多也在家自己做饭
吃。
——巴蜀滋味
轩刘老板
与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租， 所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。
——立美窗帘郭女士
之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，
现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一
第二次发售 2005-5-01
招商进行
招商率100%
商铺开业 2005-10-1
2007
8
销售借鉴
通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建 立商业氛围和增加投资者的信心
招商模式
主力店先行的招商策略
p主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在 计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳（1700平 米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店的持有比例占到 了38%
租金 元/㎡ 90 80 70 60 50 40
开业时
丹桂轩 现在
保持原状
②有所调整 ③有所调整
餐饮 社区配套 建材家装
时间
餐饮商家经营成功，租金稳 中有升，且餐饮比例达到了 62%;建材家装区经过调整， 租金降低，但无空置;社区 配套租金整体下滑，且有 10%空置
业态借鉴
万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大， 只有餐饮娱乐业态经营成功
➢ 商铺并没有在一期业主 入伙前开业，而是追求 完全招商成功后再开业， 但时间间隔4个月并不是 很长。
住宅 发售 住宅 入伙
2003
商铺 发售 商铺 招商
一期发售
二期发售
2004-10-01 2005-05-1
一期入伙 二期入伙 2005-06-20 2006-05-30
2004
2005
2006
第一次发售 2004-10-01
万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服
装的生意更不好做，社区没有什么人住阿降了些租金也没用，一直在亏，所以我
准备转铺了。
——万
科城C5区女装商户王女士
这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得
远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许
万科城商业总面积22000㎡
共有三个主力店：
华润万家 1700㎡
KFC
600㎡
丹桂轩 1600㎡
万科风情步行街业态中餐饮都占到很大 比例。
租金（除主力店）：60-120元/㎡ ，平均租金75元/㎡
一楼百货 二楼超市
美食世界
3077㎡（二层）
KFC
丹桂轩 美食世界
4047㎡（二 层）
华润万家
小百货 28%
各类特色商业街案例分析
目录
深圳万科城 香港愉景湾 美国CITY WALL 天津音乐主题商业街
第一类案例：复合功能社区如何突破 陌生感，实现成功销售？
p 案例1、深圳万科城； p 案例2、香港愉景湾；
第二类案例：主题性商业街区打造
p 案例3、美国City Walk； p 案例4、天津音乐主题商业街； p 案例5、日本秋叶原动漫商业街；
l观澜
坂田工业区
l龙华
l布吉
l福田区政府
●坂雪工业区 ●华为基地 ●富士康基地 ●坂田第一工业区
●新天下基地
l深圳市政府
业态定位
分别设置三个不同主题，不同风情商业街，打造整体特色商业氛围
业态借鉴
深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有对外辐射功能的社区商业 ，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套；其中餐饮占到了34%的比例
商业业种比例
汽车美 容 7%
餐饮 34%
7647㎡
社区配套
汽车美容\饰品 1900㎡（二层） 1446㎡（二层）
业种
面积
业种
建材家 装 14%
社区配 套 9%
超市 8%
餐饮 超市 小百货
7124 1700 5947
建材家装 社区配套 汽车美容
建材装饰 3056㎡（二 层）
面积 3056 1900 1466
第三类案例：创新特色商业街区打造
p 案例6、深圳COCOPark； p 案例7、苏州李公堤风情商业街； p 案例8、北京蓝色港湾
ห้องสมุดไป่ตู้
日本秋叶原动 漫商业街
深圳cocopark
苏州李公堤
北京SOLANA
1
深圳万科城
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基
地﹑新天下基地等多家高新技术企业；市场认知度低，周边商业以 低档次卖场为主
业态借鉴
经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有所调整，从租 金水平来看只有餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上升到了62%
调整变化
① 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/㎡
② 原社区配套
50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60
元/ ㎡ ③ 建材家装区
有45%的建材商户撤场，其中20%做美容 SPA，其余25%改为装修公司
租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。
保持原状
KFC
①有所 华润万家
调整
④有所调整
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高 速交汇处，自驾车20分钟到市中心，公汽30～ 40分钟到市区。
区域背景：
所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所、 卖场；
该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集 团、纳米科技、中石化等 10多个高收入企业消 费群体；
政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的 地铁经过该项目；
部分改做美容SPA了。
——欧莱斯
整体橱柜马经理
7
开发模式
万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前 进行，而是在招商100%完成后开业，时间间隔4个月
➢ 2004-10-01万科城一期 住宅与第一部分商铺同 时发售。
➢ 2005-05-01万科城二 期住宅发售，第二部分 商铺同时发售。商铺与 住宅联动销售，相互呼 应。
销售模式
不返租的带租约销售
p 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的 火爆销售就可以看出；值得注意的是，整个万科城商铺从2004-2005年的 两次发售达到100%销售，销售期为1年；而先期的招商则从2003年就开 始进行，招商期也长达1年；
9
销售借鉴
同时根据招商节奏把控销售节点，成功实现了商铺的溢价