1 芜湖海创置业项目可行性研究 一、 项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 秦皇岛筑建工程技术有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 2
全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 21291 10.4 其中：住宅 14705 13.3 办公楼 1193 -0.1 商业营业用房 2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米） 646556 1.5 其中：住宅 441540 1.9 办公楼 30849 0.3 商业营业用房 86559 -3.3 房屋新开工面积（万平方米） 34615 9.7 3
其中：住宅 25531 12.2 办公楼 1105 -2.3 商业营业用房 3441 -10.7 房屋竣工面积（万平方米） 20709 -10.1 其中：住宅 14198 -14 办公楼 941 -0.2 商业营业用房 2676 -7.2 土地购置面积（万平方米） 3802 0.5 土地成交价款（亿元） 1634 20.3 商品房销售面积（万平方米） 30088 3.6 其中：住宅 26114 2.5 办公楼 754 -2.8 商业营业用房 2021 9.6 商品房销售额（亿元） 25597 10.4 其中：住宅 21609 11.4 办公楼 1103 -8.2 商业营业用房 2207 7.9 商品房待售面积（万平方米） 57329 -16.7 其中：住宅 29167 -25.4 办公楼 3637 -4 商业营业用房 14639 -8.6 4
房地产开发企业到位资金（亿元） 36770 3.1
其中：国内贷款 6957 0.9 利用外资 16 -78.4 自筹资金 11449 5.1 定金及预收款 11130 11.2 个人按揭贷款 5160 -6.8
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 地区 投资额（亿元） 同比增长（%） 房地产 住宅 房地产 住宅 全国总计 21291 14705 10.4 13.3 东部地区 12277 8470 11.8 14.1 中部地区 4443 3200 15 19 西部地区 4122 2725 2.9 6.9 东北地区 449 310 1.3 -3 5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 地区 商品房销售面积 商品房销售额 绝对数 同比增长 绝对数 同比增长 （万平方米） （%） （亿元） （%） 全国总计 30088 3.6 25597 10.4 东部地区 12491 -7.3 14126 -0.9 中部地区 8264 14.6 5319 28.2 西部地区 8376 12 5430 29 东北地区 957 8.5 723 26.6
2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。
2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。 6
2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。
2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
二、商品房销售和待售情况 2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。 7
2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速 2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。
2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。 8
三、房地产开发企业到位资金情况 2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。
2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速
四、房地产开发景气指数 2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。 9
2017-2018年国房景气指数走势图 五、新建商品住宅销售价格变动情况 从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。
3.芜湖市投资宏观背景 一、开发投资、建设情况 全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完成房地产开发投资298.49亿元，同比增长9.0%。 10
全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增长0.9%;房屋新开工面积688.94万平方米，同比增长71.6%;房屋竣工面积434.61万平方米，同比增长7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面积206.14万平方米，同比下降39.1%。
二、商品房销售情况 全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增长13.41%;销售金额为429.73亿元，同比增长16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米，同比增长17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增长15.80%。 二、 项目用地分析及评价 1. 该地块位置解 鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积11.2567万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼面地价3331元/平），出让面积112567㎡，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。