1、户型需求2、户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。

其中包括：3、○目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。

4、○户型的需求随时间、区域而变化。

5、○户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化：比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。

而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。

6、○购买群年轻化，购房者年龄大都在25—45岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。

7、○潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者，其置业计划必然是远期的，并且购房很难把握，也许会选择过度性的小面积户型，也许会一步到位，选择较大面积的户型。

还有一种就是有固定住房，追求自在新潮的生活，经济实力强的上班族，其购买心理也是不确定性，因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。

8、2、户型适用9、适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。

10、○面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。

11、○厅内要有良好的光照、通风和视野。

12、○厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。

13、○厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。

14、○厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。

15、○卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。

16、集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区和私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。

17、3、平面形式18、平面形式上的变化主要表现在两个方面：19、一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。

以前多为平均一梯8户甚至10户，现在减少平均一梯4—6户，最少一梯1—2户。

密集的户型在后期将不收欢迎。

20、二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。

“井”字、“米”字已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。

现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。

这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。

21、4、内部间隔22、以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。

主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。

为此，户型间隔上应注意：23、○开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。

24、○卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。

25、○走廊尽端是主卧室。

26、○一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。

27、5、户型大小和构成28、户型大小到底多大才合适吗？29、户型大小与产品形态有着很大的关联。

而住一般宅户型面积的分配如下：30、厅（起居室）：20-45㎡主卧室：15-25㎡31、次卧室：15㎡次卧室：8-12㎡32、保姆间：4-6㎡卫生间：4-10㎡33、厨房：8-12㎡洗衣机间：4㎡（附污水盆）34、储藏室：6㎡阳台：4-12㎡35、生活阳台：4-6㎡走入式储藏室：6㎡36、上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。

37、除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方：38、○起居室窗户：目前窗台高80-90厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光，阳台栏杆一般在1.2米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透空栏杆，阳台有阳光室的作用。

建议阳台的实栏板部分不要太高，影响使用效果。

39、○窗台：现在已从900、850厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视野好，但需要有铁栏杆的保护。

40、○楼梯：2.7米层高的楼盘，一般为1层16步，每步17厘米，现在改为1层18步，15厘米高。

这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会令老人、小孩舒服。

75厘米是室内楼梯的最小宽度，如果厅比较小，楼梯可以独立做，厅大时楼梯可以用来美化客厅，成为一景。

41、○复式层顶：一般最低是1.5米，平均高度2.1米，有的采用威卢克斯窗直接开在坡屋顶上，采光好，但视野不好，不能看到天空。

提倡窗向下落到普通高台的位置。

42、○室外防护护栏：一层防护栏杆开始缩回墙面，以至整栋楼都不得不做栏杆。

43、6、功能分区44、住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分区：45、○公共活动分区：供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。

46、○私密休息厅：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。

47、○辅助区：供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。

这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。

绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系，使之使用合理又不互干扰。

48、49、7、户型布局50、户型内部应如何布局和配比面积。

根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。

可见布局的重要性。

在具体的户型布局上，客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。

有专家认为目前在130-140平方米总面积的户型里设计30平方米比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从15-18平方米调至25平方米。

其中的原因是：51、○客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。

52、○社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。

53、○整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。

54、在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。

但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。

特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。

55、第二部分：把握新概念住宅户型设计的基本要点56、1、高科技和环保时尚住宅的新亮点57、2、国家相关政策和法规58、3、气候59、4、地形地貌60、5、社会、经济、生活科技的发展61、6、政府相关职能部门对开发商的要求62、7、家庭规模和结构63、8、家庭行为模式64、9、生活习惯、风俗、社会以及文化背景65、10、生理、心理的需求大户型？小户型？由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。

香港有“千呎豪宅”的说法，1000 平方呎多大？90 多平方米而已。

在深圳、广州、上海，一般认为130 平方米以上为大户型。

而在北方的大部分城市，似乎只有170 平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。

从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。

因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。

因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完美。

而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。

值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。

一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是绝对主力。

这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。

消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。

从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。

户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。

正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。

而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、40 ㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200 ㎡以上的复式一应俱全。

看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。

因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。

究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。

户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。

面积多大才合适？在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。

因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。

不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。

消费者对应性。

我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在30 岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。

从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过50 ㎡。

否则就失去了过渡房的本意。

二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。

有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。

二房是做70 ㎡还是100 ㎡？三房是做100 ㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。