未签订书面合同情况下房屋买卖合同

纠纷处理原则

The principle of dealing with the disputes of house sale contrac

t without signing a written contract

甲方：___________________________

乙方：___________________________

签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

合同编号：XX-2020-01

未签订书面合同情况下房屋买卖合同纠纷处理原则

前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

未签订书面合同情况下房屋买卖合同纠纷的处理原则

——梁某上诉郑某房屋买卖合同纠纷案

依据：（2011）二中民终字第03640号

核心法律问题：要式合同、合同欠缺条款的认定

案情介绍

一、基本案情

梁某系位于北京市丰台区某小区某号房屋所有权人。

20xx年8月14日，梁某书写收条，内容为：今收到郑某房款共计24万人民币。同月，梁某将上述房屋交付郑某使用，自20xx年开始郑某支付该房屋供暖费。郑某持有该房屋购房款发票及购房交款清单。

20xx年4月，郑某诉至原审法院称：20xx年我与梁某达成口头房屋买卖协议，我给付梁某24万元房款，梁某将涉讼

房屋出售给我。后我要求梁某办理过户手续，梁某推托。现我居住该房已达11年，20xx年3月梁某告知我腾房，故我起诉

要求梁某办理房屋过户手续。

梁某辩称：我与郑某非房屋买卖关系，20xx年因我需用钱，委托房屋中介机构做房屋抵押贷款，我向中介支付1万元手续费，郑某给付我24万元，我同意其居住房屋2年。20xx

年6月我向郑某交付房屋，后要求其搬走引起纠纷。郑某起诉已超过诉讼时效，我不同意其诉讼请求。

一审中，郑某申请证人任某、李某出庭作证，任某称：

我与郑某之弟系同学关系，20xx年8月，我与郑某去银行取钱，大概20多万元，郑某买房，后来在车上把钱给了卖房人，卖房人收到钱后在车上当场写了收据，写完后我们就回家了，我不认卖房人，记不清是谁了，郑某当时是买房。证人李某到庭证明：我与郑某之弟及梁某均系朋友关系，当年从事房屋中介服务。20xx年郑某家因拆迁急于买房，梁某欲卖房，经我

促成买卖交易，房价款为24万元。梁某对上述证人证言不予

认可，并称其二人证言自相矛盾，不能作为定案依据。

本案审理过程中，经郑某申请，法院依法查封本案涉讼

房屋的产权。

二、法院判决

一审法院经审理认为：本案争议的焦点为郑某与梁某之

间的法律关系是房屋买卖关系还是借款关系。梁某书写收条确认所收款项为“房款”，现郑某亦持有该房屋购房款相关收据，且自20xx年8月起梁某已将涉讼房屋交付郑某居住至今，证

人李某出庭证明双方存在房屋买卖关系。上述证据足以形成完整证据链，证明双方存在房屋买卖关系，法院予以认定。梁某主张双方系借款关系，未提交相关证据，法院不予采信。梁某主张本案超过诉讼时效，缺乏依据，法院不予支持。法院对郑某的诉讼请求予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条的

规定判决：梁某于判决生效后七日内协助郑某将涉讼房屋所有权转移登记在郑某名下。

判决后，梁某不服原判，向二审法院提起上诉，认为原

判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且郑某的诉讼请求已过诉讼时效，故请求撤销原判，依法改判驳回郑某的诉讼请求。郑某同意原判。

二审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所

依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供

证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。本案中，郑某主张其与梁某之间就讼争房屋存在房屋买卖关系，其提交的由梁某书写的收条中，明确写明“房款”的给付性质，梁某亦于收取上述款项后将涉案房屋交付郑某居住使用至今，且郑某亦提供证据证明，讼争房屋的原始购房收据亦由郑某持有。梁某虽对郑某主张的事实不予认可，并坚称其与郑某之间实为借款关系，但并未就此提供证据予以证明，梁某应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院对郑某的诉讼主张予以采信，处理并无不当，本院予以确认。梁某关于郑某要求办理物权变更登记的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，缺乏依据，原审法院不予采信，处理正确，本院亦予确认。综上，原判处理并无不当，梁某的上诉请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十

三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。

审判逻辑

一、争议焦点

本案争议焦点在于：梁某与郑某之间是否存在房屋买卖关系；当事人能否以非书面形式订立要式合同；当事人约定不明或无约定时合同条款的如何确定。

二、观点透析

（一）要式合同及其例外

根据合同的成立是否需要特定的形式的区别，可将合同划分为要式合同与非要式合同。所谓要式合同，是指根据法律规定，合同的成立需要具备特定的形式要件；而非要式合同则与此相反，并无特定形式要件的要求。

根据《合同法》第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，《城市房地产管理法》第41条亦规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。结合上述两项规定，可以看出在当事人双方进行房地产转让，包括买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产所有权转移的行为时，均应采取书面合同的形式。质言之，房地产买卖合同、房地产赠与合同等涉及房地产所有权转移的合同，均为要式合同。