2010 年 4 月 17 日， 为遏制房价过快上涨， 国务院下发了 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》 “新 以下简称 ， “实行更为严格的差别化住房信贷政策 ” 国八条” 提出了 等 房产新政进行宏观调控 。此后， 各地政府分别出台了具体的 控制房价上涨的举措。 西安市人民政府办公厅于 2011 年 2 《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 》 月 25 日发布 “限购令” ， 以下称 对西安市居民家庭住房限购以及二套房贷 等问题进行了明确规范 。受限购令影响， 不少购房者因不符 合购买资格或者不能取得银行贷款而无法继续履行合同并 由此引发大量纠纷。 本文拟从一个实际案例分析西安限购 《房屋买卖合同》 令对 履行的影响。 一、 基本案情 2011 年 1 月 23 日， 杜某准备购买高某出售的一套商品 房， 价格谈妥后， 杜某向高某支付了 1 万元诚意金， 双方签订 《房屋买卖合同 》 。 合同约定购房款的支付方式为银行按 了 揭付款， 在 2011 年 1 月 24 日前， 杜某向高某支付 10 万元作 为购房定金。余下购房款在买卖完成并办妥他项权利登记 后， 由贷款银行直接拨入高某的银行账户 。在杜某支付 10 万 元首期购房款 后， 双 方 还 在 履 行《房 屋 买 卖 合 同 》 过 程 中， 2011 年 2 月 25 日， 《关于落实住房限购 西安市人民政府出台 （ 以下简称《限购令 》 ） 。 因杜某系 政策的有关问题的通知 》 陕西省黄龙县村民， 既不具备西安市户籍， 也无法提供纳税 证明或社保缴纳证明， 属于限购对象， 导致无法办理按揭手 续。因杜某属于被限购对象， 在办理按揭手续时遭拒， 随即向 《房屋买卖合同》 ， 高某提出解除 要求退还 10 万元首付款及 1 万元诚意金， 但高某以合同在限购前签订为由， 杜某解除合 同属于单方违约， 拒绝退还购房款。 二、 法律分析 实践中对于政府宏观调控政策存在两种观点， 一是认为 构成不可抗力， 二是认为属于情事变更 。 根据民法通则及合 同法的规定， 不可抗力是指不能预见 、 不能避免并不能克服 的客观情况。合同法还规定， 因不可抗力不能履行合同的， 根据不可抗力的影响， 部分或者全部免除责任， 但法律另有 规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的， 不能免除 责任。不可抗力应具备三个特征： 不能预见、 不能避免、 不能 克服。情势变更： 是指合同有效成立之后 、 履行完毕之前， 如 果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化， 若仍然履行 合同会给一方当事人造成显失公平的结果， 法律允许当事人 变更或解除合同而免除违约责任的承担 。 不可抗力不仅主
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西安限购令对房屋买卖合同wenku.baidu.com影响
□秦
【摘
峰
要】 各地限购令的出台有效地遏制了房价的过快增长 ， 受限购令影响， 不少购房者因不符合购买资格或者不能取得银行 贷款而无法继续履行合同并由此引发大量纠纷 。笔者认为在法律实践中 ， 应把限购作为不可抗力情形给予考虑 。 ； ； 【关键词】 限购令 不可抗力 房屋买卖 【作者单位】 秦峰， 陕西艺术职业学院
而且也强调客观上的不可避免及不能克 观要求无法预见性， 服。而情事变更仅要求主观上对于变化的不可预见性， 合同 并非不能履行， 而是继续履行合同会造成显失公平的结果 。 “限购令” 笔者认为 中诸多内容房屋购买人是无法预见 、 无法 。 避免并且无法克服， 应该属不可抗力 在履行期限内， 因限 购令导致合同不能履行， 买受人可以主张解除合同并要求返 还已支付的款项。具体理由如下： （ 一） 限购令无法预见。首先， 西安市是否或何时发布限 “尚未采取住房限购措施 购令无法预见。新国八条通知指出 的直辖市、 计划单列市、 省会城市和房价过高、 上涨过快的城 ” 市， 要在 2 月中旬之前， 出台住房限购实施细则 。 虽然有明 确的期限要求， 但是截至 2 月 24 日， 国家统计局重点监测的 70 个大中城市中， 仍有 52 个城市未出台限购细则， 约八成城 2 “ 。 国务 市未在国务院要求的 月中旬之前落实 新国八条 ” 《关中― 院新闻办 2009 年 6 月 25 日举行发布会， 正式发布了 》 ， 《规划》 “加快推进西 天水经济区发展规划 第三章明确指出 （ 安） 咸（ 阳） 一体化建设， 着力打造西安国际化大都市 。2020 年， 都市区人口发展到 1000 万人以上， 主城区面积控制在 800 平方公里以内。把西安市建设成国家重要的科技研发中 心、 区域性商贸物流会展中心 、 区域性金融中心、 国际一流旅 游目的地 以 及 全 国 重 要 的 高 新 技 术 产 业 和 先 进 制 造 业 基 ” 地。 可以预见对于西安国际化大都市的建设来说， 房地产建 设和城市人口的增加无疑具有积极意义 。 在这种背景下， 购 房者完全无法预见政府是否会出台限购令， 或者即使认为会 出台也不能预见在何时出台 。 （ 二） 限购令的内容无法预见 。“新 国 八 条 ” 仅是指出 “已采取住房限购措施的城市， 凡与本通知要求不符的， 要立 即调整完善相关实施细则， 并加强对购房人资格的审核工 作， 确保政策落实到位。 尚未采取住房限购措施的直辖市 、 计划单列市、 省会城市和房价过高、 上涨过快的城市， 要在 2 ， 月中旬之前， 出台住房限购实施细则 ” 从这一要求来看， 已 采取住房限购政策的城市须调整和完善相关实施细则以与 “新国八条” 相符； 未采取住房限购措施的城市仅需出台住房 限购措施， 而未明确要求这些城市的限购政策与其相符 。 西 安之前未采取限购措施， 这也就是说， 西安的限购令内容具 “限购令” 有很大灵活性， 西安 可能采取的限制对象和适用区 域无法预见， 具有不可预见性。 （三 ） “限购令” 无法避免。 避免限购令唯一的方式就是 不继续履行合同， 而讨论是否可以避免的前（ 下转第 63 页）