某大酒店改造工程项目建议书
（写作格式）
引言（简要介绍大酒店改造项目的由来、改造动机、项目背景等）
一、总论
（一）项目名称：××大酒店改造工程
（二）项目建设单位概况
1、名称：××××有限公司
2、注册地址：××××
3、法定代表人：×××
二、项目概况
（一）改造项目建设地点：××××
（二）建设内容：
1、一楼大堂装修
包括：墙体、地板装修、电梯、灯饰、迎宾设施、接待设施及广告标示等。
2、二楼至三楼（养生会所）装修
装修改造工程包括：
（1）二楼养生会所改造
（2）三楼茶室改造为旅客休闲中心
（3）三楼改造现有餐饮部：豪华小宴会厅2个（容纳20人）、豪华中型宴会厅1个（容纳40人）、豪华大型宴会厅1个（容纳300人）。
（4）KTV厅室改造：包括：隔音墙体、设备购置、其他更新零星开支。
3、四楼至十八楼（普通客房、豪华单间、豪华套房装修
装修改造工程包括：客房共××间：其中，标准间××间、总统套房××、含豪华单间××间，豪华套房××间。
4、在六楼设立多功能会议厅、小型会议室装修改造：设备设施添置与更新。
（三）投资估算
（1）投资估算依据
A、本项目总体规划方案。
B、本项目各工程预决算书。
（2）建设投资估算
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经测算，本项目建设投资为5200万元，本次需投入×××万元，其中建设投资静态部份5200万元，建设投资动态部份200万元，具体构成详见附表1。
本项目改造工程项目总投资为1760万元（不含酒店经营承包费）。
具体投资组成见表1。
（3）流动资金估算
根据本项目具体特点，流动资金按建设投资的2%确定，取整为200万元。
（4）资金使用计划
本项目计划工期为六个月，即××年1月至×年6月，资金使用计划为：
（四）资金来源
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本项目总投资为×××万元，具体来源如下：
1、自筹资金×××万元，占项目总投资的×%；
2、申请银行贷款×××万元，占总投资的××%，银行贷款利率×%，贷款期限2年。
（五）财务评价
1、财务评价基础数据与参数选取
（1）计算期
本项目计算期定为11年，其中建设期按1年测算，营运期10年，主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。
（2）财务基准收益率（I c）
基准收益率参照银行贷款利息5.94%，加风险收益率确定，本项目确定为8%。
（3）平均房价
根据目前实际开房房间数和房间价格取得。
（4）税费率
本项目各种税费率如下：
2、营业收入和营业税金及附加测算
①营业收入测算（详见附表3）
本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响，具体测算详见附表3。
在运营期年均收入为2199.92万元。
收入具体测算如表2：
客房收入：例如：运营期客房收入按150间测算，平均入住率确定为80%，平均房价按198元计算。
客房收入=150间×80%×360天×198元=8,553,600元
第一年暂不考虑周末及黄金周房价调高因素；也未考虑到团队及协议单位的折扣价及豪华套房的收费，以平均价计算。
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注：测算时我们采用静态法保守估算，客房平均入住率第二年开始提至80%，以后年度均保持这一水平，房价平均保持在198元内。
酒店经营第一年:
营业收入合计：1,500,000元+7,484,400元=8,984,400（元）
②、营业税金及附加
本项目应缴纳营业税，税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别为7%、3%，具体测算详见附表3。
B、成本费用估算
成本费用估算详见附表4、附表3-1、附表3-2，具体估算为：
①营业成本估算
营业期第一年客房营业成本按房费收入的6%测算，随管理规范及管理水平的提高，逐渐降至5%。
营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的2%测算。
②人员工资及水电费
人员工资及水电费按营业收入的5%测算。
③广告及业务推广
广告及业务推广按营业收入的2%测算。
④维修费
维修费按折旧费的15%测算。
⑤管理费用
营业期各年管理费用按营业收入的1%测算。
⑥折旧及摊销估算
本项目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限详见附表4-1。
根据附表4-1的测算结果，前五年的折旧及摊销费年均为524.69万元，第六年至第十年
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504.69万元。
⑦财务费用
本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用以及相应的手续费。
三、财务指标分析
①利润测算
经测算，本项目经营期内累计实现利润总额为11068.04万元，年均实现利润总额为1106.8万元，年均投资利税率为20.47%。
所得税率按15%测算，年均上缴所得税166.02万元。
在整个经营期内累计实现净利润9407.83万元，年均实现净利润940.78万元，年均税后投资利润率17.4%。
利润测算详见附表5
②财务盈利能力分析
经测算，本项目计算期内税后财务内部收益率为25.36%，净财务现值（I c=8%）为4444.35万元，动态税后投资回收期为4.38年（不含建设期）；税前财务内部收益率为28.82%，税前财务净现值为5461.14万元，税前投资回收期为3.9年（不含建设期）。
本项目税前、税后财务内部收益率均大于确定的基准收益率8%，税前、税后财务净现值均大于零，投资回收期较短，这说明本项目在财务上是可行的。
③、偿债能力分析
本项目银行借款总额为3600万元，期限3年，年利率5.94%。
按最大还款能力（净利润的90%、折旧和摊销的100%）测算：借款偿还期为2.81年，完全能满足贷款要求。
按借款要求测算：借款偿还期3年，满足借款要求。
还款期平均利息备付率=税息前利润/当期应利息费=8.11，大于2。
还款期偿债备率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额=1.06，大于1。
借款偿还详见附表7。
四、不确定性分析
①敏感性分析
本项目选取价格、建设投资、经营成本三个因素进行敏感性分析，分析其变化对所得税前财务内部收益率，投资回收期和年均实现利润总额的影响。
当价格降低10%时，税后财务内部收益率为20.57%，投资回收期为5.27年，财务净现值为3126.91万元；当经营成本增加10%时，税后财务内部收益率为24.6%，投资回收期为4.51年，财务净现值为4232.49万元；当建设投资增加10%时，税后财务内部收益率为22.3%，投
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资回收期为4.91年，财务净现值为3956.97万元。
测算结果表明本项目的抗风险能力较强，具体测算详见附表8。
②盈亏平均分析
以营业收入表示的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为：
BEP=年均固定总成本/（年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）×100% 计算结果表明，该项目只要预测营业收入的42.02%时，也就是年均营业收入达到890.79万元时，项目即可保本。
五、财务评价结论
该项目在整个经营期内年均实现营业收入2119.92万元，年均实现净利润940.78万元，税后财务内部收益率为25.36%，财务净现值（I c=8%）为4444.35万元，税后投资回收期为4.38年（不含建设期）。
贷款偿还期在3年内，如按最大还款能力测算，借款偿还期为2.81年（从借款年开始计算），利息备付率8.11，大于2，偿债备付率1.06，大于1，完全能满贷款要求。
作为旅游项目，其投资回收期较短，财务效益较好，不确定性和敏感性分析结果表明，项目具有较强的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。
六、结论
本项目经济效益和社会效益明显，项目建设是可行的。
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