寮步市场调查1寮步总体概况1.1自然地理寮步镇位于东莞市中部，是东莞的地理几何中心，毗邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚，是东莞金十字架的交汇点。
寮步镇历史悠久，始建于唐贞观年间,距今已有1350多年历史。
当时，村民在寒溪河上游搭茅寮而居，后成商埠，故此得名。
早在明清时期，久负盛名的“莞香”集散于此，素有“香市”之称，与广州花市、廉州珠市、罗浮药市并誉为广东四大名市。
寮步镇现辖1个居民委员会和28个村民委员会，面积87.5平方公里，总人口26万人，其中户籍人口约6万人，暂住人口约20万。
项目地1.2交通概况1.2.1对外交通●连接东莞之外区域公路：莞深高速公路；●连接市区公路：莞樟路、市区五环路、松山湖大道；●镇区间公路：东部快速干线、石大路；●通过市区及镇区公路连接，使寮步可实现东莞半小时生活圈；●10-15分钟至东莞海关、铁路口岸东莞火车站；●通过境外公路至广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港，最终实现30-40分钟莞、深、广生活圈。
寮步交通便利，与其它镇区及深圳等区域通达性好，有利于寮步吸纳外地客户前来寻找商机。
1.2.2对内交通主干道：东区大道、蟠龙大道、莞樟路。
区内交通除3-4条主干道外，其它道路比较狭窄、杂乱；区内主要公交体系主要分布在莞樟路沿线，过境公交车非常多，但缺少完善的镇内环道公交体系。
216路：长安——杨星——大岭山——寮步——上元——茶山——石龙。
72路：市汽车站——宏远——东城车站——寮步——东坑路口——大朗——常平火车站。
85路：市汽车总站——东城——寮步——大朗——黄江——樟木头——清溪。
3 路：市汽车总站——消防支队——东城中心——伟易达——寮步广场——松山湖路口——新城路口——工业北路口——芝利和——生益科技。
L4路：市总站——市消防支队——岭南学校——东华医院——市汽车交易中心——寮步——大朗——常平——樟木头客运站。
1.3主导产业寮步镇是以IT业与汽车贸易为主导的镇区。
IT业：寮步镇成功实施了“工业优先”的发展战略，成功地引进了韩国三星集团、香港伟易达集团、日本先锋公司等一批高科技大企业，开始成为国际性大企业、大财团投资的热点地区。
目前，全镇有外资企业500多家，初步形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业，是东莞市三大电脑资讯产品生产镇之一。
IT产品出口占全镇出口额的八成，成为东莞市的出口强镇和IT大镇。
汽车贸易：寮步镇以莞樟路为主线，形成了全市最大的汽车销售市场。
自1996年至今，已有90多家车行登记注册经营汽车，并且品牌云集、购销两旺，汽车市场占有量超过全东莞市总量的5成，已经成为了名副其实的东莞“汽车贸易第一镇”。
1.4基础商业配套蟠龙路、寮城路。
1.5土地利用目前寮步镇的住宅和商业用地主要集中在东方商业街周边片区、沿教育路、蟠龙路及五环路两侧；工业用地集中于镇中心区域、新型的松山湖沿线区域。
因为早期规划的原因，居住、商业区中混杂了部分工业区。
工业区位于其中对周边居民的居住环境有较大影响，使周边的环境较为杂乱。
大量未开发的土地，主要在城镇中心繁华地段以外的区域，近年内将逐步开放成商住楼盘。
1.6建设成就【2005年国内生产总值突破60亿】经济总量实现了翻番。
2005年，全镇生产总值59.8亿元，是2000年的3.9倍，全镇固定资产投资五年累计66.75亿元。
一、二、三次产业比重由2000年的 13.6:51.2:35.2发展为 1.1:61.5 :37.4 。
全镇金融机构存款余额达57.6亿元，存款余额比2000年增长246.2％。
在国家统计局2005年中国明星镇的评选中，寮步名列第51位，进入百强。
【民营经济取得新突破】寮步镇五年内新增私营企业1259家，新增个体工商户8165户；年营业收入超500万元的企业已达150家。
目前，全镇民营企业中，省级、市级民营科技企业分别有10家和17家，现有著名商标4个，名牌产品1个,有4家企业进入东莞市50强。
【城市化进一步加快】2005项，建设规模较上年有大幅提升。
随着东莞市主城区、同沙生态休闲区、松山湖科技园区“三位一体”战略的实施和东莞市主城区的向东（寮步）拓展，寮步镇开始成为大市区概念的一部分。
【发展新型工业】产业结构及功能朝多元化发展；【IT、汽车市场加强品牌推广】20056个项目，另有5个项目在建，二期工程的基础设施建设已全面铺开。
2005年通过一系列的活动推广，进一步推进了汽车城品牌店的建设；2005年11月8日在寮步镇举办“2005泛珠三角电子信息产业合作发展论坛”于。
在论坛会上，寮步镇镇委书记殷焕明就寮步镇电子信息产业的发展概况、产业特点、努力方向等亦作了发言。
【实现省教育强镇和国家卫生镇】2005中学等学校的教学设施建设，并通过一系列教育评估，实现了教育强镇的目标。
