2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。

多数城市房价都呈现先抑后扬态势，即使年初下跌10%－15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压（第一次调整有金融危机的因素）。

所以，前两次的房价下跌、房地产调整可看作是“假摔”。

2014年年初，中国楼市迎来了第三次房地产调整，与前两次有所不同。

在政策没有任何新的打压的情况下，房地产自身开始调整，房价从滞涨开始全国性回落，成交不分东西南北，一线四线城市的成交量都大幅萎缩。

因此，可以说“真摔”来了。

就在这房地产市场“真摔”之际，楼市“泡沫论”、“崩盘论”等言论大行其道，不少专家和学者拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来崩盘之惨。

那么，本次楼市调整是否是所谓的泡沫破灭或崩盘呢？为了弄清楚这个问题，本文通过解析国外典型房地产泡沫的生成与破灭案例，还原房地产泡沫生成的原因和条件，对比我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，以国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫情况，分析造成当前房地产市场低迷的原因，对未来楼市走向进行预测。

二、房地产泡沫形成的原因和条件（一）什么是房地产泡沫？迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格于1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。

”（二）房地产为什么会有泡沫？从房地产泡沫的定义中我们可以看出：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得再快，也不会形成泡沫。

原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没人投机收购猪肉以囤积，但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象。

这是因为：1、房地产的区域性强不动产的特征是，不能移动，房子没法像电视机一样被到处搬运。

最重要的是，各个地区的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求。

比如，北上广深这类一线城市，人口上千万，可土地没多少，可以用于盖房子的建设用地更少，住宅需求规模大，而地广人稀的新疆，有地也帮不上北京的忙。

其结果是，房价泡沫往往具有区域性，比如历史上日本、美国的房价泡沫，多发生在大都市圈。

再如，市中心的土地稀缺，郊区有再多地，也无法拉低市中心的房价。

2、房地产生产周期较长短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌。

前些年，在我国CPI高涨时段，“蒜你狠、姜你军、豆你玩”轮番出街，但一般第二年就消失无踪了。

主要原因是生产周期短，几个月后，农民就能迎利而上，扩大种植面积，其后一哄上市，结果是价格暴跌。

而住宅，从拿地，到审报各种建筑规划、设计批文，再到开工、建设，一般需要1-2年左右，才能预售上市。

更重要的是，房子一旦建成，所占的土地在几十年内、甚至几百年内，就不能进行二次生产了。

而一块农地，一年一般可以生产二三次。

3、房地产的价值不易判断关于房屋价值，有很多评估机构，专门从事房地产估价业务的。

从学术上讲，可分为市场评估法、收益估计法、成本评估法等。

但当房价处于快速上涨期时，三种方式皆不管用了，预期在主导着买卖双方对价格的判断。

这就需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投资投机者正好混水摸鱼。

在近几年调控房价的过程中，有些地方政府干预市场的热情很高，出台政策，要求按成本核算，比如开发商只能按不超过10%的利润率定价卖房。

结果往往证明，这种作法很荒唐，在市场面前只是碰一鼻子灰。

（三）房地产泡沫形成的条件以前中国有种罪，叫“投机倒把”。

后来，立法者终于明白，投机是市场经济中难以避免的现象，1997年《刑法》中将其删除。

投机需求，几乎是所有资产类商品价格暴涨的主要推手。

房地产亦如此，只不过房地产市场中，投资和投机两类需求的界线不太清楚，有些人纯粹是今年买、明年卖，甚至是仅仅是为了炒一个“购房号”；但同时，也有很多富裕或中产家庭，买了房子后并不急于转售谋利，或者出租，或者空着，或者仅仅抱着“以后可能会住”的想法，这种需求更适合定义为投资需求。

而在房价快速上涨阶段，在少量投机需求的带动下，投资需求会突然放量，其性质也就与常态下的投资需求有所差异了。

房地产泡沫的制造者，正是投机者和部分偏激进的投资者，在他们的推波助澜之下，很多自住客和良性的投资者也盲目跟进。

2004年，著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气；2007年，深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上；2009年，鄂尔多斯的房价被当地土财主们捧上了天。

那时，这三个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。

是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这三个城市的房价都出现一定的下跌，其中部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。

进一步分析泡沫形成的要素。

在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。

心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属1980年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。

在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群效应。

典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。

房地产投资本身所需资金门槛较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，房贷政策最为重要，2007年之前几年的美国房价超级泡沫，正是由超低门槛的房贷政策吹起来的。

三、房地产泡沫生成和破灭的案例（一）日本房地产泡沫的生成与破灭1、泡沫的形成二战之后，日本经济在废墟上迅猛发展。

经济起飞后，日本地价和房价保持较高涨速。

日本不动产研究所数据表明，从1960年至1990年的30年里，日本六大城市地价上涨了56.1倍。

地价带动房价上涨，地价涨幅高过房价（中国2003年后中国亦如此）。

30年间，地价飙升了三次。

第一次，1961年前后以工业用地地价上涨为带头，最高的年涨幅为53％。

第二次，1972年田中角荣发表了著名的《日本列岛改造论》，政府采取扩张性财政金融政策，结果引起抢购土地风潮，1973年出现地价、房价、物价（还有石油危机的因素）皆大涨，六大城市地价上涨38％，住宅用地价格上涨更显著；前两次地价大涨后，并没出现持续大跌，但第三次大涨结局却迥然不同。

第三次（本次大涨才是泡沫），从1985年开始，土地价格进入加速上升时期，虽然单个年份的涨幅并未超过前两次的最高值，却是持续大涨时间最久的一次。

1986年-1989年，持续保持20%以上的涨幅。

1991年相比1985年，六大城市的土地价格指数上涨超2倍。

1990年日本土地资产总额相当于同期日本GDP的3.69倍，占到国家财富总额的约70%，是美国土地资产总额的4倍，而同期美国土地资产总额仅占国家财富总额的25%。

1961年、1973年和1990年，是地价涨幅的三个峰值。

前两次地价大涨，因为有经济面与需求面支撑，所以没形成泡沫，而第三次则不同。

从经济增幅看，前两次处于8%以上的经济高增长时期。