览馆、博物馆的展示厅；
（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院公共图书馆的阅览室营业性室内健身、休闲场馆医院的门诊楼大学的教学楼、图书馆、食堂劳动密集型企业的生产加工车间寺庙、教堂；
（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房儿童游乐厅等室内儿童活动场所养老院、福利院医院、疗养院的病房楼中小学校的教学楼、图书馆、食堂学校的集体宿舍劳动密集型企业的员工集体宿舍；
（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅
第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核并在建设工程竣工后向出具消
防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；
（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；
（四）城市轨道交通、隧道工程大型发电、变配电工程；
（五）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站篇二：租赁合同无效之法律后果有些
(1)房屋租赁合同无效当事人可以参照合同约定的租金标准要
求支付房屋占有使用费
(2)当事人请求赔偿因合同无效受到的损失区分下列情况处理：
承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有;不同意利用的可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状已形成附合
的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有;不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失
承租人经出租人同意扩建但双方对扩建费用的处理没有约定的按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的扩建造价费用由出租人
负担;未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担所谓“已形成附和的装饰装修物”是指无法拆除或拆除成本过高的装饰装修物如铺设的地板砖对墙壁进行粉刷后形成的财产“未形成附和的装饰装修物”是指可自由拆除的财产如空调
篇三：转租合同效力如何认定,需要注意四大关键点
承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损害
的承租人应当赔偿损失承租人未经同意转租的出租人可以解除合同”如果经过出租人同意的转租行为承租人可以转租那么此时存在两个
租赁关系出租人与承租人之间的租赁合同关系承租人与次承租人之
间的租赁关系而此时两个租赁合同都是合法有效的对此学界和实务界并无异议但是未经出租人同意的转租行为中法律赋予了出租人租赁合同解除权以保护其利益转租合同效力如何认定需要注意
四大关键点：
一、符合合同性质
根据《合同法》规定租赁合同为诺成性合同张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果
亦属诺成合同该转租合同从双方意思表示一致时即生效因此该转租
合同为有效合同只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租
赁合同是否行使解除权而发生变化根据《合同法》中的的规定发生非法转租时出租人可以解除合同也可以不解除合同笔者认为出租人不
解除合同时转租关系依然存在转租合同当然有效出租人解除合同时
原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效
二、符合合同自由原则
合同自由是合同法的一个重要原则其目的是鼓励交易维护稳定的市场秩序笔者认为非法转租合同本质上属债权合同债权合同成立的效力不应当受第三人约束因此转租合同虽未经出租人同意亦应为有效合同
三、符合合同功能
法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益转租行为的发生并不影响出租人实现收益在某种情况下还可以确保其收益如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用若闲置不用必然会浪费资源对转租人也会造成损失这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态若非法转租合同有效可以均衡各方当事人的利益
四、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突
根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾其实不然按照“特别规定优于普通规定”的原则应优先适用合同法分则的规定当然并非所有非法转租合同都有效这里讲的有效都有一个共同的前提：次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为在无权处分条件下对善意相对