北京市保障性住房建设投资中心调研报告市场部武冯1、中心简介：北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“中心”）成立于2011年6月，是目前国内规模最大的保障性住房建设投资企业，承担着北京市保障性住房投融资、建设收购和运营管理的基本使命。

2、中心成立背景“十二五”期间中国保障房建设力度前所未有，每年要新开工建设1000万套保障房，资金需求量之大也是前所未有。

而90%资金需地方政府解决，资金是摆在各地政府面前的一道难题。

一方面，公租房还贷周期长借钱难，筹资难度也比较大。

在中央规定的保障房建设资金来源渠道中，土地出让净收入是最主要的组成部分。

但在房地产调控下，土地市场普遍比较冷清，一些城市土地出让收入大幅降低。

另一方面，由于信贷政策的收紧，目前房地产开发项目普遍很难申请到开发贷款。

保障房项目虽然可以申请到开发贷款，但是银行没有给予优惠政策。

利率和贷款期限没有优惠。

“经适房或限价房的情况还好一些，因为销售款可以相对快一些回笼。

但出租方式的公租房，面临的资金压力更大。

如在商品房项目配建公租房，土地、建安等建设成本大约1万元/平米，如果是企业持有的话，以公租房每月每平米租金20元来计算，即便不计算利息，也要40年才能还清。

而且银行也不可能提供期限这么长的贷款。

”为此，各地纷纷建立保障房建设投融资平台，北京市成立了北京市保障性住房建设投资中心，陕西省成立省级保障性住房建设工程公司，湖南在加快组建省保障性安居工程投资公司。

3、中心概况级别：市国资委下属一级国有企业，正局级。

资金：市国资委代表市政府作为投资中心出资人。

由市财政直接以货币形式注资100亿元，且市财政每年还注入资本金，对投资中心进行增资，确保投资中心可持续运转。

是北京市一次性注资最大的国有企业。

出资：市国资委代表市政府作为出资人注册地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼C座4层领导：第一任总经理为金焱决策机构：北京市政府设立的投资中心管理委员会，为投资中心的决策机构，负责审议发展规划、审批年度建设及融资计划、审议年度工作报告、决定年度预决算等。

4、中心目标发挥财政资金的杠杆效应，真正破解当前保障性住房融资难题。

“十二五”时期，北京将建设收购各类保障性住房100万套，其中公租房30万套，将最终实现住房保障方式由“以售为主”向“租售并举”、“以租为主”转变，努力实现住有所居。

成立市投资中心是北京市加强保障性住房投融资、建设收购和公租房运营管理的重大举措。

自成立以来，在市委、市政府以及市投资中心领导小组的坚强领导下，在市国资委、市住建委等各委办局和各区县政府的支持和帮助下，市投资中心各项工作快速推进，圆满完成了市委、市政府确定的各项工作任务，为顺利完成“十二五”时期的工作目标打下了坚实基础。

5、中心三大职能1保障房融资投资充分发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具，为市级统筹建设、收购公共租赁住房项目，以及市政府委托建设的定向安置房项目筹集资金。

同时，对区县政府建设的公共租赁住房也将给予项目支持。

融资将采用多种方式，如企业债券、公积金贷款、商业贷款。

同时，中心还将承接保险资金、社保资金。

国开行已同意提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。

将来还会研究信托等多种方式，增加保障房融资的渠道。

2保障房建设收购金焱介绍说，中心成立后，将带动全市保障性住房的建设和管理。

在规划设计上，将优选国内外优秀的保障性住房规划设计方案，提高规划设计水平。

在工程管理上，推行设计、施工一体化和工程总承包制度，保证工程总体质量最优。

中心将类似于开发单位，作为一个保障性住房的建设主体，担负一些保障房的建设和收购任务。

北京保障房建设还是坚持“以区为主、市里统筹”的原则。

中心负责一些市里的公租房等保障房的开发建设。

同时，也可以收购一些区县的公租房源。

3公租房运营物业金焱表示，中心成立后，还将做好公共租赁住房的运营管理和物业管理。

配合相关部门做好社区服务。

让群众住得放心，安心。

相关负责人介绍说，由政府来持有的公租房项目，必须要有一个持有的主体，负责公租房出租后的租赁管理和物业服务，保障房建设投资中心就可以成为这个主体。

由它来负责的公租房项目，将由其负责租赁管理，公租房的承租家庭与其签订租赁协议，另外，它还可以选聘物业公司，为公租房租户提供物业服务。

6、中心领导7、中心组织机构8、中心大事记2011年大事记6月30日，企业正式挂牌成立。

8月17日，正式启动常营三期保障性住房项目建筑设计方案国际征集活动。

8月25日，北京市保障性住房建设投资中心和海淀区人民政举行了公共租赁住房建设收购战略合作签约仪式。

双方正式签订《北京市公共租赁住房建设收购战略合作协议》。

今后，海淀区面向社会公开摇号配租的公共租赁住房项目将有望全部纳入北京市保障性住房建设投资中心平台统一收购持有，并优先面向海淀区符合公共租赁住房申请条件的住房困难家庭配租。

海淀区是全市首个与北京市保障性住房建设投资中心确立公共租赁住房建设收购战略合作关系的区县。

海淀区首批与市级平台合作的公共租赁住房项目共有苏家坨C02等4个，其中3个项目将由市保障性住房建设投资中心收购，另外1个项目将由市保障性住房建设投资中心投资建设。

