2、专有权的主导性
➢三个要素中,专有权居于主导地位,是共有权及 成员权的前提与基础。
3、一体处分性
4、登记公示性
5、权利主体身份的多重性
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▪ （三）类型
➢1、纵向分割式区分所有权 ➢也称纵切式区分所有权,如连体别墅。此种
建筑物区分所有权的共有部分较少,因此其 法律关系也较为简单。 ➢2、横向分割式区分所有权 ➢也称横切式区分所有权,于此情形,各区分 所有权人之间的共用部分,除共同的墙壁外, 尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。 ➢3、混合式区分所有权 ➢是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵 割,分套所有。
▪ 2008年,北京市丰台区人民法院判决杨先生15日内将空调移走。一审 判决后,杨先生没有提起上诉。
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▪ 小区绿地、道路、车位、车库到底 归开发商还是业主?
（物权法73-74条）
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道路
原则:全体业主共有 例外:城镇公共道路
绿地
位 于 建 其他公共场所、公用设施、物业 筑 服务用房 区 占用业主共有的道路或其他场地 划 的车位 内
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规 划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
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▪ 【相关案例】2007年4月,居住在某区的刘先 生新买的电动自行车在自家楼下丢失,刘先 生以物业公司没有尽到管理责任将物业公司 告上法庭。
▪ 【司法解释】“物业服务企业不履行或者不 完全履行物业服务合同约定的或者法律、法 规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、 管理和维护义务,业主请求物业服务企业承 担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任的,人民法院应予支持。”
➢ 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》第2条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请 求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。
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▪ 亮点3:列入房屋买卖合同的露台为业主专 有部分的产权
▪ 亮点4:“住改商”1人不同意也不行 ▪ 亮点5:一个业主不能要求多个车位 ▪ 亮点6:物业失责法院应支持业主诉求 ▪ 亮点7:住房空置也要交纳物业费 ▪ 亮点8:合同到期不续聘,老物业必须走
▪ 法院经审理认为,我国《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权制 度。业主对其建筑物专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部 分享有共有和共同管理的权利。本案中,作为建筑物的外墙,应当由 包括原、被告双方在内的业主共同共有,但是,对外墙各个不同部分 由谁专有使用,则应当根据外墙与业主专有部分的联系而定。从本案 查明的事实来看,杨先生所安装的空调主机位于其窗前、马女士阳台 东侧窗下,从其安装位置来看,此处应由马女士专有使用。而杨先生 在安装前未征得马女士同意,现马女士诉请迁走,法院予以支持。据 此,法院依照《物权法》第七十条之规定,判决杨先生于判决生效后 15日内将其安装于马女士家阳台东侧的空调主机拆走。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建 筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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▪ 2009年最高人民法院公布了《物权法》的 两个司法解释:
➢《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》
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▪ （二）我国土地所有权的特点
➢1、主体的限定性 ➢2、客体的确定性 ➢3、交易的禁止性 ➢4、实现手段的特殊性（土地使用权
划拨、出让和转让）
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▪ 二、建筑物区分所有权（物权法70-83条）
➢（一）概念:是指在同一栋建筑物上 存在多个所有权的情形。通说认为是 指由区分所有权人对建筑物的专有部 分享有的所有权、对共有部分享有的 共有权以及基于建筑物的管理、维护 和修缮等共同事务而产生的成员权三 要素构成的统一体。
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国家
私有比例 流通情况 用
途
美国
58%
日本
71.7%
加拿大 10%
可以转换 流通
可以转换 流通
可以转换 流通
商用和居住 商用和居住 商用和居住
英国
90%
新加坡 20%
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可以转换 商用和居住 流通
可以转换 商用和居住 流通
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▪ 法条链接
➢ 《宪法》第10条 城市的土地属于国家所有。农村和 城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体 所有。
➢ 《物权法》第47条 城市的土地,属于国家所有。法律 规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家 所有。
➢ 第58条 集体所有的不动产和动产包括:
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、 荒地、滩涂;
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施; （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施; （四）集体所有的其他不动产和动产。
4.承认事实业主; 5.基本排除了承租人、借住人成为业主。
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▪ 亮点2:关于业主大会和业主委员会的法律地 位问题
➢ 《物权法》对业主大会、业主委员会的法律地位没有明 确规定;
➢ 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第13条 业主以业主大会或者业主委员 会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程 序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法 院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者 业主委员会作出决定之日起一年内行使。
➢《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》
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▪ 亮点1:明确业主身份界定标准,对事实业主在法 律上给予认同。
➢《物权法》第六章对“业主”这个概念没有 做任何定义。
➢司法解释将“业主”分为以下几种: 1.经过登记成为业主的人; 2.承认因某些事实行为而成为业主; 3.确认将某些法律文书作为业主身份确认 的凭证;
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
板
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壁心说
➢ 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围 成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地
板
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案例
▪ 2003年5月,江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公 司购买天安花园2幢04室房屋一套,双方在合同中约 定:“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在 结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后,方 能领取房屋钥匙”。同年11月,裴蕾领取房屋钥匙时 与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业 公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协 议》等。
本案争议焦点为:
1、《补充协议》中“不得封闭阳台”条款是否有效?
2、裴蕾封闭阳台的行为是否正当?
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▪ 《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台,排除了对方的主要权 利,根据《合同法》第40条规定,应属无效。
▪ 1、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为
▪ 2、封闭阳台的目的、方式和结果正当
不属于占用业主共有的道路或其 他场地的车位
原则:全体业主共有 例外:1、城镇公共绿地 2、个人所有:明示归个人 全体业主共有
全体业主共有
由当事人通过出售、附赠或出 租等方式约定
车库
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由当事人通过出售、附赠或出 租等方式约定
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▪ 成员权
➢成员权人享有的权利: ➢(1)投票表决权; ➢(2)参与订立建筑物管理规约权; ➢(3)选举及解除管理者权; ➢(4)对公共管理事项的请求权; ➢(5)撤销权。 ➢成员权人承担的义务: ➢(1)执行区分所有权人管理团体的会议作
出的决议的义务; ➢(2)遵守管理规约的义务。
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▪ 《物权法》第76条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则; （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员; （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; （六）改建、重建建筑物及其附属设施; （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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《补充协议》第六条约定:“本小区统一不得封闭阳台、 改变立面”。裴蕾入住后,发现房屋挑檐过窄,雨天积水, 同时,由于紧邻马路,噪声大、灰尘多,遂在南侧阳台上 加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司 向南通市崇川区人民法院起诉,要求裴蕾将南侧阳台恢 复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法 有效。
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
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建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
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▪ 一、土地所有权
▪ （一）国外土地所有权模式
➢个人所有与国家所有相结合的模式,私人 土地所有是基础。
▪ （二）我国土地所有权模式
➢城乡二元的土地公有制结构,城市土地为 国家所有,农村土地为农民集体所有。
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▪ 【相关案例】张先生在2003年刚入住小区时已经购买 了一个车库,但这几年因为生意做得好,家里又添置了 两台车,现在另外两台车晚上回来经常没有地方停车, 一次停在小区门口,后备箱还被人砸了,车内物品损失 1000多元。张先生起诉物业公司。