1.7近年人口变化1.7.1 人口变化情况全镇总面积87.5平方公里，现辖1个居民委员会和28个村民委员会；截至2005年底，东莞市寮步总人口为26万人，户籍人口为6.377万人，户籍人口的户数约1.8-2万户，暂住人口18.6278万人；□ 寮步镇总人口变化01-05年寮步人口走势分析图5000010000015000020000025000030000001年02年03年04年05年01-05年寮步镇人口总体规模变动不大，5年时间内人口总数仅增加4000余人，其中02-03年人口总数不增反减，减少量约2-3万人，04-05年人口总规模开始恢复至02年水平；01-05年寮步户籍人口规模变动不大，截止05年户籍人口增加3000人左右，平均每年自然增长率为0.8-1.3%；01-05年寮步外来人口规模变动在0.5-2万人左右，平均每年增加约1000-4000人，04-05年外来人口数量基本相同，可见，外来人员数量相对变动不大；寮步镇外来人口规模占总人口规模的6-7成，基本符合东莞目前的人口结构；□ 寮步镇及周边镇区人口规模比较250000500000户籍人口外来暂住人口总人口数637706332465036291634067818627825995316313188253196546总人口数250048323277228167117416237224截止05年底，相对周边镇区，寮步镇总人口规模较大；其中户籍人口与大朗、东城相当，外来人口规模处于大朗与大岭山之间；这说明了，寮步镇人口规模存在优势，在一定程度上能够支撑着当前镇区经济的平稳发展。
1.7.2人口变化趋势分析寮步镇人口密度较大，人流集聚比明显，主要聚集在旧城区，特别沿莞樟路一线的人口密度最大。
由于新城仍处建设当中，生活设施、商业设施都相对薄弱，新城的人口密度相对较小，但随着政府的引导，未来人口将逐渐从老城区中迁移至新区，使得新区成为新的人口聚集地。
根据寮步镇的基本情况与往年人口变化情况，中原预计未来3年的人口变化特征如下：根据寮步户籍人口约0.8-1.3%的自然增长率，可预测到2010年寮步户籍人口将达到66320-66665人；由于寮步外来人口变化比较稳定，甚至出现人口零增加的情况，但随着镇区内知名大型企业的入驻，同时再加上松山湖科技园产业链的形成，未来外来人口的增加将出现一个小高峰值：以本区域将入驻内2-3家大型外来企业约带来3-4万人，松山湖科技园约30万人口，将产生约10-15%的配套产业人口，若50%分布在寮步，外来人口可增加1-2万；最终预计，截止2010年，外来人口可增加4-6万人，外来人口总体规模将达到22.6-24.6万人；截止2010年，寮步镇总人口规模可预测达到29.2-31.2万人。
1.8 房地产供应分析1.8.1 土地供应变化寮步镇近年的土地供应量具体数据如下表：从表中可以看出，寮步镇的工业土地供应量从2005年的204020㎡急剧下降到2006年前三季度的50804㎡，而商住一直从2004年的172562㎡升到2005年的332697㎡，2006年前三季度也保持在215548㎡的供应量，与目前寮步镇政府打造新城市中心的规划远景相符合。
可以预见，随着寮步新城中心区的远景规划，将有越来越多的土地被用于住宅、商业等用途。
1.8.2 商业体量分析将寮步现有的商业体量初步汇总，初步估计目前寮步镇的商业体量为260000㎡左右，寮步镇的现有人口量在30万左右，按人均商业量来算，人均商业面积为0.86㎡左右，低于人均商业面积国际标准（1㎡/人），而东莞市目前的人均商业面积为2㎡左右，可见寮步镇目前的商业体量远远低于东莞市的人均水平。
同时，2006年政府挂牌出让的土地中，没有新的地块用于商业开发，只有少量由工业用地改为商业用地的面积，考虑寮步人口的增长比率，未来2年寮步的人均商业面积数值将维持在0.9㎡的水平。
1.9经济分析1.9.1历年国内生产总值及其构成分析◇国内生产总值（GDP ）出现了年均20％的高速增长率历年GDP(单位：亿元、%)204060800%20%40%60%80%100%（说明：2005年的GDP 数据变化主要是因为经济普查后统计方法的变化）◇近两年工业生产总值保持年均增长约25%的高速增长历年工业总产值走势图204060801002000年2002年2003年2004年2005年0.210.220.230.240.250.260.27◇随着产业结构调整、农业总产值持续下滑，目前仅为4年前的1/3历年农业总产值趋势（万元）5000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年1.9.2主要经济指标分析⏹ 实际利用外资保持稳中有升的增长历年实际利用外资趋势500010000150002002年2003年2004年2005年0%10%20%30%2005年寮步利用外资金额同比增幅22.02%。
在政府加重招商力度情况下，软硬件配套逐渐完善，一定程度上吸引大量外资企业入镇。
⏹ 城乡居民储蓄存款余额迅速上升历年城乡居民储蓄存款余款2040602002年2003年2004年2005年0.10.20.3寮步镇城乡居民储蓄存款余额迅速上升，且不断增大，到2005年底，存款余额达39.9亿元，人民经济支付能力提升，生活水平进一步提高。
⏹ 社会消费与零售额呈上升趋势，2005年突破了10亿元历年社会消费与零售额510150.20.40.61.10寮步镇和周边镇区对比分析1.10.1寮步镇GDP 处于周边六镇区第三位2005年各镇GDP比较图(万元)20000040000060000080000010000001200000寮步镇东城区大岭山大朗东坑茶山寮步镇GDP 与周边镇区相比，以60.3亿元处于第三位，仅次于东城区，与大朗相近，亦是东莞32个镇区中实力较强的镇。