总建筑面积约28.8万平方米，房源约5200套，总投资将超过17亿元。

项目建成后将优先满足海淀区公共租赁住房的配租需求。

这种市区两级间的投融资战略合作关系，既破解了海淀区今后公共租赁住房建设融资难题，也为海淀区建立多渠道、市区两级分级的保障性住房融资体系奠定了坚实基础。

8月30日，与中信银行举行战略合作框架协议签约仪式，并签署了首笔5亿元银行贷款合同。

9月5日，获得由北京国有资本经营管理中心代为发行的50亿元私募债资金，支持了海淀等4个区8个项目1.7万套保障性住房建设。

9月29日，常营公共租赁住房等第一批5个项目在朝阳区集中开工。

10月18日，与华夏银行、北京农商银行、北京银行分别签署战略合作协议，取得三家银行总额为350亿元的综合授信。

10月28日，与建行北京市分行签署战略合作协议，取得该行总额200亿元的综合授信。

11月1日，与首开集团签署战略合作协议，双方将在建设和后期物业管理方面加强合作。

12月23日，成功发行第一期私募债20亿元，重点支持了定向安置房以及国有企业自持公共租赁住房建设。

12月27日，与国家开发银行北京分行签署开发性金融合作协议，取得该行200亿元综合授信。

2012年大事记1月11日，西城区政府与北京市保障性住房建设投资中心签订对接安置房投资建设战略合作协议。

根据协议约定，区政府将委托国有资产管理部门和市保障性住房建设投资中心共同设立合资公司，专门负责保障性住房建设。

此次签约是北京市保障性住房建设投资中心与中心城区政府的首次合作，也是中心城区借助市级保障性住房建设平台，拓宽对接安置房项目建设资金利用渠道的一次积极尝试，对中心城区加快保障性住房建设具有重要意义。

西城区作为中心城区，平房多、老旧楼房多、人口密度大，旧城保护性改造任务重。

区政府此次与北京市保障性住房建设投资中心合作，将有利于缓解项目建设资金压力，为西城区对接安置房建设提供强大的资金保障。

1月15日至16日，为全市首个公开配租的远洋沁山水公租房第一批住户办理入住。

3月21日，与中国银行北京市分行举行战略合作签约仪式，取得该行300亿元的综合授信。

3月27日，成功发行第二期60亿元私募债，支持了海淀等5个区7个项目2.9万套保障性住房建设。

4月27日，与西城区广安置业有限公司合资设立的北京燕广置业有限责任公司举行挂牌仪式，标志着市区合作共同推进棚户区改造安置房建设进入到实质性操作阶段。

6月18日，彩虹家园公共租赁住房项目1.092亿元15年期贷款在中国银行获得审批通过，这是北京市第一笔银行公共租赁住房长期贷款。

6月26至27日，为海淀区苏家坨公租房项目的205户家庭办理了首批配租入住手续。

9、中心确定收购项目中心已确定收购的8个公租房项目区县项目名称建筑面积（M2）房屋套数（套）项目进展朝阳区大羊坊5007.66125现房通州区通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块（润枫领尚）公租房项目29000.00483主体结构完工，装修阶段石景山远洋沁山水配建公共租赁住房项目30270.94550现房朝阳区汇鸿家园公共租赁住房项目94453.001596待建昌平区回龙观佰嘉项目10536.7476现房丰台区彩虹家园公共租赁住房项目20000.00312主体结构完工，装修阶段丰台区黄土岗清秀雅苑60000.391200项目已全部完工,已取得竣工备案表丰台区未山苑配建公共租赁住房项目264560主体结构完工，装修阶段附录:中心工程项目建设管理办法（试行）第一章总则第一条为了规范和完善北京市保障性住房建设投资中心（以下简称：市投资中心）工程项目建设管理,切实做好工程项目建设管理的安全、质量、工期、功能、成本“五统一”工作，根据国家和北京市现行的关于工程项目建设管理的法律、法规、规定，结合市投资中心相关管理要求，制定本办法。

第二条本办法适用于市投资中心自建的工程项目和收购的保障性住房项目。

第三条对于市投资中心自建的工程项目，施工总承包单位是工程项目建设管理工作的责任主体；监理单位是工程项目建设管理工作的监督检查主体；项目管理公司是工程项目建设管理工作的组织、协调、管理主体；中心建设管理部负责对项目管理公司的项目建设管理工作进行监督、检查、考核。

第四条对于市投资中心收购的保障性住房项目，项目业主单位是工程项目建设管理工作的责任主体；中心建设管理部负责对项目业主单位的项目建设管理工作进行监督、检查。

第二章工程项目现场管理第五条对于市投资中心自建的工程项目，施工总承包单位需编制施工围挡（墙）方案，主要内容包括：围挡(墙)的建造方案；项目工地各出入口的搭建方案；各出入口两侧围挡（墙）的宣传标识、内容（其中一侧需留由市投资中心使用）。

如果同一项目有两个或本两个以上的施工总承包单位，则由项目管理公司根据具体情况划定方案编制责任区。

此方案需经监理单位、项目管理公司审核，报中心建设管理部审定后方可实施。

第六条对于市投资中心自建的工程项目，施工总承包单位需会同项目管理公司和（或）监理单位编制施工临时设施方案。

具体要求为：在施工总承包单位项目部办公区内按设计户型种类原样搭设样板间；农民工生活区的建设要逐步实现公寓化、标准化。

此方案需经监理单位、项目管理公司审核，报中心建设管理部审定后方可实施。

第七条对于市投资中心自建的工程项目，施工总承包单位需编制项目场地内材（物）料堆（码）放专项方案。

此方案需经监理单位、项目管理公司审核，报中心建设管理部审定后方可实施。