商业地产轻资产模式产生背景
背景一：重资产模式已不能满足商业地产的发展
在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，商业地 产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为企 业必须思考的重要课题。
但在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮 助企业在市场中赢得有利地位，要想在竞争激烈的商业 地产市场保持优势地位，获得持续快速扩张，就应寻求 经营模式、盈利模式上的转型，地产企业运营模式需要 摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”。商业地产 “轻资产模式”在此背景下应运而生。
亚洲房地产金融先锋企业：凯德集团注 资中国业务的房地产投资信托有2支，资产 总值约297亿元人民币。私募基金有12支， 总规模约74亿美元。
轻资产模式划分
凯德模式——全产业链模式
凯德模式（全产业链模式)：横向全产业链+纵向全产业链 横向全产业链：业务覆盖办公楼、住宅、购物中心、服务式公寓及综合体，
亚洲领先的房地产开发商：凯德集团在中国秉持明确的综合体战略，拥有8座来福士综合体旗舰项目。 此外还开发运营大型城镇综合性项目及核心城市地铁上盖综合体，并参与旧城改造的综合治理；
亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者：凯德集团在中国38 座城市拥有64家购物中心，物业总值约848亿元人民币，总面积约652 万平方米，其多元的购物中心组合涵盖区域地标型和社区型购物中心， 从而满足中国各区域的差异化需求，为消费者提供国际化、一站式的 购物、休闲及娱乐体验； 全球最大服务式公寓业主和运营商：凯德 集团旗下的雅诗阁有限公司(“雅诗阁”)是全 球最大的国际服务公寓业主和运营商。在中 国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运 营商。目前在全国拥有和管理着71家物业， 近13,000套服务公寓单位；
05
高
06 标准化程度
高
地产基金金 融服务收益 05
04
商业运营 06
衍生收益
什么是轻资产模式？
轻资产战略的三个决策维度
住宅
酒店
业
商场
务
线 选
写字楼
择
工业地产
养老地产
城市综合体
拿地
开发
价
值
销售
链
定
位
招租
物业管理
商业运营
基金平台
资
本 资
私募债券平台
源
资产证券化平台
轻资产战略的三个价值空间
现有资源 优化空间
1、盈利模式：基础管理费用+额外收入（基于持有份额的分红）
在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架（如下图）。通过投资管理+ 房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本（私募基金与信托基金REITs）为主导，以商业地产开 发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的 “跳跃性高收益”。
轻资产模式划分
凯德模式三大特点
优质商业资产进入信托资产包，平 衡了投资回收和长期回报的问题
A
B
C
凯德主导运作基金产品， 但所持权益比例适中
信托产品以稳健的 收益健康发展
轻资产模式划分
万达减肥 由“重”变“轻”
轻资产
投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、 建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商 业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资 方按一定比例分成。
Contents
目录
01 - 轻资产模式产生背景 02 - 什么是轻资产模式 03 - 轻资产模式划分 04 - 轻资产时代不可不探究的模式：REITs 05 - 轻资产时代的资产证券化趋势研判
01-商业地产轻资产模式产生背景
商业地产轻资产模式产生背景
商业地产新格局：轻资产转型是关键
根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量 面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国 内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体 数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。
开发商自身资金薄弱，外部融资模式单一，大部分依靠银行贷款来融资，随 着银行贷款政策的收紧，将面临越来越大的融资压力
商业地产轻资产模式产生背景
背景二：金融与互联网的发展倒逼商业地产转型
商业地产与金融密不可分，经济新常态下， 随着国家政府对“互联网+”的大力支持，商 业地产的转型升级已经迫在眉睫，抓手金融与 互联网必然成为商业地产突围的一种重要方式。 金融与互联网的告诉发展在倒逼商业地产由重 资产模式向轻资产模式转型。
额外收入
由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单 的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加 年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值 7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
02-什么是轻资产模式？
什么是轻资产模式？
轻资产模式概念
轻资产模式由麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠
杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。在轻资产模式中，企
业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展。
轻资产模式划分
1、盈利模式：基础管理费用+额外收入（基于持有份额的分红）
基础管理费
以嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）为例，基本费用占持有 物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率 计算，基本费用占净收入比重约 3.125%(0.25%/8%);业绩提成费为净收入的 4%;物业管理费一部分由总收入的2%构成， 而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在 64%左右的水平，因此这一部分占净收入比 重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入 的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管 理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际 提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
运营基础
运营依托
轻 资
核心能 力
知识
产
运营捷径
模
价值链
式
定位
品牌
运营利器
运
轻资产
营
业务整
客户关
要
合
系
素
运营关键
运营要素
质量 业务
控制 外包
运营要务
运营法定
什么是轻资产模式？
商业地产轻资产模式
发源于美国房地产企业，主要指分工专业、资产轻型化、房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、 后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资金更多的来源是社会大众，只有15%左右 是银行资金。
强大资金平台支持： 多渠道资金支持； PE和REITs分别承接不同阶段项目的投资，将 资金特性与项目发展阶段良好结合
轻资产模式划分
凯德模式详解
全产业链模式：将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金 部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳 定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。
商业地产发展的三大元凶
A
B
同质 化竞 争
运营 模式 存疑
C
资金 压力 过大
现金流难以保障
资 金 财 务 企业资金链容易断裂 角 度 分 析
融资压力大
相比于住宅地产，商业地产的投资更大、回报周期长，对于资金的依赖更大， 现金流难以保障
过去集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会沉淀较多资金，影响企 业资金链
商业地产轻资产模式特点
不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运 营过程带来的企业价值增值
商业地产轻资产模式收益来源
市场演化的核心是不断专业化，将成为一个精细化的 行业，开发商主要通过增值服务获取收益
01 投入小
风险小 02
03 高杠杆率
品牌溢价收
01
益
03
开发代工管
02
理收益
物业管理
高回报率 04
专业化程度
如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，今年一 季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%， 均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。
从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲 地投身于商业地产的开发中。
但是在现阶段的商业地产领域，跑马圈地时代已经过去，行业间的竞争正进入 深水区。当土地升值速度高于资金成本时，房地产企业有动力去寻求储备土地，以 至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准，此为房地产行业的 重资产模式一个体现。然而，在后土地红利时代，房价上升速度受到抑制，持有资 产本身的回报降低并且不足以弥补持有期资金成本时，房地产企业转型已成必然。
轻资产模式划分
凯德全产业链模式的轻资产特点
凯德模式中的轻资产模式特征主要反映在以下两点：
优秀的运营管理能力： 基于横向产业链的大客户、大数据、大平台； 对商业物业合适的定位和实时适时的改造； 新加坡国际经验+根据当地政策环境做出的调整 拥抱互联网、与时俱进 完善的内部人才培养体系 稳定租金收入作为资产证券化退出机制的强 有力保障
具体国内商业地产巨头的最新发展动向来 看，从北京珠江地产旗下珠江摩派项目推出的 以项目优选租户的租金进行的创新型保理业务 “租金宝”的入市，到万达地产以高收益、稳 保障、低门槛、可流动的众筹型产品“稳赚一 号”的推出，再到国内万科深圳前海首只公募 REITs基金的发行，均说明了商业地产轻资产 模式正在悄然兴起。